開年首月房市再現(xiàn)“小陽春” 房價強(qiáng)勁漲勢會延續(xù)嗎？

新華財經(jīng)北京2月23日電（安娜、王春霞）開年首月，房地產(chǎn)市場再現(xiàn)“小陽春”行情。國家統(tǒng)計局23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個大中城市中，各線城市的商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅均較上月有所擴(kuò)大；同比看，除了三線城市新房價格漲幅較上月回落0.2個百分點至3.3%之外，其他各線城市新房、二手房價格漲幅均有所擴(kuò)大。特別是一線城市房價漲勢最強(qiáng)，環(huán)比、同比漲幅均居各線城市之首，漲幅擴(kuò)大幅度也在各線城市中居于領(lǐng)先地位。

1月份房價緣何上漲，強(qiáng)勁漲勢會延續(xù)嗎？對此，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華說，當(dāng)前貨幣環(huán)境相對寬松，貸款實際成本降低，資金流入房地產(chǎn)市場，支撐1月房價繼續(xù)上漲。

“這一輪樓市2020年市場翹尾到2021年‘小陽春’行情，核心原因是信貸政策，也與經(jīng)營貸入樓市有關(guān)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

來自權(quán)威部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)在一定程度上印證了專家的判斷。

中國人民銀行發(fā)布的《2020年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，2020年12月，5年期以上LPR下降0.15個百分點至4.65%；貸款加權(quán)平均利率為5.03%，同比下降0.41個百分點，創(chuàng)有統(tǒng)計以來新低。

從貸款增量看，中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，我國人民幣貸款增加3.58萬億元，同比多增2252億元。其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶中長期貸款增加9448億元；以實體經(jīng)濟(jì)貸款為主的企（事）業(yè)單位中長期貸款增加2.04萬億元。

在“房住不炒”的原則下，房市若現(xiàn)過熱苗頭，必然引來管控。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，1月份我國累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過42次，2021年各地房地產(chǎn)調(diào)控累計已高達(dá)約70次。“其中，上海、深圳從打擊假離婚購房等方面入手，廣州則從金融監(jiān)管著力，四大行房貸全線漲價，為樓市降溫。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄說，對于此輪房價上漲，地方政府和有關(guān)單位反應(yīng)迅速。

“1月份部分大城市購房政策收緊，尤其是信貸收緊的聲音較多，也因此出現(xiàn)一波恐慌性交易。這使得房價的環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

類似的情況，在部分資源和人口相對集中的一線城市表現(xiàn)突出。“在上海和深圳，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場‘打新潮’涌動，使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求也增加了。”張大偉說。

同時，在房價普漲的情況下，一線城市的資源和區(qū)位優(yōu)勢凸顯，吸金能力再增。“1月份，由于二三線城市房價上漲，一線城市產(chǎn)生相對‘洼地’效應(yīng)，購房資金偏向于流入一線城市，進(jìn)一步推升當(dāng)?shù)胤績r。”鄒琳華認(rèn)為。

分城市來看，陳霄注意到，浙江金華新房價格漲幅領(lǐng)跑全國，環(huán)比漲幅為1.2%，廣州、合肥、揚(yáng)州也有亮眼表現(xiàn)，環(huán)比漲幅分別為1%、0.9%、0.9%。二手房方面，深圳價格漲幅位居70城首位，環(huán)比漲幅為1.7%，同比漲幅達(dá)15.3%，其次為廣州、上海和金華，分別環(huán)比上漲1.4%、1.3%、1.3%。

“上述城市全部集中于長三角以及珠三角經(jīng)濟(jì)圈，因有政策規(guī)劃利好帶動，市場需求增加，市場熱度居高。”陳霄說。

展望后期，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳近期二手房政策管控明顯升級，有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。隨著二手房貸款政策的收緊，深圳二手房價格降溫的概率加大。還應(yīng)看到，深圳的此類政策對全國其他城市的影響較大，后期全國多個城市二手房市場降溫的可能性也較大。

“但一線城市和熱點二線城市房價后續(xù)還有上行的動力。”鄒琳華說，及時調(diào)控有利于延緩房價上漲進(jìn)程，平滑市場周期，但是目前還不足以逆轉(zhuǎn)趨勢。

此外，2020年底，中國人民銀行、銀保監(jiān)會出臺了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對房地產(chǎn)市場的影響也在逐步顯現(xiàn)。

鄒琳華認(rèn)為，房貸集中度管理制度會加大房地產(chǎn)市場的分化。2021年，在房貸總額擴(kuò)張受限的條件下，資金會更偏向于流向一二線城市，而三四線城市的信貸資金規(guī)模將會受到限制。一線城市和熱點二線城市房價上行仍有支撐，三四線城市房價上行或因此受抑。

“另外也要關(guān)注大環(huán)境，若后續(xù)疫情防控效果持續(xù)顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，則應(yīng)警惕房價反彈和炒作的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)說，要及時發(fā)現(xiàn)房價反彈跡象，加以管控，以便保持房地產(chǎn)市場和價格的穩(wěn)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。