中國(guó)一線樓市還能火多久 調(diào)控后券商普遍看跌

在房地產(chǎn)加速去庫(kù)存的背景下，今年以來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，一線城市更是進(jìn)入“瘋漲模式”。尤其是深圳，從去年開始房?jī)r(jià)漲幅驚人，之后上海、北京房?jī)r(jià)也上演搶房潮。3月25日，上海、深圳兩地火線出臺(tái)樓市調(diào)控措施，《人民日?qǐng)?bào)》接連刊文，給一線樓市降溫。

25日，上海出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策（俗稱”滬九條“），推出更嚴(yán)格住房限購(gòu)政策、差別化住房信貸政策等系列組合拳。明確非本地戶籍人士限購(gòu)政策由社保繳納滿2年改為滿5年、第二套改善性住房首付比例不低于50%及第二套非普通住房首付比例調(diào)整為不低于七成。

當(dāng)日深夜，深圳樓市調(diào)控新政也宣布落地（俗稱“深六條”）。明確購(gòu)買首套房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低四成；非本市戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房，且需提供3年以上連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

《人民日?qǐng)?bào)》26日刊文稱，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于“去舊育新”的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、均衡、健康發(fā)展，既可以為轉(zhuǎn)型營(yíng)造良好環(huán)境，又是實(shí)現(xiàn)共享發(fā)展的題中之義。相反，借助各種金融工具投機(jī)炒房，不僅將給投機(jī)者自身帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，亦無益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)持久健康發(fā)展。

29日，《人民日?qǐng)?bào)》再次強(qiáng)調(diào)，就去房地產(chǎn)庫(kù)存而言，根本目的是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、釋放房地產(chǎn)行業(yè)占用的過多資金，而非刺激新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的粗放式發(fā)展。

里昂證券（CLSA）房地產(chǎn)研究主管NicoleWong指出，盡管中國(guó)最近限制房地產(chǎn)融資，房地產(chǎn)依然是中國(guó)人最喜愛的資產(chǎn)類別。股票你可以持有但不能控制，房地產(chǎn)不但可以擁有而且可以控制它，所以實(shí)際上是更佳的資產(chǎn)類別。

從2003年到2008年中，中國(guó)住房均價(jià)上漲兩倍，2008年下半年受全球金融危機(jī)影響開始回落。然而2008年11月中國(guó)宣布4萬億的大規(guī)模刺激計(jì)劃，刺激了新一輪房地產(chǎn)泡沫并伴隨債務(wù)激增，隨后政府開始出臺(tái)一系列舉措為樓市降溫。

Wong表示，近期上海、深圳等一線城市的緊縮政策完全在預(yù)期之中。一線城市過去3-4年住房供給非常有限，突然需求爆發(fā)，因此除了限制購(gòu)買之外沒有別的辦法。去一季度股市的大漲事實(shí)上延緩了住房投資的爆發(fā)，但去年年中以來股市的暴跌再次點(diǎn)燃民眾的購(gòu)房熱情。

一線樓市房?jī)r(jià)已躋身全球“高富帥”行列

一線樓市房?jī)r(jià)漲幅到底有多瘋狂？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)顯示，1月份房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超30%，漲幅最高的仍是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)14個(gè)月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。

2月，一線樓市火爆態(tài)勢(shì)進(jìn)一步升溫，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)顯示，深圳同比漲幅擴(kuò)大至57.8%，上海和北京房?jī)r(jià)同比漲幅也相繼擴(kuò)大至25.1%和14.2%。而中原地產(chǎn)二手住宅交易價(jià)格指數(shù)也顯示，2月上海、深圳二手房交易價(jià)格環(huán)比增幅分別為7.9%和2.3%。其中上海創(chuàng)下月漲幅近10年單月最高紀(jì)錄，并接棒深圳領(lǐng)漲一線城市。

中國(guó)一線樓市還能火多久？紐約已“先跌為敬”

而橫向來看，中國(guó)一線城市在全球范圍內(nèi)亦已躋身國(guó)際高房?jī)r(jià)城市行列。

首先，從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來看，當(dāng)前深圳、北京、上海房?jī)r(jià)已躋身國(guó)際高房?jī)r(jià)城市行列。2月，深圳、北京、上海二手房均價(jià)分別為4.61、4.05、3.51萬元人民幣/平方米，其中深圳、北京的房屋均價(jià)已高過日本首都圈（東京及附近地區(qū)），而三個(gè)城市的高價(jià)區(qū)房?jī)r(jià)也已超過韓國(guó)首爾，緊逼紐約曼哈頓，曼哈頓是紐約最貴的地區(qū)。

