一線城市房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注 三四線城市去庫(kù)存壓力較大

在房?jī)r(jià)的問(wèn)題上，一線城市顯然吸引了太多的注意力。

去年深圳房?jī)r(jià)迅速躥升近50%，今年1月，上海同比上漲21.4%，并創(chuàng)出商品住宅均價(jià)的歷史新高。一線城市房?jī)r(jià)的大幅度推高，令市場(chǎng)存有擔(dān)憂。

誰(shuí)“推高”了一線城市的房?jī)r(jià)？

上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，漲價(jià)背后的因素是多重的，“剛需毋庸置疑，這是一線城市上漲的最主要原因，稀缺資源價(jià)格上漲，符合經(jīng)濟(jì)邏輯。”交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹也表示，一線城市資源聚集，虹吸效應(yīng)明顯，而且短期內(nèi)的表現(xiàn)會(huì)一直如此。

除此之外，價(jià)格在人們的看漲心態(tài)中水漲船高，也是專家所認(rèn)同的觀點(diǎn)。一直以來(lái)，銀行都將個(gè)人房貸視作風(fēng)險(xiǎn)較低的產(chǎn)品，加之政策多次惠及房地產(chǎn)行業(yè)，帶來(lái)的心理效應(yīng)不容小視。例如，不少專家認(rèn)為，年前首付門(mén)檻的降低及年后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的出臺(tái)，雖然主要針對(duì)的并非一線城市，但市場(chǎng)心理開(kāi)始發(fā)生變化，進(jìn)一步助推一線城市樓市迎來(lái)全面復(fù)蘇。

不過(guò)，更值得關(guān)注的是，近期，部分房地產(chǎn)中介公司和購(gòu)房者利用“場(chǎng)外配資”，將首套房1∶3的杠桿比率提高到1∶5甚至1∶7的比例。以抬高房?jī)r(jià)的行為獲取銀行流動(dòng)性，也成為部分企業(yè)主的操作手段。另外，此前有媒體爆出，深圳出現(xiàn)眾籌炒房、聯(lián)合炒房的現(xiàn)象。對(duì)此兩位專家表示，這類操作的確存在，但目前還沒(méi)有可靠的數(shù)據(jù)分析到底多大程度影響了房?jī)r(jià)變化。

目前來(lái)看，深圳和上海已經(jīng)開(kāi)始對(duì)這一趨勢(shì)加以關(guān)注。不過(guò)夏丹認(rèn)為：“房子是居住用品，但它同時(shí)也是商品，投資行為并不違背法律規(guī)定。所以在政策方面，切入角度是關(guān)鍵，切忌干預(yù)。但針對(duì)加杠桿炒房的行為，為警惕金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)從銀行這一端入手，對(duì)貸款人資格等方面審核。”她認(rèn)為，套現(xiàn)的確會(huì)存在于二手房市場(chǎng)成熟的一線城市，如若最大程度規(guī)避，則需要在政策上防止漏洞，同時(shí)避免金融風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)。

對(duì)于未來(lái)的走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)和夏丹均認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，依舊會(huì)是今年的主線。

三四線城市庫(kù)存怎么去？

一線城市大漲的現(xiàn)象，顯然只是中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存硬幣的一面，另一面則是大力去庫(kù)存之下，依舊居高不下的三四線樓市。

通觀全局，按照目前情況，庫(kù)存還會(huì)繼續(xù)積累，庫(kù)存問(wèn)題形勢(shì)嚴(yán)峻。國(guó)泰君安宏觀研究所首席宏觀分析師任澤平公開(kāi)表示，盡管新屋開(kāi)工連續(xù)兩年下滑，但2015年新屋開(kāi)工量仍高達(dá)15.4億平方米，高于12.8億平方米的銷(xiāo)售面積（2015年銷(xiāo)售較好）。據(jù)國(guó)研中心原副主任劉世錦測(cè)算，我國(guó)住宅需求峰值1200萬(wàn)套~1300萬(wàn)套，按照每套100平方米算，住宅需求峰值約12億~13億平方米，2015年住宅成交面積為11.2億平方米，這意味著商品房需求增長(zhǎng)空間有限。

巨大的庫(kù)存量體現(xiàn)在三四線城市身上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西部、東北等地三四線資源型城市庫(kù)銷(xiāo)比普遍較高，有些城市的去庫(kù)存時(shí)間甚至達(dá)到10年以上，且受地域經(jīng)濟(jì)影響，銷(xiāo)量彈性小，使得去庫(kù)存難上加難。

這種分化在房?jī)r(jià)上亦有體現(xiàn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2015年一線城市商品住宅房?jī)r(jià)大漲21.3%，二線城市略漲1.6%，三線城市則下跌2.2%。

“減法”如何做？任澤平表示，從房地產(chǎn)周期來(lái)看，去庫(kù)存短期見(jiàn)效方式主要是金融支持，而長(zhǎng)期則有賴于人口政策的變化。

事實(shí)上，貨幣政策在其中發(fā)揮的作用不斷引發(fā)討論。在穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)下，央行所持態(tài)度是既不放松也不收緊，是給予樓市穩(wěn)定的發(fā)展空間。而夏丹也表示，貨幣政策作用標(biāo)的主要是高居不下的三四線城市去庫(kù)存，在前期政策已經(jīng)到位的情況下，很難再發(fā)揮更大的效用，不必過(guò)度依賴。“保持流動(dòng)性的合理適度即可，防止過(guò)度寬松，更多需要依靠結(jié)構(gòu)性政策的配合與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域財(cái)稅政策的改革。”

更應(yīng)投入的核心領(lǐng)域還在于擴(kuò)大需求，嚴(yán)躍進(jìn)建議，可以從引入外來(lái)人口、增加居民收入、增加城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等方法入手，雖見(jiàn)效慢，但穩(wěn)定且負(fù)面影響較少。另外，城市建設(shè)發(fā)展方面的科學(xué)規(guī)劃，也有益于三四線城市去庫(kù)存。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。