新政遭瘋狂透支 樓市踏空風險加劇

一連串的救市政策給了開發(fā)商漲價的借口，不過這樣的局面正在向著失控的方向發(fā)展。在四年一遇的潤二月里人們議論更多的是春節(jié)后瘋漲的房價。一家代理公司透露今年3月計劃開盤的項目中已經(jīng)有6個有了漲價計劃，更為恐怖的是，通州臺湖某項目拋出了漲價35%的計劃。二手房市場提價更為瘋狂，節(jié)前節(jié)后對比，一套房源漲價20萬、30萬元的事件已經(jīng)屢見不鮮。不過也有業(yè)內專家表示，瘋狂地透支新政帶來的房價刺激對于樓市長期發(fā)展不利，高位踏空的風險加劇，在整體經(jīng)濟不振的前提下，房地產(chǎn)業(yè)的一枝獨秀也很難維持。

“日光盤”再現(xiàn)

2月29日，“日光盤”現(xiàn)象再次出現(xiàn)在京城樓市。據(jù)悉，當日京西一項目加推72套新房源，兩小時售罄，銷售金額達2億元。上周末，全國多個城市突然被樓市引爆，廣州、上海、南京、杭州等多地出現(xiàn)購房者排隊買房的現(xiàn)象。一線城市中，上海單價8萬元/平方米某樓盤開盤售罄；深圳某樓盤今年1月銷售均價同比暴漲83.2%。

上海、深圳等地樓市的火熱行情在北京也體現(xiàn)得淋漓盡致，北京2月入市新房項目均有不錯的市場表現(xiàn)。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，2月北京僅3項目入市，單次推盤量均不超過百套，其中金融街（長安）中心最多為72套，恒華湖公館最少僅59套，入市項目均受到較大歡迎，其中恒華湖公館1小時售罄，金融街（長安）中心也僅兩小時即售罄。

此外，上周末通州區(qū)金隅自由筑項目加推數(shù)套房源，北京商報記者于上午10點來到售樓處發(fā)現(xiàn)，有將近100組客戶來到現(xiàn)場選房。據(jù)該項目銷售人員介紹，此次加推為項目尾房，因為是不限購的商住公寓，9點剛開始認購就有一位客戶訂了三套大戶型的房子。“看好了一套54平方米的開間，正在打電話與家里商量首付款的問題，不到10分鐘銷售人員就告訴我，看好的房子已經(jīng)被別的客戶認購了。”一位沒能選到房的客戶向記者表示。

項目價格現(xiàn)35%漲幅

不僅是成交的火熱，價格的上漲也成為人們關注的焦點。北京2月開盤的3個項目價格均有所上漲，漲幅在1000-2000元/平方米。亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，春節(jié)過后，在需求強勁以及高價項目不斷增多的雙重預期拉動之下，大量項目進入漲價“醞釀期”，有2015年的“走量”作為基礎，而進入2016年之后老項目追求更高利潤將成為房企共識。

一方面受春節(jié)假期影響，另一方面開發(fā)商對市場封盤待漲情緒較濃，2月入市項目較少，3月北京新建商品住宅迎來新一輪供應小高峰。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，3月北京27個計劃開盤項目中，已經(jīng)有7個老項目明確開盤定價，除海淀一個老項目之外的6個項目定價均比此前有所上漲，漲幅在7%-35%之間，其中漲幅最高的項目在通州，此次開盤環(huán)比上次開盤價格上漲高達35%。

據(jù)消息人士透露，該樓盤位于通州臺湖鎮(zhèn)，去年底推出一批房源，開盤價格1.7萬元/平方米，如今售價已漲至1.96萬元/平方米。該項目銷售人員介紹，目前售價較年前已有較大漲幅，再次開盤價格未定，但預計還會有一定幅度上漲。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，支撐北京這輪房價上漲的不僅僅在于政策的放寬，更為核心的則是北京庫存急劇回落的現(xiàn)狀。截至2月28日，北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，商品住宅期房+現(xiàn)房的可售庫存僅70416套，這一數(shù)字已經(jīng)回落到2014年4月的水平。彼時，商品住宅庫存接近7萬套，此后曾一度摸高到9萬套。

二手房更瘋狂

相較于準備漲價的新房市場，二手房市場嗅覺更為靈敏。上周末，北京二手房業(yè)主連夜?jié)q價的新聞不斷曝出，與春節(jié)前相比，二手房價跳漲10萬-50萬元的現(xiàn)象更加常見。事實上，春節(jié)剛過，燕郊二手房市場就出現(xiàn)普遍提價1000-2000元/平方米的現(xiàn)象，較節(jié)前漲幅約15%，上周北京市內二手房也出現(xiàn)較為普遍的漲價現(xiàn)象。

北京商報記者走訪多家二手房中介門店發(fā)現(xiàn)，近期看房客戶明顯增多，據(jù)朝陽區(qū)某中介門店經(jīng)紀人介紹，近期帶看客戶成交周期縮短，房源議價空間減小，也出現(xiàn)多起業(yè)主臨時漲價的事件。據(jù)了解，朝青板塊某小區(qū)一套500萬元的兩居室，因看房客戶較多，業(yè)主臨時漲價20萬元，房屋依然于當天賣出。

數(shù)據(jù)顯示，2月北京二手房簽約15149套，同比2015年2月同期的8672套上漲了74.7%，成交均價達到3.9萬元/平方米，環(huán)比漲幅3.7%，市場簽約出現(xiàn)了非常明顯的加速上漲。鏈家研究院分析稱，上周二手房議價空間僅1.4%，比前一周減少0.3個百分點。在掛牌房源報價調整中，上調比例達到79.4%。

警惕踏空風險

對于北京樓市新盤推盤漲價、二手房連夜提價等現(xiàn)象，業(yè)內人士分析認為，瘋狂的透支新政帶來的利好不利于樓市的長期發(fā)展，房價的突然上漲，焦慮情緒導致“搶房潮”的出現(xiàn)，此時應警惕房價的非理性上漲、抑制投機炒房，在地價的不斷推升下，市場高位踏空的風險加劇。

“北京是政治、文化中心，地理位置、教育醫(yī)療以及公共資源的優(yōu)越性是支撐房價的最大優(yōu)勢，加上近期樓市寬松政策頻頻出臺，房價出現(xiàn)上漲也在意料之中。但此類透支購房需求的現(xiàn)象，一方面可能使得短期入市的購房者成本加大，另一方面導致價格預期不穩(wěn)定，進而擾亂了供求關系。尤其是投機炒房者的入場，更加劇了市場風險，對于購房者來說，不應該盲目入市，理性購房才是最明智的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

行業(yè)專家認為，近期一線城市以及部分二線城市普遍出現(xiàn)購房熱潮，雖然受供需關系影響，但短期內價格的暴漲是非理性的。受寬松政策影響，在房價上漲輿論的引導下，某些開發(fā)商通過營銷作秀、房產(chǎn)中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象，導致購房者“恐慌性”入市。

房價的非理性上漲值得警惕，尤其是北京的土地價格已經(jīng)較高，未來新入市高價項目仍需接受市場考驗，在房價過快上漲的情況下，踏空風險加劇。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。