房地產(chǎn)回暖助財(cái)政收入逆勢(shì)回升 可持續(xù)性存疑

開(kāi)年以來(lái)，財(cái)政收入逆勢(shì)回升，得益于房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅回升。

2016年一季度房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅同比增長(zhǎng)32%、房企所得稅增長(zhǎng)15.1%，相關(guān)稅收收入大增，使得一季度全國(guó)一般公共預(yù)算收入增速繼續(xù)回升，達(dá)到6.5%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度東部房地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)72.8%，占全國(guó)銷(xiāo)售額比重達(dá)到66%；中部和西部地區(qū)銷(xiāo)售額相當(dāng)，同比分別增長(zhǎng)34.3%和20%。

至于交易火爆趨勢(shì)是否能延續(xù)，業(yè)內(nèi)有分析表示擔(dān)憂(yōu)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，3月份房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升或?yàn)槟陜?nèi)最大狂歡，后續(xù)市場(chǎng)面臨自然回調(diào)壓力，滬深等熱點(diǎn)城市遭遇史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，相關(guān)先行指標(biāo)已經(jīng)持續(xù)大幅回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)則表示，房地產(chǎn)是非常重要的行業(yè)，關(guān)聯(lián)效應(yīng)比較大，不僅影響房地產(chǎn)本行業(yè)的投資和銷(xiāo)售，也會(huì)帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)，比如鋼鐵、水泥等生產(chǎn)資料行業(yè)的發(fā)展，還會(huì)帶動(dòng)裝修、家電甚至汽車(chē)等下游行業(yè)。保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展至關(guān)重要。

財(cái)政收入逆勢(shì)回升

受實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響，近幾年全國(guó)財(cái)政收入增速也進(jìn)入中低速增長(zhǎng)新常態(tài)。2015年財(cái)政收入同口徑僅增長(zhǎng)5.8%，低于同期GDP6.9%的增速。

2016年這一趨勢(shì)似乎要被改寫(xiě)。4月15日，統(tǒng)計(jì)局公布一季度GDP增速為6.7%，經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下行，創(chuàng)28個(gè)季度新低。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)一般公共預(yù)算收入實(shí)現(xiàn)約3.89萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.5%。其中，地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入同比增長(zhǎng)了10.4%。

受累于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，部分收入數(shù)據(jù)繼續(xù)疲軟。如受一般貿(mào)易進(jìn)口下降的影響，一季度進(jìn)口貨物增值稅、消費(fèi)稅2635億元，同比下降9%；關(guān)稅541億元，同比下降11.1%。

去年受股市成交激增影響、表現(xiàn)搶眼的金融行業(yè)，今年增速開(kāi)始回調(diào)。一季度金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅同比僅增長(zhǎng)0.1%，金融業(yè)企業(yè)所得稅增長(zhǎng)1.1%，證券交易印花稅則下降了15.7%。

今年的熱點(diǎn)切換到了房地產(chǎn)行業(yè)。1-3月份，商品房銷(xiāo)售面積24299萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%，增速比1-2月份提高4.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額18524億元，增長(zhǎng)54.1%，增速提高10.5個(gè)百分點(diǎn)。

受部分地區(qū)商品房銷(xiāo)售回暖以及上年基數(shù)較低等影響，今年一季度房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅1917億元，增長(zhǎng)32%；房地產(chǎn)企業(yè)所得稅764億元，增長(zhǎng)15.1%。

其他與房地產(chǎn)相關(guān)的小稅種增速也大幅回升。如一季度契稅1012億元，同比增長(zhǎng)15.4%；土地增值稅1127億元，同比增長(zhǎng)19.9%；耕地占用稅493億元，同比增長(zhǎng)14.1%。

2015年全國(guó)土地收入縮水超兩成，房企購(gòu)置土地?zé)崆椴桓?，今年土地市?chǎng)則有所回暖。1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3577萬(wàn)平方米，同比下降11.7%，降幅比1-2月份收窄7.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1165億元，增長(zhǎng)3.7%，增速提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入7300億元，同比增長(zhǎng)5.7%（3月份增長(zhǎng)16.9%）。

而財(cái)政收入的增長(zhǎng)，將為各地穩(wěn)增長(zhǎng)提供更多籌碼。

分化明顯，可持續(xù)性存疑

今年房地產(chǎn)交易火爆，延續(xù)了去年以來(lái)的趨勢(shì)，同時(shí)更趨火爆。

隨著政府扶持房地產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺(tái)，2015年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額逐漸改寫(xiě)負(fù)增長(zhǎng)局面，全年同比增長(zhǎng)14.4%，今年前2個(gè)月增速陡增至43.6%，一季度增速則進(jìn)一步攀升到54.1%。

與此同時(shí)，不能忽略的事實(shí)是市場(chǎng)分化正在加劇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額為1.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)72.8%，占全國(guó)銷(xiāo)售額比重達(dá)到66%；中部和西部地區(qū)銷(xiāo)售額分別為3192億元和3032億元，分別增長(zhǎng)34.3%和20%。

火爆場(chǎng)面多集中在東部省份，也表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。盛來(lái)運(yùn)在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，一季度房?jī)r(jià)分化明顯。一線城市和一些重點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲，多數(shù)三四線城市由于庫(kù)存量較大、剛需相對(duì)較少，房?jī)r(jià)穩(wěn)中弱降。

土地市場(chǎng)也表現(xiàn)出明顯的冷熱不均。近期，部分受追捧的二線城市“地王”頻出。4月7日以來(lái)，蘇州在5天時(shí)間內(nèi)，收獲了250億元的土地收入，比2015年全年土地收入的一半還要多，其中一個(gè)拍賣(mài)地塊溢價(jià)率高達(dá)318%。

其他一些城市，土地市場(chǎng)則比較穩(wěn)定。如一季度長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)成功出讓的18宗土地均以底價(jià)成交。據(jù)樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，庫(kù)存量較大的西安一季度土地成交82.08萬(wàn)平米，土地出讓金共計(jì)33.08億元，同比減少26.7%，共有6塊地流拍。

談及后勢(shì)如何，盛松成表示，房?jī)r(jià)分化的走勢(shì)還會(huì)延續(xù)，但隨著國(guó)家調(diào)控政策的完善，會(huì)有所降低。比如一線城市房?jī)r(jià)漲到一定程度，一些剛需、改善性需求釋放得差不多，加上一些城市出臺(tái)的政策，房?jī)r(jià)上漲空間會(huì)受影響。三四線城市還會(huì)各有高招，來(lái)加大去庫(kù)存的力度，房?jī)r(jià)仍然會(huì)面臨較大壓力。

民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友表示，1-3月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售繼續(xù)回升，主因是一季度政策寬松，一線城市情緒回暖，恐慌性和投機(jī)性購(gòu)房再起。這帶來(lái)房地產(chǎn)投資反彈，但他指出，房地產(chǎn)投資反彈不可能持續(xù)太久，持續(xù)越久風(fēng)險(xiǎn)越大，因?yàn)檫@會(huì)給未來(lái)埋下更大風(fēng)險(xiǎn)，潛在庫(kù)存未來(lái)將繼續(xù)增長(zhǎng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一線城市限購(gòu)政策收緊，政策短期效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入調(diào)整。

財(cái)政部則表示，從目前情況看，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在，結(jié)構(gòu)調(diào)整面臨的困難也較多，后期全國(guó)財(cái)政收入形勢(shì)仍不容樂(lè)觀。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。