樓市新政后 深圳“10萬+”豪宅還好嗎？

種種跡象顯示，調控新政立竿見影，深圳樓市已經(jīng)有所降溫。不過，當市場風向逆轉時，誰反應最快？這時，價格超過每平方米10萬元的豪宅頻頻入市引起關注?！　『勒▋r“不走尋常路”　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心表示，深圳樓市調控剛落地，市場情形不夠明朗，豪宅和低價剛需物業(yè)受影響相對較小，從開發(fā)商的推盤調整上也可以看出，近期項目多有推遲，唯豪宅盤入市相對積極?？梢哉f，豪宅最先在調控新政后的深圳新房市場“試水溫”。　　華潤深圳灣悅府、恒裕濱城、半島城邦三期......最近幾天，深圳高價住宅接連入市。就在12日晚，位于深圳市南山區(qū)的深圳灣公館低調開盤。這些樓盤都有一個共同的標簽：“10萬+”，例如深圳灣公館折后總體均價達每平方米13.8萬元?！　〔贿^，多數(shù)項目推出的背后是定價“不走尋常路”。由于開盤價低于預期，部分項目依舊取得不錯的銷售成績。半島城邦三期項目開盤最低價每平方米逾8萬元，實現(xiàn)銷售均價每平方米10.2萬元，較其備案價格有所調低，更低于業(yè)界預期的每平方米12萬元的水平。據(jù)悉，半島城邦三期開盤銷售達57億元。記者在半島城邦附近調查發(fā)現(xiàn)，目前其周邊的優(yōu)質二手房掛牌價都在每平方米10萬元之上。　　中原數(shù)據(jù)顯示，3月深圳一手千萬豪宅占全市新房比例上升至10.6%，環(huán)比上升3.9個百分點并首次突破兩位數(shù)，也就是說10個購房者中就有1個是在買千萬豪宅。不過，與去年的“搶房”盛況相比，最近大部分豪宅項目都沒有實現(xiàn)“日光”，部分開盤銷售率更低于七成，去化速度明顯回落。盡管如此，多個頂級豪宅同時推向市場，深圳人強勁的購買力似乎再次被證明?！　∵€記得當年的“豪華鬼城”嗎？　　這幾年在深圳樓市斬獲頗豐的投資客陳先生一直對豪宅情有獨鐘。“豪宅是一種可以保值的貨幣。”在他看來，豪宅就是一種投資品，有較高的抵抗市場風險能力。由于難以有后續(xù)開發(fā)，因此其稀缺性是絕無僅有的，也造就了其價格可以不斷刷出新高。　　不過，豪宅真的有這么“好”？就在前幾年，深圳豪宅的亮燈率曾經(jīng)成為熱議話題，特別是后海片區(qū)的亮燈率普遍偏低，頗有幾分“豪華鬼城”的味道。于是，深圳樓市曾流行這么一個結論：越豪越暗，越普越亮。不過，隨著深圳樓市再度火熱以及周邊配套逐漸齊全，后海片區(qū)的豪宅入住率已經(jīng)大大提高?！　∮蟹治鋈耸勘硎?，深圳人的購買力強，豪宅確實更有保值能力，但最終也會受到整體市場的影響。據(jù)深圳中原研究中心在2014年年初的監(jiān)控數(shù)據(jù)，2014年前4個月深圳灣1號項目總共成交套數(shù)僅6套，分別為1月份成交5套，4月份1套，其余兩個月則均無成交。當時，深圳樓市曾陷入一段低迷時期。當時，深圳灣1號的成交價也超過每平方米10萬元。然而，自2014年以來，深圳多數(shù)片區(qū)的房價已經(jīng)翻倍。　　記者踩盤也發(fā)現(xiàn)，最近在深圳羅湖、福田和南山片區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)站在路邊為豪宅項目舉牌賣房的二手房中介，或許也在一定程度上看出如今二手豪宅的銷售情況并沒有想象中的火爆?！　√旎ò逍?？　　隨著“3.25”調控政策的落地，深圳樓市買賣雙方觀望氣息濃厚。市場數(shù)據(jù)顯示，深圳新房成交面積已連續(xù)第6周下滑，上周二手住宅成交套數(shù)和面積環(huán)比分別下降了61.5%和61.9%。與此同時，二手房市場反應比新房更加突出，近期深圳有兩成業(yè)主在調低報價，中原報價指數(shù)均已跌破50%，表明深圳報價下跌的房源數(shù)量已經(jīng)超過報價上漲的房源?！　蕚滟彿康暮壬鷮τ浾弑硎荆m然近兩年來深圳上市的豪宅多以50年產(chǎn)權的商務公寓形式上市以繞過限購令，但多個豪宅項目的房價漲幅實際上并不如一般的二手房，而且賣了很多年還在賣。如今所謂的豪宅不敢開過高的價格，與一些片區(qū)的二手房價格已經(jīng)相差無幾。這樣一來，價格超過每平方米7萬元甚至8萬元的普通二手房，價格將很難往上走?！　∮浾甙l(fā)現(xiàn)，深圳許多片區(qū)的普通二手房價格已經(jīng)超過每平方米7萬元，例如華僑城片區(qū)、福田石廈、農(nóng)林片區(qū)等，距離“10萬+”已經(jīng)不遠。那么，豪宅的價格會不會形成“天花板效應”，對部分片區(qū)的優(yōu)質二手房價格形成打壓？美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹認為，去年開盤的新樓盤價格絕大多數(shù)超出預期，而最近開盤的項目價格都沒有超過預期，甚至低于預期，證明這些新房的定價越來越貼近市場，這樣會容易得到市場認可。此外，新房和二手房市場相互影響，如果新房價格平穩(wěn)，二手房的業(yè)主報價也會相對謹慎。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。