全國(guó)人大代表王填:發(fā)展REITS助力商業(yè)地產(chǎn)證券化

“建議發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS），幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。”全國(guó)人大代表、步步高董事長(zhǎng)王填在今年兩會(huì)上說(shuō)，REITS能夠有效化解當(dāng)前行業(yè)高庫(kù)存，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了一種退出機(jī)制，不但對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型至輕資產(chǎn)具有催化作用，還可以通過(guò)份額分散投資控制風(fēng)險(xiǎn)。

王填認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)目前的庫(kù)存壓力，很大程度上源于過(guò)去三十多年高速推進(jìn)城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的供需失衡。研究發(fā)現(xiàn)，在住宅市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控的2008至2014年間，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額分別增長(zhǎng)了383%和328%，明顯高于住宅開(kāi)發(fā)投資的187%。雖然在早期市場(chǎng)存量不足以滿足市場(chǎng)需求的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售的盈利模式能獲得一定成功，但隨著存量日益累積，供需失衡加劇，這種開(kāi)發(fā)模式日益式微。國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)沉淀了龐大的運(yùn)營(yíng)中或開(kāi)發(fā)中的物業(yè)資產(chǎn)，許多開(kāi)發(fā)商正在積極探尋輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)亟待轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)投資信托基金，是一種通過(guò)發(fā)行收益憑證/股份匯集資金，由管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)和管理，并將投資綜合收益分配給投資者的證券產(chǎn)品。目前，全球已有20個(gè)國(guó)家和地區(qū)相繼推出房地產(chǎn)投資信托基金，并且有7個(gè)國(guó)家和地區(qū)正著手開(kāi)辟房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)。在成熟市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資信托基金已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類(lèi)資產(chǎn)。

目前，我國(guó)尚未針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金作出明確的征稅規(guī)定。根據(jù)現(xiàn)行稅法，我國(guó)發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金面臨雙重課稅問(wèn)題，導(dǎo)致發(fā)行成本高企。王填建議，可借鑒國(guó)外的稅制經(jīng)驗(yàn)，采取立法為主、政策為輔的探索方式，推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金雙重課稅問(wèn)題的解決，以及早日出臺(tái)相關(guān)稅收立法；對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金中為實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離而設(shè)立的SPV方免除部分稅收。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。