香港樓市現(xiàn)“小陽春”：供應(yīng)將增加 房價或軟著陸

春節(jié)過后被唱衰的香港樓市近日出現(xiàn)了“小陽春”。

截至3月4日，反映香港二手住宅樓價走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）最新報131.76點，比前一周升0.76%。同時，四大整體指數(shù)已連續(xù)兩周攀升，這是30周以來首次出現(xiàn)。

隨著樓價出現(xiàn)短暫企穩(wěn)的跡象，二手市場交投亦顯著回暖。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在上個周末兩日（3月5-6日）內(nèi)，香港10大屋苑錄12宗成交，按周增加50%，創(chuàng)下32周新高。

這是否意味著香港樓價已經(jīng)觸底反彈？“雖然市場出現(xiàn)暫時的回暖，但這并非表示香港樓市已經(jīng)見底。隨著未來幾年房屋供應(yīng)不斷增加，香港樓市將出現(xiàn)軟著陸。”高力國際亞洲估值與咨詢執(zhí)行董事張翹楚表示。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰接受21世紀經(jīng)濟報道采訪時認為：“政府表明無意減辣，這將為市場帶來明確方向，一些期望政府減辣而猶豫入市的購買力，在一手及二手樓價有所調(diào)整的吸引下，將陸續(xù)投入市場，預(yù)料近期物業(yè)成交量將有所回升。”

未來兩三年跌幅約20%

自去年下半年以來，一度牛氣沖天的香港樓市出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)向。市場上甚至有論調(diào)認為香港樓市或?qū)⒅噩F(xiàn)1997年暴跌70%的場景。

根據(jù)香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，今年2月送交注冊的住宅樓宇買賣合約1807份，環(huán)比下跌11.6%，同比則暴挫70%，連續(xù)兩個月創(chuàng)1996年有紀錄以來新低。同時，2月住宅買賣成交額僅為117.69億港元，創(chuàng)下自2008年11月以來最低，同比與環(huán)比則分別下跌25.5%、71.2%。

同時，香港差餉物業(yè)估價署資料顯示，今年1月香港私人住宅樓價指數(shù)環(huán)比再跌2.24%至278.7點，由去年9月見頂至今，已累計下挫約9%，重返2014年12月的水平。

“雖然未來新供應(yīng)會增加，但住宅樓價不會大跌，因為私人住宅新單位落成量僅11280個，仍然少于市場可以吸納的16826個。同時，建筑成本未有任何降價跡象。”高力國際（香港）副常務(wù)董事胡孝直指出。

他續(xù)稱，目前香港整體樓市情況比1997年要健康，當時市場的炒賣盛行，“但當下香港樓市正在經(jīng)歷軟著陸，通過增加供應(yīng)來慢慢調(diào)節(jié)市場價格，而且市場依然累積了不少的購買力。”

“我們預(yù)測今年中小型單位的價格跌幅大約為10%，這類單位今年至今的跌幅已經(jīng)達到4%，一些不利因素對市場預(yù)期的影響已提前反應(yīng)。香港樓市的調(diào)整周期通常為2-3年，未來的跌幅有可能逐漸放緩，整個下行周期的跌幅約為20%。”他在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

自2003年起，香港房價創(chuàng)造了連續(xù)十二年上漲的“神話”。供應(yīng)短缺問題一直以來是香港樓價高企的癥結(jié)所在。在2005-2013年的八年期間，香港私人住宅的每年供應(yīng)量僅為11000個，而在1998-2004年期間的年均供應(yīng)量則達到28000個。

為此，香港政府于五年前開始加快賣地，目標將每年新增私樓供應(yīng)單位增加到1.8萬-2萬個。特首梁振英于1月13日發(fā)表任內(nèi)第四份施政報告明確提出，私營房屋方面，預(yù)計未來三四年一手住宅市場的供應(yīng)量約為8.7萬個單位，這是自2004年9月起政府按季度公布供應(yīng)數(shù)字以來的新高。

“我們預(yù)測今年私人住宅供應(yīng)量約13738個，明年將增至20655個。為了完成8.7萬個單位的目標，在2018-2019年的每年供應(yīng)將增加至26000個左右。”張翹楚表示。

內(nèi)地發(fā)展商積極購地

在本地發(fā)展商積極推盤之際，內(nèi)地發(fā)展商們卻正在躍躍欲試，積極進軍香港土地市場。

香港地政總署3月2日公布，何文田常盛街住宅用地以約63.81億港元由內(nèi)地開發(fā)商高銀金融中標，每平方呎樓面地價約10889港元，接近市場預(yù)期上限；地皮批租期為50年。

資料顯示，該地塊的地盤面積約9.77萬平方呎，可建樓面約58.6萬平方呎，市場估值約58.6億至64.46億港元。

胡孝直表示：“內(nèi)地發(fā)展商對投資香港房地產(chǎn)市場的興趣日益濃厚，尤其是核心區(qū)一帶。他們對香港住宅市場中長期前景仍然有信心，其中一部分原因是出于人民幣匯率波動而香港經(jīng)濟相對穩(wěn)定。”

“相比內(nèi)地開發(fā)商，香港本地大型發(fā)展商通常擁有較多的土地儲備，并不急于增購?fù)恋亍Ｍ瑫r，這些內(nèi)地開發(fā)商以前往往集中在地鐵沿線、有海景的地塊，但近期亦開始進入屯門豪宅市場，取態(tài)更加進取。”張翹楚向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

此外，戴德梁行香港投資及顧問服務(wù)部董事葉健均向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，去年大額地皮成交中，內(nèi)地開發(fā)商參與了23宗成交的35%，涉及金額更高達55%，首次超出本地發(fā)展商。“內(nèi)地開發(fā)商偏愛價格高、大型的地皮，可以用作大型的開發(fā)項目，萬科、保利、世貿(mào)等均有在香港競標地塊。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。