報(bào)告稱一季度房產(chǎn)市場(chǎng)成交創(chuàng)近七年新高

在一系列樓市刺激政策頻出的情況，今年以來(lái)主要城市市場(chǎng)成交創(chuàng)下了近七年新高。

4月11日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了2016年第一季度《商品住宅成交結(jié)構(gòu)報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)顯示，2016年一季度，30個(gè)典型城市商品住宅成交面積為6140萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.7%，已持續(xù)六個(gè)季度保持正增長(zhǎng)，成交量創(chuàng)近7年同期季度新高。

這30個(gè)典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、沈陽(yáng)、濟(jì)南、南京、杭州、福州、?？?/strong>、長(zhǎng)春、太原、鄭州、合肥、武漢、南昌、成都、西安、蘭州、西寧、南寧、煙臺(tái)、連云港、徐州、泉州、東莞、惠州、三亞、洛陽(yáng)、九江。其中，一線城市4個(gè)、二線城市17個(gè)、三線城市9個(gè);東部城市17個(gè)、中部城市8個(gè)、西部城市5個(gè)。

具體來(lái)看，2016年一季度，30個(gè)典型城市中，一二三線城市商品住宅成交面積分別為1092、4046和1003萬(wàn)平方米，環(huán)比來(lái)看，春節(jié)因素，一二三線城市都出現(xiàn)了不同程度的回調(diào)，但同比增幅分別為52.3%、24.8%和57.6%。

同比來(lái)看，一線城市由于經(jīng)濟(jì)、人口基數(shù)大，需求旺盛，仍然保持較大增幅。二線城市在樓市復(fù)蘇環(huán)境下，保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。三線城市由于春節(jié)期間回鄉(xiāng)置業(yè)需求;以及部分城市靠近一線城市，充分享受到了其溢出效應(yīng)，增長(zhǎng)極其驚人，如東莞、惠州，同比增長(zhǎng)分別為138%、92%。

分區(qū)域來(lái)看，東部發(fā)達(dá)的一二線城市的成交仍然是最旺。2016年一季度，東中西部30個(gè)典型城市商品住宅成交面積分別為3507、1495和1138萬(wàn)平方米，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%。同比來(lái)看，上海、南京、杭州增幅分別為130%、125%、137%，從而帶動(dòng)了整個(gè)東部城市超過(guò)6成的增長(zhǎng)。相比之下，中部地區(qū)受樓市回暖保持穩(wěn)步增長(zhǎng);西部地區(qū)依舊需求乏力，最近六個(gè)季度再現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

報(bào)告分析，考慮東部城市全面回暖，部分城市已開始限購(gòu);而后續(xù)回暖態(tài)勢(shì)將持續(xù)傳到至中西部城市，有利于中西部大中城市成交量的擴(kuò)張，預(yù)計(jì)二季度西部城市實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

在房?jī)r(jià)方面，2016年一季度，一二三線30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)分別為31145、10021和8352元/平方米。一二線城市成交均價(jià)分別都再創(chuàng)歷史新高，一線城市均價(jià)輕松破3萬(wàn)元/平方米，二線城市均價(jià)輕松破1萬(wàn)元/平方米;由于大部分三線城市依然以去庫(kù)存為主，成交均價(jià)漲幅相對(duì)較小，近6年價(jià)格變化較小，長(zhǎng)期處于橫盤狀態(tài)。

從產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)同比增幅看，剛改類中小戶型成交量增長(zhǎng)領(lǐng)先;高端改善類的中大戶型和大戶型成交量初現(xiàn)萎縮，但價(jià)格漲幅依舊最大。

由于一線城市和二線核心城市市場(chǎng)成交火爆，房?jī)r(jià)上漲壓力較大。3月份以來(lái)，上海、深圳、南京、蘇州、合肥、廊坊、北京等多個(gè)城市出臺(tái)了力度或大或小的約束性政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，未來(lái)依然有多個(gè)城市將出臺(tái)不同力度的調(diào)控約束性政策，限制樓市過(guò)熱上漲。

張大偉預(yù)計(jì)，未來(lái)樓市政策將以“托底蓋帽”為主，從最近各地出臺(tái)的政策可以看到，過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯的分化，“托底蓋帽”開始出現(xiàn)，這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策。

他分析，整體上看，調(diào)控政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)的可能與空間有限，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)依然需要去庫(kù)存，這種情況下，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，信貸等大環(huán)境寬松依然非常明確，這導(dǎo)致限購(gòu)等收緊政策影響有限。

易居房地產(chǎn)研究院研究員謝金龍預(yù)計(jì)，考慮到僅個(gè)別城市采取了限購(gòu)政策，而絕大部分城市仍以去庫(kù)存為指導(dǎo)方針，預(yù)計(jì)二季度一線城市成交量可能高位盤整外，二三線城市仍將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)二季度樓市成交量?jī)r(jià)保持向好態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。