狂飆樓市遇首波“寒潮”：深圳出手整治“首付貸”

一線城市狂飆的房價和所謂告急的庫存，無論從監(jiān)管到輿論，都讓“首付貸”成為最難被善待的對象。關鍵是它還有了個聽起來牛逼哄哄的名字，叫“樓市場外配資”。

“樓市”、“場外配資”，兩個敏感詞疊加起來，引發(fā)聯(lián)想的最可能就是“系統(tǒng)性風險”了。所以，迄今為止，已經(jīng)有好幾大中介機構與互金平臺明確叫停首付貸。

樓市去杠桿，顯然是為了防止樓市配資重蹈去年股市配資的“覆轍”，而這次監(jiān)管動作，對于一路狂飆的一線城市樓市來說，無疑正遭遇首波“寒潮”。

監(jiān)管摸底首付貸

彭博的爆料又一次被印證了——確實，首付貸被監(jiān)管盯上了。

早先匯金網(wǎng)報道，包括央行、銀監(jiān)會在內(nèi)的金融監(jiān)管部門，正密切關注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風險，計劃推出措施，打擊發(fā)放貸款作為房屋貸款首付的行為。并稱監(jiān)管部門將打擊部分中介機構、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款行為。監(jiān)管部門將要求商業(yè)銀行對于住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應發(fā)放貸款。監(jiān)管部門還將加強房地產(chǎn)信貸的壓力測試。

反應最為迅速的應該是深圳，深圳市金融辦3月4日下發(fā)了一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風險的函，其中提到，“現(xiàn)針對深圳房地產(chǎn)市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機構相繼參與“首付貸”、高杠桿放貸、放大金融風險的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風險，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小貸協(xié)會，對各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進行排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額。

根據(jù)上述函件內(nèi)容，深圳金融辦要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小額貸款協(xié)會在3月9日前將相關材料反饋，并將根據(jù)多方材料形成報告呈報市領導參閱。知情人士透露，在大致摸清深圳樓市的隱性杠桿情況后，市領導層將召集會議商討具體監(jiān)管思路，并權衡如何進一步防范風險的具體做法。

收到上述文件后，小貸協(xié)會也隨即發(fā)了緊急通知給各會員單位，要求7日前如實上報相關數(shù)據(jù)。

這只是深圳地區(qū)，事情還沒完。

券商中國記者了解到，央行上海總部于上周召集部分銀行，了解與個人住房貸款相關業(yè)務，主要內(nèi)容包括：希望各家銀行不要搞利率競爭，了解與會銀行的個人住房按揭貸款投放計劃，以及了解銀行與房產(chǎn)中介的合作情況。

山雨欲來。各類監(jiān)管主體、銀行和其他融資主體全線而動。而這樣的監(jiān)管氛圍也確實起了效果，最新的進展是，截至今日，鏈家集團和我愛我家不同叫法的首付貸產(chǎn)品，均已全部暫停。

首付貸是如何操作的

什么是首付貸？

首付貸最早是開發(fā)商用來在樓市低迷時促銷的，因為開發(fā)商也需要快點回籠資金結清自己的賬期。有些樓盤時不時會推出“零首付”活動，實際上就是聯(lián)合金融機構為購房者提供首付貸。

簡單說，是開發(fā)商幫想買房的你，向金融機構借錢。那么開發(fā)商自然也怕你不還錢被金融機構要求兜底啊，所以呢，開發(fā)商要求你，必須自己付完首付的一半。

這個房產(chǎn)中介的江湖規(guī)矩也被沿用下來，現(xiàn)在的首付貸一般最多占到首付款的50%。

這一市場的參與主體很多，除了眾所周知的一些房產(chǎn)中介和P2P，一些門戶網(wǎng)站（是的，一些房產(chǎn)門戶網(wǎng)站，不點名了）都曾經(jīng)推出過首付貸產(chǎn)品。為啥？有市場啊。

后來首付貸漸漸地就花俏了，居然被做成期限錯配的理財產(chǎn)品，與此同時，一大幫互聯(lián)網(wǎng)金融平臺就進來了（也是，哪都有他們）。

中信證券就出了一份研報，指出目前市場中的首付貸產(chǎn)品包括世聯(lián)行的家圓云貸、平安好房的好房貸等。此外據(jù)記者了解，搜房網(wǎng)天下貸、生活貸、房金所、合匯貸、鏈家“家多寶”等“首付貸”產(chǎn)品亦上線超1年。

“首付貸”產(chǎn)品目前主要包括三類，資金來源分別如下：

一是地產(chǎn)中介的自營平臺，譬如世聯(lián)行“家圓云貸”、搜房網(wǎng)“天下貸”、鏈家“家多寶”等，放貸范圍以旗下合作樓盤居多，此類產(chǎn)品由地產(chǎn)中介自營平臺與開發(fā)商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。而中介提供首付貸又有兩種類型，一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照，可直接提供金融消費服務；另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務，尋找合適的金融機構，后續(xù)的資金貸款仍由金融機構完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者，中原等屬于后者。

二是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、小貸公司等發(fā)起的“首付貸”產(chǎn)品，包括信用貸款和抵押貸款。此類產(chǎn)品由平臺、小貸公司與地產(chǎn)中介、開發(fā)商等合作，與地產(chǎn)中介自營模式類似，但資金來源及風控由互金平臺、小貸公司把握。當然，也有少數(shù)P2P平臺并不限定具體樓盤，直接提供貸款，這對其風控的要求更高。

互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、小貸公司發(fā)起的“首付貸”產(chǎn)品的運作方式大多是這樣的：購房者向公司申請首付貸，這些機構再尋找投資人投標，最終三方獲益，其中雙方收益，一方付息。

