杠桿上的樓市：媒體稱中介場外配資規(guī)?；虺f億

新年以來，樓市成為焦點(diǎn)話題。杭州告急、上海淪陷……微信朋友圈里，均在熱議各地房價(jià)和買房，房產(chǎn)交易中心被擠得水泄不通，一線城市新開樓盤一天搶光的新聞屢見報(bào)端。

在中央明確房地產(chǎn)“去庫存”為今年五大任務(wù)之一的背景下，中央連續(xù)出臺(tái)了多數(shù)城市松綁限購、降首付比例、調(diào)整交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅等刺激措施。樓市熱并不讓人意外。

然而，一線城市的火爆的樓市背后，杠桿資金尤其是場外配資更值得警惕。新華社上周文章援引深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰直接稱，供需長期存在的矛盾不足以支撐房價(jià)短期快速上漲，此輪上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用。

杠桿上的樓市

中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)……配資機(jī)構(gòu)越來越多。自買自賣轉(zhuǎn)按揭、首付貸、眾籌炒房、P2P……杠桿手段頻現(xiàn)。

以深圳為例：貸款杠桿幾乎利用到了極致……眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品“熱火朝天”。

貸款杠桿——

人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長2.1倍。更值得關(guān)注的是，深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)，可謂將貸款杠桿幾乎利用到了極致。

眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品——

以互聯(lián)網(wǎng)金融為背景的搜狐和搜易貸聯(lián)合推出的“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價(jià)的20%。其流程是，平臺(tái)把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品，然后對外發(fā)售。

還有拼房網(wǎng)類的房產(chǎn)眾籌平臺(tái)，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例分享收益。

樓市場外配資規(guī)模有多大？

華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，目前房地產(chǎn)交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。單就中介行業(yè)而言，通過“場外配資”實(shí)現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。如果“銀行按揭+首付貸”雙重杠桿疊加，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

各大中介公司公開宣傳的數(shù)據(jù)也顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元，而整個(gè)中介行業(yè)通過“場外配資”實(shí)現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，官方在政策層面加杠桿可以視為場內(nèi)加杠桿，更多的場外杠桿也在出現(xiàn)。各種首付貸款已經(jīng)可以將首付降到最低5%，也就是杠桿率可以放大到20倍。甚至部分企業(yè)，已經(jīng)可以提供契稅貸款。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分加杠桿其實(shí)更多不是從商業(yè)銀行系統(tǒng)進(jìn)入，而是從其他互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)進(jìn)入。包括一些中介為了擴(kuò)大平臺(tái)的利用效益，可能進(jìn)行零利率的房貸優(yōu)惠，這使各類加杠桿操作變得頻繁。此類加杠桿背后的擔(dān)保機(jī)制并不健全，增大各類風(fēng)險(xiǎn)。

也有分析師認(rèn)為，當(dāng)前杠桿整體處于合理水平。一財(cái)援引中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎稱，購房者使用首付貸的比例很低。目前首付貸等場外配資對于房價(jià)的影響被夸大了，國內(nèi)的樓市杠桿仍處于比較合理的水平。

似曾相識(shí)？

杠桿資金、場外配資，熟悉的字眼一再挑動(dòng)著人的神經(jīng)。去年股市泡沫破滅還歷歷在目，主要原因也是由于居民投資加杠桿，一個(gè)是通過兩融的場內(nèi)加杠桿，另一個(gè)是通過場外配資加杠桿。

作為一輪杠桿撬動(dòng)起來的牛市，一開始就存在泡沫。而隨著監(jiān)管層強(qiáng)力去杠桿——清理場外配資、場內(nèi)融資融券、證券類信托，由于時(shí)間較短、手段較強(qiáng)硬，導(dǎo)致了股市的非理性踩踏事件，去年夏季的股災(zāi)許多人至今記憶猶新。

當(dāng)時(shí)，據(jù)國泰君安任澤平、張慶昌測算：杠桿資金存量為4萬億左右。

場外配資規(guī)模約10000億，成本在13-20%之間，杠桿為1:4-1:5之間，主體為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、配資公司、券商、散戶。

融資融券余額2.13萬億，杠桿在1:1左右。

除了中介場外配資規(guī)?；虺f億外，與股市領(lǐng)域的場外配資不同，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“場外配資”是一環(huán)扣一環(huán)的杠桿配資。華夏時(shí)報(bào)援引業(yè)內(nèi)人士稱，目前，“場外配資”中有50%居民是連環(huán)房屋連環(huán)成交，占到整個(gè)房地產(chǎn)配資的半壁江山。

此外，A股去杠桿，可以借助禁止恒生HOMS系統(tǒng)等配資系統(tǒng)接入市場交易系統(tǒng)，而樓市則更為不容易做到。

上漲時(shí)加杠桿有助于快速兌現(xiàn)預(yù)期，調(diào)整時(shí)去杠桿加大市場波動(dòng)。一旦樓市出現(xiàn)任何問題，場外配資會(huì)極大地加劇波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)l(fā)經(jīng)濟(jì)全局的連鎖反應(yīng)。

北京師范大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉提出，不管如何，去庫存需要付出巨大代價(jià)。理性選擇是，至少這個(gè)代價(jià)不大于樓市崩潰的龐大損失。前車之鑒是股市，拔苗助長式的市場透支最終以持續(xù)異常動(dòng)蕩收場，中國中產(chǎn)階級(jí)可能因股災(zāi)而被洗劫了超過10萬億以上的財(cái)富。

外媒：監(jiān)管層計(jì)劃打擊房貸首付類金融產(chǎn)品

對于樓市場外配資，監(jiān)管層似乎有意向控制風(fēng)險(xiǎn)。彭博今日援引知情人士稱，監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購房首付款的貸款的行為。

監(jiān)管部門將要求商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴(yán)格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門還將加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的壓力測試。

不過消息尚未得到央行和銀監(jiān)會(huì)的證實(shí)。

此外，上周五21世紀(jì)援引股份制銀行上海分行零售部人士稱，據(jù)目前上海樓市的情形，會(huì)更嚴(yán)格審核貸款人的資質(zhì)，正在考慮提高首付比例。也有深圳銀行業(yè)人士表示，正在研究考慮提高首付比例。

住建部部長陳政高表示，一線城市會(huì)通過增加土地供應(yīng)面積來穩(wěn)定市場。一線城市還會(huì)打擊違法交易行為，還要主動(dòng)發(fā)聲穩(wěn)定市場?？傮w來說，對今年房地產(chǎn)市場健康發(fā)展充滿信心。

樓市“冰火兩重天”下，朋友又開始了新一輪刷屏。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。