從相對(duì)水平來看，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)高于國(guó)際城市。以北京為例，2015年房?jī)r(jià)收入比高達(dá)22.5，遠(yuǎn)高于合理的房?jī)r(jià)收入比（標(biāo)準(zhǔn)在4到6之間）。從租售比看，北京當(dāng)前不到2%，還不如銀行定期存款的利息高。房屋租售比的國(guó)際合理標(biāo)準(zhǔn)通常為4%到6%，比值越小，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資投機(jī)需求越大。

日本現(xiàn)在的租售比已高達(dá)8%，日本人還是更多的人選擇租房，而不選擇買房。據(jù)日本國(guó)土交通省2012年發(fā)布的白皮書，1983年，40歲以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年間下降了約14%。

美國(guó)在2000年之前的40多年里，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比基本維持在5%-6%的范圍內(nèi)。但2000年之后受益于低利率環(huán)境、信貸政策等因素影響，租售比大幅下降，從5%左右一度下降至接近3%。直到2008年房地產(chǎn)泡沫開始破滅，租售比又迅速回到2000年5%左右的水平。

因此，無論從絕對(duì)水平還是相對(duì)水平來看，當(dāng)前中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)都處于高位。

房產(chǎn)公司KnightFrank和DouglasElliman3月發(fā)布的《2016年財(cái)富》也顯示，全球房?jī)r(jià)最貴的十個(gè)城市依次是摩納哥、香港、倫敦、紐約、悉尼、日內(nèi)瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。而從漲幅來看，溫哥華房?jī)r(jià)的漲幅最大，達(dá)到25%，悉尼排在第二，漲幅為15%。上海排在第三，漲幅為14%。

紐約樓市已現(xiàn)頹勢(shì)

紐約一直都美國(guó)熱度最高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是全球房產(chǎn)投資的熱門板塊。美國(guó)《房地產(chǎn)周刊》指出，2015年曼哈頓房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天，70個(gè)起重機(jī)在同時(shí)工作，是過去兩年的兩倍，幾乎七倍于洛杉磯，大多是高端公寓。DouglasElliman去年10月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，曼哈頓地區(qū)每平方英尺的房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)下歷史新高。

但目前紐約樓市已開始出現(xiàn)頹勢(shì)。由于美元升值，大量外國(guó)投資者開始逃離紐約。近年來，外國(guó)買家包下了15%的紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)買下了40%的曼哈頓高端公寓。

作為曼哈頓的地標(biāo)項(xiàng)目，紐約最高奢華公寓大樓432ParkAvenue正面臨著無人入住的窘境。其96層高的大樓中被分為了七個(gè)區(qū)域，共擁有104個(gè)單位，但目前只售出了13個(gè)單位。而跟蹤紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)的StreetEasyBlog數(shù)據(jù)顯示，高端公寓售出前的平均空置時(shí)間達(dá)到了90天，創(chuàng)2013年1月以來新高。

越來越多的市場(chǎng)人士猜測(cè)，紐約樓市是否已經(jīng)見頂。

一線城市火線調(diào)控后，券商普遍看跌

新政發(fā)布后，多家機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，一線樓市或?qū)⒂瓉砹績(jī)r(jià)齊跌。

中金公司房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，上海新房成交將在未來三個(gè)月走弱，成交將由“瘋牛”變“震蕩”，一線城市房?jī)r(jià)或短期見頂，對(duì)郊區(qū)樓盤影響更大。

民生證券地產(chǎn)溫陽團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，由于2015年滬深兩市成交都明顯上漲，2016年剩余三個(gè)季度滬深成交量或同比下跌50%左右。鑒于目前房貸政策寬松，且鼓勵(lì)正常住房消費(fèi)的政策并未轉(zhuǎn)向，滬深此輪房?jī)r(jià)調(diào)整幅度有限。預(yù)計(jì)至年底上海的房?jī)r(jià)下降10-15%之間，深圳下降20%-25%。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，深圳調(diào)控政策出臺(tái)，屬于市場(chǎng)利空，對(duì)樓市不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的沉重打擊，一定程度上會(huì)造成房?jī)r(jià)回調(diào)的壓力。預(yù)計(jì)二季度深圳樓市進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持高位盤整狀態(tài)，成交量進(jìn)入回落趨勢(shì)。其一是市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)短期觀望情緒，樓市調(diào)整期逐漸明顯。其二是量?jī)r(jià)增幅及房企銷售資金增長(zhǎng)面臨下調(diào)的壓力。其三是部分市場(chǎng)需求受到抑制，成交量會(huì)逐漸的下滑。

方正證券首席宏觀分析師郭磊則更為悲觀，他表示，參考前幾輪調(diào)控，預(yù)計(jì)上海、深圳的地產(chǎn)成交在未來幾個(gè)月內(nèi)可能會(huì)比3月高點(diǎn)下降30-50%，30大城市月均銷售面積將回落至50-70萬平。以上海為例，外環(huán)價(jià)格回落幅度可能平均會(huì)在20%左右，中環(huán)將在10%以上。深圳房?jī)r(jià)調(diào)整將略大于這一幅度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。