中投證券評房地產(chǎn)行業(yè):春暖花開四月天

房地產(chǎn)行業(yè)：春暖花開四月天

機構(gòu)：中國中投證券有限責任公司

研究員：李少明

2月初在市場極度悲觀中我們堅定提出“極寒已過，春暖花開”，提示暴跌跌出了大機會，“2-3月將醞釀一波反彈行情”，2月的強勁反彈驗證了這以判斷；3月我們提出“料峭春寒今又是，換了人間“，雖大市行情擾動及利空影響，仍然取得近10%的絕對收益，個股更有優(yōu)越表現(xiàn)。4月行業(yè)增長態(tài)勢不變，預期“春暖花開四月天”。

投資要點：

2月初在市場極度悲觀中我們堅定提出“極寒已過，春暖花開”，提示暴跌跌出了大機會，“2—3月將醞釀一波反彈行情”，2月的強勁反彈驗證了這一判斷：3月我們提出“料峭春寒今又是，換了人間”，雖受調(diào)控政策影響估值受挫，但房地產(chǎn)（申萬）行業(yè)指數(shù)仍取得9.5%的絕對收益，同期上證綜指漲11.8%。尤其是我們重點推薦的招商蛇口、福星、世聯(lián)行、天健、中航等最高漲幅超過25%：福星、張江、天健、中航、京投等月度漲幅超越大盤。3月板塊表現(xiàn)可謂“俏也不爭春，只把春來報”。

第一，行業(yè)回暖趨勢不改，銷售持續(xù)回暖，一線及部分二線、準二線樓市量價齊升后逐步向三四線傳導，帶動1-2月份投資增速觸底回升至3%：滬深等城市調(diào)控政策靴子落地，因城施策不會改變16年去庫存的政策基調(diào)。

第二，房地產(chǎn)投資企穩(wěn)回升對經(jīng)濟企穩(wěn)、上下游產(chǎn)業(yè)鍵景氣度回升產(chǎn)生正效應(yīng)。3月中國官方制造業(yè)PMI、非制造業(yè)PMI和財新PMI均反彈，幅度超市場預期。供給、需求和價格等分項都有較大幅度回升，經(jīng)濟改善跡象明顯。

第三，外部環(huán)境友好，美國短期無加息擔憂，人民幣匯率穩(wěn)定、注冊制無時間表、銀行首批債轉(zhuǎn)股1萬億元。

3月銷售數(shù)據(jù)超市場預期，滬深等調(diào)控不會改變其他城市4月增長態(tài)勢。53城一手房銷售面積創(chuàng)歷史新高，同比增90%、18城二手房成交面積月同比增193%。預計4月主要城市銷售數(shù)據(jù)仍將保持較高增速，3月二線、準二線城市量價齊升已逐步向三四線傳導并顯效，一線城市在庫存量有限的情況下調(diào)控有利于其他城市健康持續(xù)回暖。滬深等城市在調(diào)控下，預期短期觀望情緒增加，價格小幅波動，供需矛盾緩解，為剛需改善提供機會。滬深調(diào)控不會影響其他主要城市高增長態(tài)勢：4個一線城市的成交建面在53個城市中占比僅10%左右；主要二線或準二線城市成交仍保持高增長態(tài)勢；絕大部分城市仍在加力落實寬松政策、農(nóng)民工市民化及購房等去庫存政策。

行業(yè)“極寒已過、春暖花開”，銷售投資等整體回暖態(tài)勢延續(xù)，行業(yè)投資機會“春暖花開四月天”。深滬等一線城市房價已經(jīng)上了一個臺階，調(diào)控穩(wěn)定預期與房價對二、三、四線城市的房價穩(wěn)定形成較好的預期，并助于需求進一步釋放。而去庫存整體基調(diào)并未改變，沈陽、西昌、江西、南陽等城市繼續(xù)放寬購房條件或?qū)捤烧叽俎r(nóng)民買房。滬深等過熱城市調(diào)控政策對板塊的影響前期已有所消化。加上外部環(huán)境友善，為4月板塊估值持續(xù)修復提供契機，精選個股或有超額收益。建議持續(xù)關(guān)注國企改革亮點不斷的：上實、城建、天健、中航、京投、外高橋、張江高科。受益政策寬松低估值的：招商蛇口、華夏、泛海、福星、保利、金融街；首付貸利空逐步消除，受益行業(yè)回暖的：世聯(lián)行。

風險提示：經(jīng)濟增速下行銷售低于預期，政策寬松不及預期，外部環(huán)境惡化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。