透視首份地產(chǎn)年報:時代地產(chǎn)押注二線城市房價漲

時代地產(chǎn)董事會主席岑釗雄表示，集團(tuán)所在區(qū)域沒有去庫存壓力，對未來公司產(chǎn)品價值提升、利潤增長的憧憬更大。“公司布局的熱點(diǎn)二線城市會是價值洼地，而廣州房價也有較大概率上漲。”

當(dāng)大部分房企困頓于去庫存的壓力之下，也有部分房企業(yè)績跑贏大市。

2月23日，時代地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布了其2015年全年業(yè)績報告，該報告顯示，去年時代地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約195.08億元，同比增長28.1%。

得益于深耕珠三角經(jīng)濟(jì)圈以及大量布局廣州及其周邊城市，時代地產(chǎn)收獲了業(yè)績的高增長。

對此，時代地產(chǎn)董事會主席岑釗雄表示，集團(tuán)所在區(qū)域沒有去庫存壓力，對未來公司產(chǎn)品價值提升、利潤增長的憧憬更大。“公司布局的熱點(diǎn)二線城市會是價值洼地，而廣州房價也有較大概率上漲。”

業(yè)績開出紅盤

距2013年上市不過兩年多時間，時代地產(chǎn)的年銷售額已經(jīng)從2012年全年70.31億元增長到了2015年全年195億，這一速度也超過了行業(yè)的平均水平。2015年，該公司的毛利為35.5億元，較上年增加11.3%；毛利率則是26%，下降了4.6%。

此外，公司的年度核心凈利潤（不包括投資物業(yè)及可換股債券衍生工具部分的公允價值變動，并扣除相關(guān)遞延稅影響后的年度利潤）也增至14.77億元，同比增幅為12.3%。

時代地產(chǎn)首席財務(wù)官雷偉彬表示，毛利率的下降主要因?yàn)?014年市場有減價的影響，波及到2015年的毛利率，而相對比較高的毛利率會在2017年有所反映。在他看來，26%的毛利率跟同行相比屬于合理的水平。

前述財務(wù)報告顯示，時代地產(chǎn)的流動資產(chǎn)凈值為208億元，流動比率是兩倍，而87.5億元的現(xiàn)金總額對比3.6億元的短期借款而言，比率比較良好，現(xiàn)金足夠償還短期借款。2015年該集團(tuán)流動比率約為2.0倍，而2014年這一數(shù)字為1.7倍。

而得益于2015年國內(nèi)積極的貨幣政策和融資環(huán)境的改善，公司融資成本也有所降低。據(jù)悉，時代地產(chǎn)分別于去年7月、10月完成了兩筆公司債券的發(fā)行，融資總額為50億元，息率低至6.75%及7.85%。

國內(nèi)人民幣公司債渠道的開通，有助公司籌集低成本、免匯兌風(fēng)險的資金，從長遠(yuǎn)看來，有助繼續(xù)降低公司的融資成本，提升盈利質(zhì)素及優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

借助低成本的資金，時代地產(chǎn)正積極參與政府公開拍賣及公司收購，在珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域如廣州、佛山、珠海等地一共購入13幅土地，總規(guī)劃建筑面積為195.7萬平方米。

就在過去幾個月內(nèi)，時代地產(chǎn)分別在廣州、佛山兩地斥重金奪地，并創(chuàng)下多項單價地王紀(jì)錄。而截至2015年12月31日，公司總土地儲備約為1056萬平方米，足夠應(yīng)付公司未來三至五年的發(fā)展所需。

標(biāo)準(zhǔn)普爾在其1月25日的研究報告指出，時代地產(chǎn)加大土地收購支出可能削弱其2015年財務(wù)杠桿。不過，由于預(yù)計公司仍然擁有充足的現(xiàn)金流保護(hù)，因此標(biāo)普對該公司的評級并未受到影響。

二線城市房價或上漲

“從當(dāng)前房地產(chǎn)市場來看，資源越發(fā)集中，并將更多流向主要經(jīng)濟(jì)圈，因而如佛山等二線城市的房價或上漲。”岑釗雄表示，一線城市廣州房價往上走的可能性也很大。

根據(jù)中國指數(shù)研究院最新公布的今年1月全國百城房價排行榜顯示，廈門均價為25127元/㎡，廣州均價為20633元/㎡，廈門以超過廣州近5000元/㎡的優(yōu)勢位居深圳、北京和上海之后。

低價或許意味著機(jī)會。2015年11月，時代以總價24.6949億元、樓面價1.64萬元每平方米（含保障房建設(shè)成本）的代價拿下的廣州番禺市橋南的QNJ14-02宅地，刷新番禺市橋地王紀(jì)錄。

而在今年1月22日，時代地產(chǎn)又以64億元總價，折合約1.5萬元每平米的樓面地價拍得廣佛交界處的一宗江景地塊，刷新了當(dāng)時佛山的地價紀(jì)錄。

岑釗雄表示，這些地塊今、明年仍會有增長，現(xiàn)在還是剛剛的開始。現(xiàn)在時代地產(chǎn)投入主力的市場都是產(chǎn)業(yè)良好、人口正流入的城市，非常有潛力，未來政策還有空間可以使這些區(qū)域變熱，從而會帶來很好的回報。

“在分化的市場條件下，一線城市以及熱點(diǎn)的二線城市價格有上漲的空間，三、四線城市價格則會保持平穩(wěn)。”岑釗雄直言，今年公司對于買地的預(yù)算要比去年有所增加。

盡管高價拿地會影響到公司的利潤率，但岑釗雄對此表示樂觀。“2015年我們購買了十幾塊地，有些地階段性價格不算低，但是買入之前有過深入的介入，并不是盲目購買高價的土地。”

在他看來，土地價格由市場自動調(diào)節(jié)，很難判斷到底是高還是低，最終還是取決于消費(fèi)者是否有消費(fèi)力去承受。“市場就是一個最好的調(diào)節(jié)器，消費(fèi)者承受不了，這個價格賣不動，那么企業(yè)就肯定要調(diào)整價格，不必對地王過于擔(dān)心。”

“我們的利潤率會得到保障，甚至?xí)^目前的水平”。岑釗雄表示。“同行企業(yè)在主要區(qū)域拿到的地塊，在近年都印證了投資回報要比非熱點(diǎn)城市購買的土地回報率更高這一事實(shí)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。