廣州首套房契稅按區(qū)劃分 去庫存新招或放松限購

作為一線城市的廣州市，在去年房價(jià)跑輸北上深之后，終于出手了。

2月24日，廣州樓市釋放消息稱，在本市購房將按照“區(qū)唯一”條件，享受首套房契稅優(yōu)惠。即在廣州市天河、海珠、越秀、黃埔、番禺、荔灣及增城區(qū)，本區(qū)無房的購房者，可以按首套房交契稅，不看其他區(qū)域。

廣州億達(dá)按揭服務(wù)有限公司資深信貸顧問熊女士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，該消息已經(jīng)獲得房管局多個(gè)窗口確認(rèn)。目前在廣州市多個(gè)區(qū)域開始實(shí)行，沒有實(shí)行的區(qū)域也將很快與全市統(tǒng)一實(shí)行該項(xiàng)政策。

作為發(fā)文相關(guān)方的廣州市地稅局辦公室相關(guān)工作人員則回復(fù)記者稱，目前暫時(shí)并未收到相關(guān)文件。

對此多位廣州市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，目前的情形應(yīng)該是“還沒有相關(guān)文件，但案卷已經(jīng)可以操作了。”而該政策對于廣州市而言，是自2008年以來發(fā)布的促進(jìn)房地產(chǎn)交易的去庫存創(chuàng)新政策。

另有地稅部門工作人員透露，廣東全省除深圳外，都將執(zhí)行這一政策，即買家在廣東各個(gè)城市買房，只要所在區(qū)域沒房，就可以享受首套房契稅優(yōu)惠。

在2月19日出臺(tái)的契稅新政中，廣州市作為一線城市，關(guān)于二套房的相關(guān)優(yōu)惠并沒有被惠及。僅購買首套房144平方米以上者，可以享受由原來3%降低至1.5%的政策紅利。此次政策出臺(tái)，則令廣州市購買二套房在90平方米以下者，可享受由3%降低至1%的優(yōu)惠；對購買90平方米以上住房者，可享受3%降至1.5%的優(yōu)惠。

另有地稅部門工作人員透露，廣東全省除深圳外，都將執(zhí)行這一政策，即買家在廣東各個(gè)城市買房，只要所在區(qū)域沒房，就可以享受首套房契稅優(yōu)惠。

克而瑞集團(tuán)旗下房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)首席分析師肖文曉提醒記者，該稅收新政惠及人群有限。在“限購令”控制下，廣州市僅有本地戶口人士可以購買第二套房，因此該政策惠及面限于原廣州戶口的跨區(qū)置業(yè)二套人群，符合減免對象的人群至少可以節(jié)省1.5%-2%的稅費(fèi)。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌如此評價(jià)前述新政：“2008年以來，廣州沒有出臺(tái)一個(gè)有利于房地產(chǎn)市場交易的政策。這個(gè)政策的出臺(tái)，對去庫存、對活躍市場會(huì)有所作用。對市場預(yù)期影響也是正面的。”其續(xù)稱，該政策會(huì)助推大戶型、改善型需求。

在一線城市中，廣州市去年以來房價(jià)漲幅可謂平穩(wěn)。

根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2015年北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的房價(jià)分別為27725元/平方米、32000元/平方米、15060元/平方米和34415元/平方米。對比2007年，2015年四個(gè)一線城市房價(jià)分別上漲了138.0%、203.2%、33.5%和159.5%；同比2014年則分別上漲了8.1%、17.6%、0.5%、33.5%。

究其原因，廣州樓市供求去年以來相對平穩(wěn)，且“同城化”導(dǎo)致需求外溢，反而減少了中心區(qū)交易。從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而言，一線城市中，廣州是商貿(mào)城市，產(chǎn)業(yè)相對低端，也是不及北京、上海、深圳之處。

因此從去年而言，廣州樓市實(shí)則處在結(jié)構(gòu)性去庫存階段。前述多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，廣州市2015年平均去庫存周期在10-11個(gè)月，在歷史上屬于較長水平。

肖文曉告訴記者，業(yè)內(nèi)認(rèn)為市場去化周期超過12個(gè)月時(shí)，會(huì)有庫存過多的危險(xiǎn)，可能會(huì)有降價(jià)壓力；周期在8個(gè)月以下，則房價(jià)有很大概率上漲；8-10個(gè)月是健康合理的市場；10-12個(gè)月則偏高，但也不會(huì)降價(jià)，屬僵持階段。

陽光家緣網(wǎng)站顯示，截至2月24日，廣州市商品房可售總面積約為886萬平方米，未售面積1856.3萬平方米。

龍斌分析稱，當(dāng)前廣州樓市可售庫存量達(dá)到歷史次高水平，未售數(shù)據(jù)也顯示未來1-2年內(nèi)廣州市供應(yīng)量較大。這意味著廣州樓市目前供應(yīng)充足，不存在供求矛盾。

“同城化”政策外加是限購城市，則令廣州市內(nèi)購房需求外溢至佛山、清遠(yuǎn)等地。

肖文曉稱，廣州市需求更多由本地常住人口支撐，缺乏外來需求，以居住為導(dǎo)向的市場，缺乏投資炒作氛圍。因此，在去年北京、上海、深圳房價(jià)領(lǐng)漲時(shí)，廣州市房價(jià)上漲基礎(chǔ)并不大。

而對于2016年的廣州房地產(chǎn)市場，受訪業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，不太可能出現(xiàn)暴漲形勢，但上漲趨勢可以確定。

肖文曉計(jì)算道，“按照去年一手住宅套均177萬元的總價(jià)計(jì)算，平均可以節(jié)省2.7-5.3萬元稅費(fèi)，相當(dāng)于給廣州戶口的二套房買家發(fā)了個(gè)大紅包，按照去年15150元/平方米均價(jià)，可以多買2-3平方米的房子。”

其稱，該政策會(huì)讓市場產(chǎn)生政府“托市”的預(yù)期，對于接下來市場升溫有直接幫助，3月份房價(jià)亦有望隨之出現(xiàn)漲勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。