樓市去庫存鄂爾多斯樣本 三年能消化完就算理想

樓市去庫存的重災(zāi)區(qū)鄂爾多斯市，房地產(chǎn)市場并沒有企穩(wěn)，當?shù)貥鞘腥蕴幱谙绿竭^程中。

“今年房價能穩(wěn)定住就不錯了。雖然很多樓盤房價已經(jīng)降了很多，市場觀望情緒還是很濃，過春節(jié)前很多樓盤的價格還在調(diào)整。”鄂爾多斯一位購房者2月21日告訴記者。

在鄂爾多斯的新城區(qū)康巴什，幾十棟新建的商品房矗立在新區(qū)十分顯眼。一些住宅小區(qū)已經(jīng)交付，然而在新區(qū)的居民人數(shù)卻并不多，像是剛剛新建起來的。更多的新房，雖然正在建設(shè)或已經(jīng)建成，卻仍然沒有賣出去。

在中央政府出臺樓市去庫存政策的背景下，鄂爾多斯樓市為何仍難以見起色？對此克而瑞分析師指出，一方面政策出臺后見效有一定的延時性，而更重要的是，當?shù)氐墓┬杞Y(jié)構(gòu)短期內(nèi)不平衡需要更長的時間來修復。

房價仍未企穩(wěn)

住在鄂爾多斯市區(qū)的魏先生2月21日告訴記者，鄂爾多斯市的房價在高峰期，一些樓盤最高能賣到2萬元/平方米，經(jīng)歷了幾波調(diào)整現(xiàn)在這些樓盤每平方米只能賣到1萬元左右。

但即使經(jīng)歷了如此大的波折，鄂爾多斯樓市的價格至今仍沒能穩(wěn)定下來。

“價格被腰斬后，樓市穩(wěn)定了一段時間。但房價并沒有真正止跌，仍然在下探。”魏先生告訴記者。

鄂爾多斯一個名為億利城新城市經(jīng)典的樓盤，其價格出現(xiàn)了大幅跳水。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年11月該樓盤的售價還為5100元/平方米，到了12月價格悄然降到了4000元/平方米。

當?shù)剡€有一些樓盤，也打出了降價牌。

位于東勝達拉特南路102號的天驕花園，悄然將價格從此前的5600元/平方米，降到了5500元/平方米。這個總建筑面積多達60萬平方米的普通商品住宅項目，在五個多月的時間里，價格幾乎再次被腰斬。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年10月份天驕花園的售價還在9600元/平方米，11月份該樓盤價格猛降至5600元/平方米，價格相當于打了五八折。

打折的樓盤并不在少數(shù)。在康巴什的城投綠城誠園，去年12月的售價為7500元/平方米，目前的售價已經(jīng)降到7300元/平方米。

東勝的另一位購房者告訴記者，一些樓盤在年底為了回籠資金，還對外亮出了打折優(yōu)惠的廣告。但即使是降價，還是少有人問津。“主要是供應(yīng)量太大了，價格一降，認為之后還會繼續(xù)跌，觀望情緒變得更濃。”上述購房者說。

前述所說的城投綠城誠園，其總建筑面積多達60萬平方米，僅一期的建筑面積就達高17萬平方米。如果按每套一百平方米的面積來算，這個小區(qū)可供銷售的套數(shù)可達6000套。

在城投綠城誠園周邊，還有文瀾雅筑、園丁小區(qū)等七八個在建的樓盤，每個項目的規(guī)劃建筑面積都在十幾萬平方米左右。

魏先生告訴記者，有一些投資客和購房者去做過考查，但到現(xiàn)場一看誰也不敢下單。

“看下來后覺得房價能穩(wěn)定下來就很不錯了，價格可能會繼續(xù)降。那邊房子太多了，買到手里根本賣不出去，想套現(xiàn)是非常困難的。還有一個現(xiàn)象也讓人擔憂，很多新開發(fā)的樓盤雖然已經(jīng)賣出去，甚至是交付使用了，但入住率非常低。在康巴什新區(qū)，一些樓盤偌大的小區(qū)，可能只有極少數(shù)的人入住，根本沒有人氣。由于周邊的商業(yè)配套跟不上，生活非常不便利，買了房子只能空在那里。”魏先生說。

仍有大量已出讓土地未上市

“很多包頭、呼和浩特的投資者也在密切關(guān)注鄂爾多斯樓市。但鄂爾多斯今年的房價很可能會繼續(xù)走低，當?shù)貥鞘羞@種看空的預期仍然很強烈。”包頭房管局一位工作人員說。

沒有新增購買力，鄂爾多斯很難化解庫存量和閑置未開發(fā)的土地所帶來的巨大壓力。

研究人員認為，鄂爾多斯樓市壓力仍然很大，一方面是有巨大的去庫存量和閑置土地，另一個原因在于煤產(chǎn)業(yè)下滑對鄂爾多斯的影響。由于鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)過于單一，人口的吸納能力有限，因此無法提供足夠量的新增購買力。

記者了解到，除了大量在售樓盤面臨巨大的銷售壓力，鄂爾多斯還有數(shù)量可觀已經(jīng)出讓的待開發(fā)土地有待消化。

2010年出讓的康巴什北區(qū)位于青春山北路的一塊住宅用地，已經(jīng)曬了5年多的太陽?？硕鹋兜男畔@示，這幅超過10萬平方米的土地，由鄂爾多斯國土局康巴什新區(qū)分局在2010年5號公告中，以招拍掛的形式出讓并交易成功。然而在開發(fā)現(xiàn)狀一欄，該地塊的情況卻仍然處于未開發(fā)狀態(tài)。

已經(jīng)賣出去卻沒有開發(fā)多年被閑置的土地，并非個案。

2011年2號公告出讓的緯十二東街北地塊，規(guī)劃建筑面積高達25.7萬平方米?？硕鹋兜男畔@示，該地塊同樣也是鄂爾多斯國土局以招拍掛形式賣出去的，但到目前為止，這塊體量不小的項目，也沒有任何開工的跡象。

“蓋好的房子都賣不出去，誰還會去開發(fā)閑置土地？”中指研究院一位分析師說。

鄂爾多斯究竟有多少待銷售的房子，還有多少已經(jīng)出讓卻待開發(fā)的閑置土地？在鄂爾多斯市政府官網(wǎng)及當?shù)亟y(tǒng)計局和房管局，關(guān)于房地產(chǎn)庫存量及土地閑置未開發(fā)的數(shù)據(jù)，在近幾年的年報中都沒有進行單項披露。

克而瑞和中國指數(shù)研究院兩家房產(chǎn)權(quán)威機構(gòu)，也沒有關(guān)于鄂爾多斯庫存量的詳細數(shù)據(jù)。中指研究院研究員表示，目前不掌握鄂爾多斯樓市庫存量的詳細信息，但庫存周期估計在兩年以上。

“究竟賣出去了多少土地，有多少開發(fā)了，有多少沒有開發(fā)，外界暫時沒有辦法得到確切的數(shù)據(jù)。但按當?shù)胤科笕耸康恼f法，即使當?shù)貜默F(xiàn)在開始不再賣一塊地，以現(xiàn)在的銷售速度如果3年以內(nèi)能銷售完就算比較理想了。”一位不愿具名的分析師說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。