4月6日深圳樓市出新政 房?jī)r(jià)走勢(shì)引熱議

三月底，在26日到28日這短短三天里，深圳樓市連續(xù)發(fā)出兩項(xiàng)重大消息。第一項(xiàng)，3月26日，為加強(qiáng)深圳市棚戶(hù)區(qū)改造工作，深圳市住房和建設(shè)局在其官網(wǎng)上發(fā)布了關(guān)于征求《關(guān)于加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的通告。棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)象以老舊住宅區(qū)為主，其中：

（一）使用年限在20年以上的，且滿(mǎn)足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個(gè)條件之一的老舊住宅區(qū)適用棚戶(hù)區(qū)改造政策。

（二）使用年限不足20年且按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）批準(zhǔn)后可以適用棚戶(hù)區(qū)改造政策。

棚戶(hù)區(qū)改造搬遷安置補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式，由權(quán)利主體自愿選擇，標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償不得低于與被搬遷住房同類(lèi)型同地段房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1：1的比例進(jìn)行；鑒于老舊住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)普遍只記載建筑面積，沒(méi)有記載套內(nèi)建筑面積，為了避免產(chǎn)生糾紛、方便操作，《實(shí)施意見(jiàn)》明確棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以按照不超過(guò)建筑面積1:1.2的比例進(jìn)行。

（三）增購(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。考慮到老舊住宅區(qū)業(yè)主改善居住條件的需要，《實(shí)施意見(jiàn)》明確各區(qū)政府可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，允許權(quán)利主體每套住房增購(gòu)不超過(guò)10㎡的建筑面積作為獎(jiǎng)勵(lì)，增購(gòu)價(jià)格按照同項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。

棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓費(fèi)的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建成后的房屋用途分別確定，用途如下：

（一）搬遷安置住房。

（二）人才住房和保障性住房。

（三）其他配套設(shè)施。1、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目中的公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價(jià)；2、棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目中的其他用途部分，按照基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的僅限整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)话词袌?chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的可分割銷(xiāo)售。配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價(jià)，但不得進(jìn)入市場(chǎng)。

這將明顯加大深圳的“拆舊建新”效率，并且提供大量的人才房和保障房，提高深圳城市的建設(shè)密度。而第二項(xiàng)政策，3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布通知，規(guī)定商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。這項(xiàng)“三合一”政策，就是說(shuō)二手房購(gòu)房者要從這三個(gè)價(jià)格中選取一個(gè)最低的價(jià)格作為房貸依據(jù)，其主要作用在于“降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)”。從此二手房購(gòu)房者只能在降低杠桿或者減少稅費(fèi)兩者之中選擇一個(gè)，對(duì)于需要多貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就必須按照高額納稅。最終達(dá)到控制二手房?jī)r(jià)的效果。

此前，早在2016年10月4日，深圳出臺(tái)最嚴(yán)厲的“深八條”以來(lái)，一手房房?jī)r(jià)便連續(xù)18個(gè)月出現(xiàn)下跌，從2016年9月的61600元一直下跌到今年3月的54185元，整體下跌了7415元。表面看，一手房?jī)r(jià)是一直保持下跌狀態(tài)，但實(shí)際上來(lái)講，除了十月份受政策影響，一手房?jī)r(jià)下跌了5999元以后，后續(xù)17個(gè)月每月平均只下跌83.3元。如下圖所示，深圳的一手房?jī)r(jià)走勢(shì)，從11月份開(kāi)始，就基本處于橫盤(pán)狀態(tài)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心

可以看出，深圳房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2016年那樣嚴(yán)厲的“深八條”調(diào)控政策以后，表現(xiàn)的也十分抗跌。而國(guó)家政策調(diào)控的主要目的，也多在于抑制深圳一手房?jī)r(jià)的上漲。但深圳是全國(guó)二手房成交量全國(guó)占比最高的城市，在抑制一手房?jī)r(jià)的過(guò)程中，深圳市二手房成交量開(kāi)始出現(xiàn)反彈，目前一二手房倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)十分明顯。這次“三合一”的政策落地，保持了國(guó)家對(duì)深圳房?jī)r(jià)調(diào)控政策的連續(xù)性，避免房?jī)r(jià)不正常的向上突破。而為實(shí)現(xiàn)剛需住房問(wèn)題，棚改政策也在其中發(fā)揮著其內(nèi)在能力，為人才安居和保障性住房提供了有力的保障。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，無(wú)論是房貸利率上調(diào)，還是供給方面的增加，都可以降低樓市的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。此次新政的影響立竿見(jiàn)影，短期內(nèi)購(gòu)房者多對(duì)二手房保持觀望，短期內(nèi)可能會(huì)使二手房成交清淡。后續(xù)可保持關(guān)注。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。