地級(jí)市“房票”試驗(yàn)：持票可到城市任意地方買房

按照住建部的工作規(guī)劃，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)向好態(tài)勢(shì)成為2016年工作中的重中之重。這個(gè)掌控著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的權(quán)力部門，給自己列的任務(wù)清單中，要推進(jìn)棚改貨幣化安置，2016年新安排600萬(wàn)套棚戶區(qū)改造任務(wù)，并把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。棚改和“去庫(kù)存”并行當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期的兩個(gè)關(guān)鍵詞。

在住建部對(duì)新一年的工作部署之前，安徽省銅陵市就已經(jīng)在探索這兩項(xiàng)工作之間產(chǎn)生某種聯(lián)系的可能，這座一個(gè)月前剛剛得到國(guó)務(wù)院點(diǎn)名表?yè)P(yáng)的轉(zhuǎn)型城市，正在嘗試一個(gè)有趣的棚改安置方案。

2016年2月18日，銅陵市一位政府官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，棚改工作最難的一點(diǎn)在于安置問題，但銅陵在傳統(tǒng)的安置方式基礎(chǔ)上，創(chuàng)新了一種“房票”安置方法，讓棚戶區(qū)居民可以選擇用“房票”到城市的任何一個(gè)地方買房。

目前，全國(guó)棚改的安置方式主要包括貨幣化補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩類。其中，貨幣化補(bǔ)償而現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，主要采取原地建設(shè)安置或就近安置，但安置地點(diǎn)的問題常常成為矛盾點(diǎn)，同時(shí)，回遷房所需的建設(shè)用地和建設(shè)周期，給地方政府造成了一定的財(cái)政壓力。

銅陵市推行的“房票”安置方式，是通過比照就地或就近建設(shè)安置房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的政策，將按政策應(yīng)安置面積房屋（虛擬安置房）的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助紙盒，扣除被搬遷人安置需承擔(dān)費(fèi)用后的余額，以房票形式出具給被搬遷人，由被搬遷人自購(gòu)房屋安置。需要注意的是，“房票”是被搬遷人購(gòu)買安置房屋的結(jié)算憑證，不得提現(xiàn)、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與。

這意味著，銅陵市政府正在嘗試用一張“房票”來(lái)同時(shí)解決兩大難題——完成棚改任務(wù)和消化住房市場(chǎng)存量。

住建部部長(zhǎng)陳政高在2016年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上指出，2015年，棚戶區(qū)改造開工580萬(wàn)套，創(chuàng)造了歷史新高，貨幣化安置比例達(dá)到28%，對(duì)去庫(kù)存發(fā)揮了重要作用。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系并不樂觀，大量二三線城市房產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)處于高位。盡管在過去一年中，各級(jí)政府出臺(tái)了一系列救市政策，從“3.30”新政到“9.30”新政，從央行的數(shù)次降準(zhǔn)降息，到地方政府的各式救市方案。但在房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖之前，中國(guó)仍然面臨艱巨的去庫(kù)存考驗(yàn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)僅為1%。

2016年年初，銅陵市的“房票”安置細(xì)化實(shí)施方案落地。當(dāng)?shù)卣诎l(fā)布的《銅陵市棚戶區(qū)改造房票安置實(shí)施辦法》中明確，被搬遷人取得房票后，可選購(gòu)政府投資的安置房、全市范圍內(nèi)取得預(yù)售許可的商品房、存量房，符合住房保障條件的，可按規(guī)定選購(gòu)保障房。

對(duì)于亟需盤活存量房產(chǎn)市場(chǎng)的城市來(lái)說(shuō)，這一市場(chǎng)化安置方案被期待能發(fā)揮一石二鳥的作用。上述銅陵市政府官員說(shuō)，“既能緩解房產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力，又能滿足安置需求，讓有限的財(cái)政資金發(fā)揮最大的作用。”

不過，這項(xiàng)新的安置方案需要經(jīng)過足夠精準(zhǔn)的計(jì)算，來(lái)判斷“房票”結(jié)算能否節(jié)省棚改成本。上述銅陵市政府官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“銅陵市現(xiàn)在剩下的棚戶區(qū)大多被規(guī)劃成了非住宅區(qū)，難以就地安置，整體搬遷成本較高，資金問題也是棚改工作中的一大難點(diǎn)，而房票的安置方式，經(jīng)過計(jì)算是能夠平衡甚至節(jié)省財(cái)政資金的，而且可以節(jié)約土地資源，減少對(duì)安置房的土地供應(yīng)。”

按照“房票”制度，政府將先開“房票”，后結(jié)算。對(duì)于期房，按照簽約時(shí)結(jié)算30%安置房補(bǔ)償款，交付房屋后結(jié)算剩余的70%，減緩了資金支付壓力。同時(shí)，地方政府在和房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算時(shí)，可以通過協(xié)商商品房銷售各類稅種、政府采購(gòu)折扣率等方式節(jié)省財(cái)政開支。

一位安徽省省級(jí)房產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“企業(yè)對(duì)此還是歡迎的，尤其是對(duì)于房產(chǎn)庫(kù)存較高的三線城市來(lái)說(shuō)，這也是緩解庫(kù)存壓力的好辦法。但關(guān)鍵是，房票的量是多少，政府是如何為房票設(shè)限的，如果大家都在爭(zhēng)取房票，不在市場(chǎng)上購(gòu)買了，就會(huì)出現(xiàn)炒房票的情況，所以政府在管理時(shí)應(yīng)該注意住房保障體系不能擾亂市場(chǎng)運(yùn)作。”

目前，“房票”安置方式還處在試點(diǎn)階段，在銅陵市的棚改項(xiàng)目中，只有個(gè)別項(xiàng)目可以采取“房票”安置。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從銅陵市征收辦了解到，“‘房票’的安置方案需要經(jīng)過區(qū)政府討論報(bào)批到市里，通過之后，補(bǔ)償方案中提到了才可以使用房票，所以目前只有個(gè)別區(qū)的個(gè)別項(xiàng)目可以使用‘房票’安置，但從2016年開始，這一方案會(huì)得到推廣，今年年初，‘房票’安置的細(xì)化實(shí)施方案已經(jīng)出來(lái)。”

據(jù)了解，銅陵市的“房票”安置方式已經(jīng)得到住建部的贊許。在住建部住房保障司編印的《全國(guó)住房保障工作經(jīng)驗(yàn)交流專輯》中，銅陵成為值得經(jīng)驗(yàn)推廣的城市之一。

事實(shí)上，在明確“房票”安置方案之前，銅陵還已經(jīng)嘗試著邁了一小步，即通過團(tuán)購(gòu)商品房的方式解決安置問題。由區(qū)政府成立團(tuán)購(gòu)談判小組，通過公開招聘，確定中標(biāo)企業(yè)，擬定團(tuán)購(gòu)方案，報(bào)市征收辦備案。一般而言，團(tuán)購(gòu)房源以現(xiàn)房為主，首選征收項(xiàng)目周邊的待售商品房項(xiàng)目。

而“房票”安置方案則是在團(tuán)購(gòu)商品房的基礎(chǔ)上又做了一些突破。銅陵市征收辦一位工作人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“‘房票’給出的空間大一些，可以買二手房，也可以在市中心買，團(tuán)購(gòu)商品房，則是政府已經(jīng)在附近給你團(tuán)購(gòu)了房子，就近安置”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。