500強房企銷售明顯提速 去年銷售金額達4萬億

中國房地產(chǎn)協(xié)會等組織的“2016中國房地產(chǎn)500強測評成果”將于3月22日舉行，同時發(fā)布《2016中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》，中國證券報記者獲得的報告顯示，2015年房地產(chǎn)市場量價齊升，一線城市受益匪淺，二、三線城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，而四線城市整體下滑。目前商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，去化壓力依然較大。

去庫存壓力較大

數(shù)據(jù)顯示，2015年商品房銷售回升迅速。全年全國商品房銷售面積為12.85億平方米，比上年增長6.5%；商品房銷售額為8.73萬億元，同比增長14.4%。商品房銷售額創(chuàng)歷史新高，銷售面積僅次于2013年高點。

該測評研究報告顯示，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售明顯加速，2015年商品房銷售面積達3.4億平方米，同比增長11.6%；銷售金額創(chuàng)下4.0萬億元的新高，同比增長17.5%。

由于銷售表現(xiàn)出色，多家房企在2015年11月就宣布提前達到年度銷售目標。恒大、中海和龍光等則上調(diào)銷售目標，并最終完成目標。百強企業(yè)銷售額增長達20.14%，大幅領(lǐng)先于全國整體水平。其中恒大全年銷售金額2013.4億元，增長率高達53.1%。融信和華夏幸福(25.150,0.24,0.96%)表現(xiàn)突出，銷售金額同比分別增長了76.8%和41.2%。

2015年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為289.26億元，同比增長13.04%，增速較2014年回升7.27個百分點；凈資產(chǎn)均值為72.68億元，同比增長12.50%，增速較2014年回升5.18個百分點。

土地市場方面，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為22811萬平方米，比上年下降31.70%，降幅較上年明顯擴大；土地成交價款為7622億元，同比下降23.9%。全年土地市場整體偏弱。但隨著銷售業(yè)績好轉(zhuǎn)，二至四季度土地購置面積降幅逐步小幅收窄，企業(yè)在土地投資方面呈現(xiàn)出前低后高的走勢。

值得注意的是，2015年土地市場兩極分化的格局依然明顯。500強企業(yè)整體布局依然聚焦一線核心城市，熱點城市地塊競爭激烈，高溢價地頻現(xiàn)，部分熱點地塊溢價率甚至可高達200%以上。少數(shù)熱點二線城市成交活躍，南京、武漢、杭州等地均有地王產(chǎn)生。大量三四線城市土地市場整體慘淡，南寧、成都、西安等城市甚至出現(xiàn)大量土地流拍現(xiàn)象。

由于熱點城市土地成本不斷攀升，百強企業(yè)積極通過靈活的拿地策略審慎補充土地資源。2015年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值增長率為8.59%，基本與上年持平；與2009年以來20%以上的存貨增長率相比，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場去化壓力依然較大。

融資環(huán)境改善

中房協(xié)人士表示，2015年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境明顯改善，銀行貸款利率經(jīng)多次降息明顯下調(diào)，債券市場也有利好。同時，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。企業(yè)紛紛加大融資力度，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年資產(chǎn)負債率均值為66.34%，較上年小幅提升0.47個百分點；凈負債率均值為72.23%，較2014年的93.77%下降21.55個百分點。

另外，再融資開閘、公司債獲準、中票放開都意味著房企融資渠道重歸市場化。2015年至今上市房企定增規(guī)模超過3000億元，公司債發(fā)行規(guī)模也達千億元，中票融資規(guī)模創(chuàng)近年新高。

《測評研究報告》認為，融資成本下移通道打開，融資渠道的回歸，使得上市房企和尚未搭建資本平臺的房企之間差距進一步拉開。領(lǐng)先企業(yè)融資成本有效下降，特別是20強企業(yè)資金成本大多能控制在不超過5%的水平。由于銀行對于開發(fā)貸的風險偏好沒有改變，且三四線城市市場疲軟，非上市企業(yè)資金面仍舊匱乏。