如何應(yīng)對一二線城市樓市漲價(jià)潮

繼去年深圳房價(jià)暴漲、今年春節(jié)后上海多個(gè)房地產(chǎn)交易中心近期出現(xiàn)異?；鸨瑘鼍?、北京二手房交易要連夜排隊(duì)之后，又有杭州一樓盤開盤現(xiàn)千人瘋搶、南京樓市破4萬等消息陸續(xù)傳來，可見，樓市漲價(jià)潮已經(jīng)開始向二線城市蔓延。那么，房地產(chǎn)這樣的好日子還會持續(xù)多久？據(jù)克而瑞預(yù)測，從2016年到2018年的未來三年，預(yù)計(jì)全國每年銷售面積會維持在12億至13億平方米，銷售金額預(yù)計(jì)在9萬億至10萬億元之間。但隨著人口紅利的結(jié)束和老齡化趨勢的加快，行業(yè)規(guī)模的最高峰已經(jīng)過去。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也認(rèn)為：“2014年行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)、改變了一路向上的格局，到2020年前后成交量將開始緩步下行。”

一線城市漲價(jià)還是以改善型剛需為主

對于上海、北京等地樓市突然出現(xiàn)的交易爆棚，市場風(fēng)傳可能與一些房產(chǎn)中介制造緊張情緒有關(guān)。對此，上海住建委曾在2月28日發(fā)布信息明確表示，稅收新政剛剛實(shí)施，符合條件的購房者不必急于辦理。

而分析人士認(rèn)為，京滬房地產(chǎn)交易攀升更重要的原因是市場預(yù)期北京、上海的房價(jià)將繼續(xù)走高。

北京、上海雖然沒有放開限購，但改善性需求在一輪輪利好政策的出臺后還是得到了不同程度的釋放。“對于地段比較好的房子，一線城市價(jià)格幾乎沒有上限。而房價(jià)快速上漲，又進(jìn)一步刺激了改善性需求對房產(chǎn)的追逐，促使這部分需求加速入市。”中國城市產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席陳寶存如是說。

以上海為例，據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，上海二月新建商品住宅成交面積71.3萬平方米，雖然成交面積環(huán)比一月減少了46%，但較去年財(cái)期則增加了68.6%。這是自2009年之后，7年以來2月同期交易量最高的月份。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前上海新房庫存量為944萬平方米，比去年庫存的最高點(diǎn)下降了33%。“以近半年月均銷售計(jì)算，上海樓市的去化周期已經(jīng)降至6.8個(gè)月，出現(xiàn)了短時(shí)期供求緊張的形勢，因此上海樓市在今年繼續(xù)漲價(jià)的可能很大。”盧文曦說。

二線城市已經(jīng)接棒漲價(jià)潮

而到了今年2月份，房價(jià)上漲已經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)到了核心二線城市。近日，杭州某樓盤出現(xiàn)徹夜排號買房的場景，南京房價(jià)沖破了4萬元/平方米的價(jià)格關(guān)口，這些都告訴人們，二線城市已經(jīng)接棒此輪漲價(jià)潮。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)，今年2月份部分城市房價(jià)的漲幅已經(jīng)超過一線城市。中山5.63%和蘇州5.56%的環(huán)比漲幅，已經(jīng)超過深圳5.41%的漲幅；而昆山、東莞的漲幅也超過了4%。

對于本輪房價(jià)的上揚(yáng)還將持續(xù)多久，陳寶存認(rèn)為，樓市快速上揚(yáng)后，不排除會出現(xiàn)調(diào)整和平衡的可能性，可能在半年或一年后市場會做出一些盤整。但在中國的城鎮(zhèn)化還沒有完成情況下，城市的更新升級仍在進(jìn)行中，總體的大勢仍是向上，因此即使出現(xiàn)盤整也只是短期的。

樓市消費(fèi)杠桿率正被加大？

對于此輪房價(jià)上漲更深層次的原因，有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為這可能與加大杠桿率有關(guān)，尤其是一些中介機(jī)構(gòu)搞場外配資，使得這輪房價(jià)上漲在一線城市和二線城市顯得如此突出。

對此，陳寶存認(rèn)為，中國目前走的是去產(chǎn)能、去庫存的路子，對于房地產(chǎn)來說，要救活三、四線城市，非走此路不可。但對于目前一線二線大城市的過大漲幅卻不必過分強(qiáng)調(diào)是政策寬松引起的。事實(shí)上，一線城市中京滬深三地土地供應(yīng)這幾年嚴(yán)重下降，導(dǎo)致地王頻出才是其上漲的主要原因，而環(huán)京環(huán)滬等地跟漲則是一線城市土地減少導(dǎo)致人口外溢需求的爆發(fā)而引起的，與杠桿率無關(guān)。環(huán)京環(huán)滬等地的各個(gè)城市，都是目前具有投資和自住雙層需求價(jià)值的區(qū)域，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是冰火兩重天，城市的分化非常嚴(yán)重，但至少對一線和二線核心城市及其周邊有外溢需求的城市來講，今年房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)走高的概率還是很大的。

也有專家指出，市場這么樂觀的原因應(yīng)該是政策寬松引起的。政策很難推動(dòng)股市，但政策能夠推動(dòng)房市。政策推動(dòng)了2015年的房地產(chǎn)市場，政策接下來也會推動(dòng)今年、明年甚至2018年的中國房地產(chǎn)市場。

丁祖昱也認(rèn)為，現(xiàn)在樓市的價(jià)格快速上揚(yáng)，除了流動(dòng)性充裕和貨幣供應(yīng)量較大外，政策給了市場信心，也是非常重要的原因。

而在世邦魏理仕董事陳仲偉看來，從長期趨勢來觀察，一線城市及部分二線城市中，人口持續(xù)流入的區(qū)域，房產(chǎn)市場的繁榮有著更為堅(jiān)實(shí)的支撐。而一線城市市場在進(jìn)入新年以來加速上揚(yáng)的態(tài)勢，則意味著適度的調(diào)控需求政策可能會在逐步醞釀之中。

對于陳仲偉的判斷，昨天兩會上住建部部長陳政高的回答似乎也給出了相應(yīng)回應(yīng)。陳政高表示，當(dāng)前北上廣深四個(gè)城市穩(wěn)定市場的具體措施包括：一是實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；二是增加土地供應(yīng)面積，并要及時(shí)公布信息，以穩(wěn)定信心；三是增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為；五是正確引導(dǎo)輿論。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。