多措并舉抑制 一線樓市過(guò)熱

當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以用冰火兩重天來(lái)形容:在三四線城市面臨較大庫(kù)存壓力，政府極力去庫(kù)存之際，以北京、上海、深圳為代表的一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻量?jī)r(jià)齊升，甚至出現(xiàn)了一些非理性過(guò)熱的現(xiàn)象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的公布數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，以存量房交易為主的北京、上海、深圳二手房同比分別上漲27.7%、20.3%和54.2%。環(huán)比漲幅則分別為3.2%、5.3%和3.3%，呈加速上漲趨勢(shì)。房?jī)r(jià)之所以上漲，除了信貸寬松下資金涌入、一線城市供需矛盾較大且需求集中釋放、投資性需求抬頭等原因外，首付貸等場(chǎng)外杠桿資金也起到了推波助瀾的作用。

此背景下，3月25日，上海和深圳先后對(duì)原有限購(gòu)政策進(jìn)行了加強(qiáng)。其中上海規(guī)定非戶籍居民家庭須連續(xù)繳納滿5年及以上社保才具備購(gòu)買一套房的資格，其嚴(yán)格程度超越北京。

在一線城市房?jī)r(jià)非理性過(guò)熱，且一些投資性需求開(kāi)始出現(xiàn)之際，政府果斷出臺(tái)調(diào)控政策，乃順勢(shì)應(yīng)時(shí)之舉，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。然而，加強(qiáng)限購(gòu)總體來(lái)說(shuō)采取的還是抑制需求模式，短期來(lái)看，直接有效。但在當(dāng)前一線城市需求大供給少（2016年1月，上海商品住宅消化周期僅3.7個(gè)月）、信貸寬松與資產(chǎn)配置荒并行的背景下，欲有效抑制一線城市房?jī)r(jià)過(guò)熱現(xiàn)象，還需建立長(zhǎng)效機(jī)制。

首先，從產(chǎn)生一線城市上漲而三四線庫(kù)存壓力較大現(xiàn)象的根本原因來(lái)看，是一線城市資源、技術(shù)和就業(yè)機(jī)會(huì)集中，引發(fā)人才持續(xù)流入。因此，在保證一線城市核心競(jìng)爭(zhēng)力和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的背景下，制定有序的城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策，應(yīng)鼓勵(lì)一線城市將勞動(dòng)密集型和資本密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到周邊衛(wèi)星城或中小城市，在周邊衛(wèi)星城、中小城市建設(shè)一批產(chǎn)城融合的示范區(qū)，以實(shí)現(xiàn)城市職能轉(zhuǎn)移和結(jié)構(gòu)格局優(yōu)化的目標(biāo)。

當(dāng)然，在轉(zhuǎn)移城市職能之際，難免出現(xiàn)衛(wèi)星城、周邊中小城市對(duì)于企業(yè)和人員吸引力不夠，以及一些機(jī)構(gòu)遷移意愿不足的情況。這就需要政府在制定政策時(shí)有整體設(shè)計(jì)，并加大優(yōu)惠條件吸引企業(yè)入駐與人員流入，以及加強(qiáng)執(zhí)行力度。

其次，堅(jiān)持以居住為原則發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建多層次、全覆蓋的住房供應(yīng)體系。比如，對(duì)于一些有實(shí)際住房需求但缺乏購(gòu)房資格以及有購(gòu)房困難的常住人口，需要增加公共租賃住房，逐步解決其住房困難問(wèn)題。此外，推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)模式之類的保障房和廉租住房建設(shè)，多渠道籌措人才公寓住房，鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)單位自建人才公寓（單位租賃房），向職工出租，也有利于解決部分住房需求。

此外，本輪一線城市房?jī)r(jià)非理性上漲，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、房產(chǎn)中介推出的首付貸等場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)，起了一定的推動(dòng)作用。因此，應(yīng)徹底清理無(wú)金融業(yè)務(wù)牌照企業(yè)從事涉房信貸業(yè)務(wù)，杜絕場(chǎng)外配資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，以抑制房?jī)r(jià)炒作和過(guò)熱。

除了需求端發(fā)力外，多渠道增加住宅供應(yīng)也是可取之策。如通過(guò)增加居住用地供應(yīng)、盤活閑置土地、加大城市更新和棚戶區(qū)改造力度，以及提高住宅用地的中小套型比例，從供給側(cè)加快住房有效供應(yīng)，平衡供求關(guān)系。當(dāng)然，在一線城市“大城市病”頻發(fā)的當(dāng)下，加大住宅土地供應(yīng)需通盤考慮可能會(huì)對(duì)城市發(fā)展均衡和公共設(shè)施配套帶來(lái)影響。

總之，一個(gè)城市能否保持長(zhǎng)久的健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚大，一線城市作為國(guó)家改革轉(zhuǎn)型的重鎮(zhèn)，尤其需要房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康有序。應(yīng)對(duì)當(dāng)前的過(guò)熱現(xiàn)象，加強(qiáng)限購(gòu)是題中應(yīng)有之義，與此同時(shí)，多措并舉建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，也是當(dāng)務(wù)之急。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。