廣州或?qū)⒌谝粋€放松限購 房價會跟著暴漲嗎？

    在經(jīng)歷了上周間接放松限購的契稅新政發(fā)布即被收回之后，一線城市中房價漲幅溫和的廣州又一次面臨放松限購政策的契機。而這一次，源于廣東省公布的去庫存整體行動計劃。

2月29日，廣東省政府發(fā)出供給側(cè)改革紅頭文件，其中明確指出，廣州市應(yīng)及時調(diào)整執(zhí)行住房限購政策的行政區(qū)域范圍，并取消70/90政策，該文件一系列舉措鼓勵去庫存。

從2006年實施至今恰好10年的70/90政策，主要是針對商品住房項目戶型實施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”，這已被普遍認(rèn)為是一種過時的限制性措施。

廣東省全面停止該政策，在多數(shù)市場人士看來符合市場要求，當(dāng)前的樓市正逐步由初次置業(yè)轉(zhuǎn)移到改善置業(yè)，需求面積更大；同時二孩放開也對大戶型產(chǎn)生更多需求。房企直接面對市場，比政策更了解需求變化，取消70/90政策符合市場主導(dǎo)資源的原則。而現(xiàn)實情況中廣州的70/90政策也并沒有被嚴(yán)格執(zhí)行。

相較而言，這次供給側(cè)改革中真正備受關(guān)注的還是如何去庫存？是否會通過調(diào)整限購政策來實現(xiàn)？如果調(diào)整會如何實現(xiàn)？哪個區(qū)最有可能？

從2014年開始，廣州市放松限購的猜測就從沒停過。期間也曾一度有類似上周契稅分區(qū)執(zhí)行的微調(diào)政策出臺，但最終都沒有落到實處，這次省政府出臺的文件可謂近年來力度最大的一個，而文件最重要的也是對廣州的限購表態(tài)。

目前廣州市執(zhí)行的限購政策中，外圍區(qū)域增城、從化兩區(qū)原本就不限購，只有天河、越秀、荔灣、白云、海珠、黃埔等中心六區(qū)和番禺、南沙、花都等外圍三區(qū)實施限購政策。有機會放開限購的區(qū)域?qū)⒃谶@九個區(qū)中產(chǎn)生。

在實際的供應(yīng)量方面，廣州市當(dāng)前主要的樓盤主要集中在郊區(qū)，這占到廣州總供應(yīng)總量的75%以上，庫存壓力也集中在這些地區(qū)。按照最近半年的月均交易量計算，外圍三大區(qū)域之中，花都庫存最多，有15個月，是松綁限購首選對象；南沙有12個月，加之是自貿(mào)區(qū)，松綁的希望也很大；番禺則是11個月，在8-10月的合理周期之上，也有可能放松。

廣州外圍三區(qū)成為放松限購的首選，不僅有去庫存方面的壓力，還在于廣州市對這三個區(qū)域的發(fā)展訴求。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對界面新聞表示，花都和南沙兩個行政區(qū)都是廣州城區(qū)人口轉(zhuǎn)移的承載地，其中，花都樓市還受到外圍的清遠(yuǎn)市分搶，而南沙在成為國家新區(qū)、自貿(mào)區(qū)后，也需要積極的樓市局面。

相比外圍三區(qū)，廣州中心六區(qū)放松限購的可能性則不大。廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，目前廣州中心城區(qū)房價高，需求也旺盛，放開限購的可能性很小，其中越秀和天河區(qū)的庫存去化周期為四五個月，基本不存在放松限購的事實基礎(chǔ)。

至于放開之后的房價走勢如何，黎文江認(rèn)為，松限的板塊未來成交量上漲毫無疑問，但從目前增城、從化兩區(qū)沒有限購，而去化周期依然相對較高的事實來看，由于公共交通配套短板，刺激效應(yīng)會延后，這些區(qū)域的房價也未必會大漲。

廣州市將調(diào)整限購行政區(qū)域已成事實之際，是否會調(diào)整社保年限放松限外也成為這輪供給側(cè)改革關(guān)注的焦點。2013年廣州出臺的“穗六條”規(guī)定，外地戶籍想在廣州買房，必須有連續(xù)3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明。這項廣州本地制定的限購政策，在去庫存的大背景下放松將相對容易。

如果一旦放開外地客戶購房的社保年限限制，將比放開區(qū)域購房效果更明顯。廣州外地客戶一般更青睞中心區(qū)物業(yè)，在“穗六條”之前，外地客繳納社保一年即可購房，當(dāng)時的外地客占比71%，而新規(guī)出臺后則下降到57%。如果限外放松，廣州的樓市成交量將上漲一兩成。

根據(jù)廣東省供給側(cè)改革文件的要求，3月底前各市工作計劃及2016年度計劃要報省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。這意味著，廣州市完全有機會在3月出臺調(diào)整樓市限購的政策，對有準(zhǔn)備的廣州市政府而言，也許月底就將成為第一個放松限購的一線城市。放松之后，廣州的房價會跟上北京、上海、深圳暴漲的節(jié)奏嗎？

.

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。