樓市去庫存出減稅利好 新一輪密集政策寬松可期

繼央行降低首付比例之后，財政部又下調(diào)契稅和營業(yè)稅。樓市利好政策接二連三，旨在引導(dǎo)剛需入市，由此2016年中國樓市去庫存值得期待。需要指出的是，中央與地方政府都在發(fā)力樓市去庫存，政策寬松大勢所趨，未來仍有政策空間。中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向上證報記者表示，可以預(yù)期中央及地方有更多政策助力“新市民”入市，全國樓市需求將逐步釋放。

本次降稅相當(dāng)于房價下調(diào)1%-2%

財政部19日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（簡稱“通知”）。和以往政策相比，通知將首套房面積140平方米以上的契稅，從3%減按1.5%的稅率征收；二套房契稅則從3%降為1%-2%不等。此次政府讓利相當(dāng)于房價下調(diào)1%-2%。不過，二套房契稅優(yōu)惠政策在京滬廣深四地暫不實施。

具體來看，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收。

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

簡單舉例，對于一個二套房購房者來說，購買一套90平方米、總價為100萬的住房，原本契稅需交納3萬元，現(xiàn)在只需交納1萬元，即總價100萬的房子可省2萬元，相當(dāng)于房價下調(diào)2%；購買一套144平方米、總價為100萬的房子，契稅過去需要交納3萬元，現(xiàn)在只需交納2萬元，即總價100萬的房子可省1萬元，相當(dāng)于房價下調(diào)1%。

“財政部此次政策是對住房交易和住房消費的又一個刺激手段。此前對于此類契稅稅率的制定，部分地方已經(jīng)有所嘗試。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，此次購房減稅政策對樓市帶來極大利好。一方面，一線城市大戶型非普通住宅交易契稅降低，減少購房成本，有利于一線城市改善型購房需求的持續(xù)釋放。另一方面，“主要針對非一線城市的契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快房產(chǎn)流通，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市樓市風(fēng)險，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。總之，這一政策有著非常積極正向的影響。”

房地產(chǎn)去庫存后續(xù)政策可期

春節(jié)前，央行與銀監(jiān)會下發(fā)通知，下調(diào)不限購城市的購房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降至20%。如今，財稅政策又出減稅利好?？梢灶A(yù)期的是，房地產(chǎn)去庫存政策春風(fēng)將持續(xù)。

“2015年‘3·30新政’之后的一系列樓市利好政策都是貨幣政策，但從去年四季度開始，貨幣政策對樓市刺激的邊際效應(yīng)在逐步減弱，市場也在逐步降溫，所以，2016年初中央重啟財稅政策。由此可以預(yù)見，財稅政策和貨幣政策雙管齊下，將成為未來促進(jìn)房產(chǎn)流通、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、加速庫存去化、促進(jìn)樓市繁榮的主要政策方向。”胡景暉說。

記者注意到，財政部副部長劉昆日前撰文指出，“2016年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境十分復(fù)雜，穩(wěn)增長的壓力仍在加大，客觀上要求政府保持較高支出規(guī)模，并著力降低市場主體的投資和運營成本。因此，從財政政策來說，減稅和赤字政策并舉已勢成必然。”

由此，在胡景暉看來，除了降低契稅和營業(yè)稅之外，未來的樓市政策還可從減免個稅入手，因此未來減稅還有空間。

陳晟則認(rèn)為，從政策預(yù)期來看，未來從中央到地方會有更多政策助力“新市民”入市，除了貨幣財稅政策之外，樓市去庫存還有很多文章可做，包括依靠城鎮(zhèn)戶籍制度改革、住房制度改革的深化，來擴(kuò)大城市市民的人口規(guī)模和住房需求等。預(yù)計全國兩會前后各省市還將出臺不同力度的政策，整體看在一季度房地產(chǎn)市場有望迎接一輪密集的政策寬松。

“2015年是樓市政策從逐步放松向全面利好轉(zhuǎn)變的一年，政策的利好推動全國房地產(chǎn)市場銷售企穩(wěn)復(fù)蘇。在樓市去庫存的大勢之下，從全國到地方的各類利好政策輪番出臺，使得今年加快去庫存值得期待，并且二線城市或?qū)⒊蔀槭袌鰺狳c。”陳晟說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。