盈利質(zhì)量普遍下滑 中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企轉(zhuǎn)型求變

高庫(kù)存下的樓市調(diào)整，進(jìn)一步壓縮著房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間。最新發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，2015年，中國(guó)市場(chǎng)份額創(chuàng)新高的百?gòu)?qiáng)房企盈利質(zhì)量普遍下滑，凈利潤(rùn)率、總資產(chǎn)率等指標(biāo)繼續(xù)下行。這使得感慨“錢越來(lái)越難賺”的中國(guó)房企，不得不加速探索新的發(fā)展模式，拓展盈利空間。

賣房賺錢難度加大“增產(chǎn)不增利”現(xiàn)象凸顯

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力持續(xù)處于下滑通道。中國(guó)指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰24日在“2016中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果”發(fā)布會(huì)上指出，2015年百?gòu)?qiáng)房企總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率均值分別較上年下降0.1、0.6個(gè)百分點(diǎn)，全年凈利潤(rùn)率均值下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，已逼近10%的紅線。

利潤(rùn)率下滑，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在中國(guó)的銷售額和市場(chǎng)份額卻攀上歷史新高點(diǎn)。《2016中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》指出，百?gòu)?qiáng)企業(yè)去年銷售額增長(zhǎng)19.4%，市場(chǎng)份額達(dá)36.7%。這意味著在行業(yè)集中度提升的同時(shí)，房企“增產(chǎn)不增利”的現(xiàn)象進(jìn)一步凸顯。

原因幾何？據(jù)報(bào)告分析，一方面，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、營(yíng)銷難度加大使企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本顯著提升。另一方面，部分一二線城市市場(chǎng)過(guò)熱、競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致土地成本高企，也進(jìn)一步擠壓了企業(yè)的利潤(rùn)空間。

報(bào)告顯示，2015年前30強(qiáng)企業(yè)中，有13家商品房銷售均價(jià)下跌，而百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售、財(cái)務(wù)和管理三項(xiàng)費(fèi)用率卻較上年提升了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

土地成本的增幅更為驚人，報(bào)告稱，2015年百?gòu)?qiáng)企業(yè)土地成本占同期銷售均價(jià)的比重均值為43%，該比重在一、二線城市的均值高達(dá)124.9%和37.9%，分別較上年增加17.6、7.0個(gè)百分點(diǎn)。

房企創(chuàng)新轉(zhuǎn)型模式積極探路“供給側(cè)改革”

“彎腰撿錢”的時(shí)代已過(guò)去，更多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始發(fā)力探索新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，以破除對(duì)土地增值紅利的依賴，尋找可持續(xù)的發(fā)展模式。

近年來(lái)，品牌房企對(duì)此多有探索且“招式”頗多。萬(wàn)科、華潤(rùn)等企業(yè)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維升級(jí)產(chǎn)品和服務(wù)，智能戶型、綠色科技成為新“賣點(diǎn)”；中海地產(chǎn)等企業(yè)組建自銷團(tuán)隊(duì)，減少中間環(huán)節(jié)成本；綠城、旭輝、朗詩(shī)等加大合作開(kāi)發(fā)力度，以較低的持股比例進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，提高資金周轉(zhuǎn)效率。

在產(chǎn)品升級(jí)中，“供給側(cè)改革”成了房企發(fā)展戰(zhàn)略中的高頻詞。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、供需錯(cuò)配”的問(wèn)題，一二線城市和三四線城市樓市的“冰火兩重天”便是這種矛盾的反映，這需要企業(yè)針對(duì)“供給側(cè)”完善發(fā)展模式。

報(bào)告顯示，2015年49%的百?gòu)?qiáng)企業(yè)已開(kāi)始尋求轉(zhuǎn)型，其中42家企業(yè)圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拓展新業(yè)務(wù)，另有7家企業(yè)向行業(yè)外拓展新業(yè)務(wù)。針對(duì)消費(fèi)需求的改變，分別有92%、31%、17%和41%的百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文旅等領(lǐng)域。

劉洪玉表示，目前品牌房企在“供給側(cè)改革”探索上已有所作為：一方面在創(chuàng)造新供給、提高供給質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)供需匹配的精準(zhǔn)度上下功夫；另一方面也在逐步提升供給效率，改善供給結(jié)構(gòu)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長(zhǎng)袁東明指出，房企推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，不僅有利于行業(yè)去庫(kù)存，還將提升行業(yè)品質(zhì)，創(chuàng)新行業(yè)價(jià)值，并促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。