綠城拿下樓面價(jià)4.5萬的杭州地王 會(huì)是房?jī)r(jià)暴漲前奏嗎？

綠城是在杭州樓市庫(kù)存降低的背景下殺入的，這塊"地王"或許將成為杭州土地和房?jī)r(jià)暴漲的前奏。

3月23日，一塊距離西湖兩公里的土地創(chuàng)造了杭州住宅土地的紀(jì)錄，樓面價(jià)達(dá)到了45368元/平方米。拍得這塊土地的是杭州最大的房企綠城集團(tuán)，經(jīng)過56輪報(bào)價(jià)，綠城以37.35億元的價(jià)格在拍賣中勝出。

45368元/平方米的樓面價(jià)，已經(jīng)接近或超過了大多數(shù)杭州豪宅的售價(jià)。距離該地塊不遠(yuǎn)，豪宅濱江華家池的售價(jià)為46000元/平方米。此前，杭州住宅用地最高樓面價(jià)是36680元/平方米。

"地王"曾經(jīng)是綠城的歷史包袱，2009年左右，正是綠地激進(jìn)的拿地方式讓其陷入了財(cái)務(wù)危機(jī)，此后一系列變動(dòng)，乃至"融綠之爭(zhēng)"都因此而起。

對(duì)于此次拿下杭州地王，綠城聯(lián)席董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在回復(fù)界面新聞?dòng)浾叩脑儐枙r(shí)說："認(rèn)真做好產(chǎn)品和服務(wù)，尚有微利。"

此時(shí)的綠城，確實(shí)已經(jīng)與2009年時(shí)不同，中交入主綠城后，綠城的財(cái)務(wù)大大改善。中交不僅對(duì)綠城發(fā)債進(jìn)行信用背書，甚至直接動(dòng)用了旗下融資租賃公司為綠城提供融資服務(wù)。

2015年10月，綠城聯(lián)手九龍倉(cāng)獲取了杭州濱江區(qū)域的地王；11月，綠城在中交和平安的支持下拿下門頭溝地王。

此次的杭州"地王"由兩個(gè)地塊組成，北面的地塊面積20380平方米，建筑體量約5.7萬平方米，為住宅、商業(yè)、消防、社會(huì)停車場(chǎng)用地。根據(jù)規(guī)劃要求，住宅比例不高于70%。南面地塊面積為14035平方米，容積率1.8，為住宅和商業(yè)用地。

綠城如何規(guī)劃這一地塊非常引人關(guān)注，該地塊配建要求很高，而且地下有地鐵穿過，一定程度上增加了開發(fā)難度。

這是綠城在杭州最重要的補(bǔ)倉(cāng)。2015年底，綠城中國(guó)行政總裁曹舟南提出到2017年綠城銷售額要破千億。杭州大本營(yíng)對(duì)于綠城來說相當(dāng)重要——綠城2015年的723億合約銷售額中，206億元來自杭州。

雖然綠城依然是杭州樓市的冠軍，但是近年來對(duì)手濱江和萬科已經(jīng)在逐步逼近。濱江與綠城爭(zhēng)冠的意愿并不強(qiáng)，而萬科來勢(shì)洶洶，杭州萬科總經(jīng)理李嵬曾透露，萬科希望在杭州保持200億左右的規(guī)模。2016年，萬科在杭州推出八個(gè)項(xiàng)目，位置多點(diǎn)分布，類型涵蓋了剛需到豪宅的全產(chǎn)品線，希望借此迎來業(yè)績(jī)大爆發(fā)。

從市場(chǎng)方面看，綠城是在杭州樓市庫(kù)存降低的背景下殺入的。從2015年12月21日至2016年3月21日，杭州市一共成交新房住宅接近32000套，而庫(kù)存目前為78046套，按照近3個(gè)月的去化速度，整個(gè)杭州市的去化周期為7個(gè)月，而之江、濱江、江干、拱墅、西湖、蕭山等區(qū)域的去化周期都在6個(gè)月左右。

綠城拿下的地王，或許將是杭州土地和住宅暴漲的前奏。從北京和上海市場(chǎng)來看，市場(chǎng)的大漲固然有政策的因素，但是一些天價(jià)項(xiàng)目對(duì)購(gòu)房者的刺激作用也不可忽視。上海的房?jī)r(jià)暴漲從"大寧金茂府"開始，方興將位于"下只角"大寧區(qū)域的樓盤賣到了75000元/平方米的價(jià)格；北京的市場(chǎng)信心很大程度上則是被融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目16萬元/平方米的價(jià)格提振。大寧金茂府和融創(chuàng)農(nóng)展館分別是上海和北京的年度地王，開發(fā)商的成功操盤對(duì)樓市的影響可見一斑。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。