為了控制風險，這類“首付貸”產(chǎn)品一般不會為客戶提供全部首付額度貸款，而是總房款的15%~20%，以20萬元以內(nèi)居多；且多為指定的合作樓盤；貸款時間一般不會太長，多為三年以內(nèi)。

其三則是從銀行獲得的個人消費信貸，在經(jīng)過倒手之后最終成為首付款。這與此前從銀行流出的貸款進入股市頗為類似，銀行通常監(jiān)測此類貸款前三筆資金流水的去向，但難以阻止客戶通過其他方式轉為購房資金。

周小川和黃奇帆，你挺誰？

關于首付貸，有意思的是，其實很多業(yè)內(nèi)人士的態(tài)度并不像目前媒體渲染的那么一面倒。

一個剛剛向小貸協(xié)會提交數(shù)據(jù)的小貸公司高管就并不不認同市場上說的，“首付貸”推高了房價，并將引起系統(tǒng)性金融風險。

“現(xiàn)在動不動就用杠桿啊、配資啊這些詞。我就不明白了，你要買房，三成首付要是拿不出，本來也是要問別人借的。而現(xiàn)在，相當于你的借款對象由親戚朋友，變成了其他一些機構。這跟股票配資是兩回事，股價在向上的行情中會給杠桿者帶來成倍的收益，也就是說資金流向的標的，他最后呈現(xiàn)的資本體量是無法估算的，所以你的原始資本在最后放大的資本量中也是無法得知的；而買房這事，你再怎么用首付貸，收錢的人最后就是收到了當期約定下該收的錢，銀行實打實拿到了三成首付款，資金流向的渠道和最后規(guī)模都是已經(jīng)預見的，這不叫杠桿，這叫換個人借錢，撐死也就是風險轉嫁。”該高管的原話。

這確實不能叫“以杠桿套杠桿，叫空手套白狼更為合適。一款產(chǎn)品存在總是有其合理性的，房價那么高，購房者如果愿意承擔高利息，為什么我們不能通過市場化的方式提供資金給他？”一個再三要求匿名的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的高管直言。

現(xiàn)在沒有一個數(shù)據(jù)可以確切統(tǒng)計出到底有多少購房者啟用了首付貸，很多媒體爆出來的數(shù)據(jù)是不超過10%。但不論如何，首付貸之所以讓監(jiān)管緊張，關鍵在于上述小貸業(yè)人士說的，“這屬于風險轉嫁”，因為首付是購房者需要強制支付的部分，對于銀行來說是安全墊。啟用首付款，可能會讓銀行對一個購房者的資質產(chǎn)生誤判，把錢放給一個沒有能力償還的人；更有可能，這筆錢看似來自小貸、中介、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺甚至上市公司，而追溯起來這筆錢其實也來自銀行的授信，這個時候，銀行的風險敞口就很大了。

有趣的是，兩會上出現(xiàn)了截然不同的兩種聲音，你感受一下：

先是周小川在人行上?？偛棵襟w會上表示，個人住房加杠桿邏輯是對的，住房貸款應該有大力發(fā)展的空間。

在周小川看來，個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低，有的國家占到40%-50%，中國只有百分之十幾，所以銀行覺得還是比較安全的產(chǎn)品，因而有很大的發(fā)展機會。

重慶市長黃奇帆則提出，現(xiàn)在有些房產(chǎn)商和中介為購房者提供首付貸款，使很多購房者變?yōu)?ldquo;零首付”，這會引發(fā)巨大的泡沫性投資，進而房價暴漲。要防范為追求利益推出高杠桿的產(chǎn)品引發(fā)的風險。

首付貸真的推高了房價嗎？

華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師謝皓宇認為，中介機構引導的首付貸有一定的房價加速器作用，但并不是主導。謝皓宇表示，首付貸以房屋成交為基礎，所以中介機構提供的首付貸會以促成成交為目的，任何資產(chǎn)價格在成交量上升后都會帶來價的上漲，這是供需關系決定，而如果這種成交在“門檻”下降的時候集中釋放，則會帶來短期的供需關系逆轉進而推升價格，由于目前國內(nèi)提供首付貸的幾乎都是中介、且以成交為目的，所以有一定的加速器作用。

然而，并非首付貸會決定房價的變化，正如前面已經(jīng)提到，首付貸的出現(xiàn)早在幾年前已經(jīng)開始，而房價也是在2015年才開始上漲，且此前并沒有首付貸的流行。因此，謝皓宇認為，房價的上漲有其基本面的貨幣原因。

中信證券研報亦表示，這幾年各類首付貸的確有了比較快的發(fā)展，在深圳等個別地方漸成氣候，但所謂樓市的“場外配資”和樓市整個銷售規(guī)模相比仍然很小。

首先，目前按揭貸款放款占銷售額比例還比較低。眾所周知，任何首付貸的利率都要遠高于按揭貸款。如果能用按揭貸款，購房人通常不會考慮首付貸。既然現(xiàn)在按揭貸款占銷售額的比例都并不高，很難想象有大量的居民舍按揭貸款而用各類首付貸產(chǎn)品買房。

其次，提供首付貸的，不少是一些上市公司。但上市公司的定期報告中卻并未出現(xiàn)過規(guī)模巨大到足以影響整個房地產(chǎn)市場的首付貸產(chǎn)品。

最后，一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素。例如，在北京由于有個人所得稅征繳要求，所以不少二手房的交易首付款占合同總價比例很高——一旦買房人選擇用較多按揭付款，則很可能造成稅收負擔上升。