廣州樓市理性健康開局 成交均價(jià)1.6萬元/m2

廣州房?jī)r(jià)理性原因

市場(chǎng)供應(yīng)方面：一線城市中新增供應(yīng)量最大，充足的供應(yīng)決定了廣州的供求關(guān)系壓力小。

需求抑制方面：廣州二套房首付一直嚴(yán)守“七成”政策，改善和投資型買家需求受到一定抑制。

群體收入方面：廣州多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了收入結(jié)構(gòu)的平均與多元，房?jī)r(jià)壁壘不高，溫而不火。

市場(chǎng)分流方面：廣州城市框架較大，而鄰近的佛山取消限購(gòu)后也分流了部分剛需買家，減緩供求壓力。

廣州房地產(chǎn)健康狀況體現(xiàn)

全市建設(shè)計(jì)劃、交通規(guī)劃、稅收優(yōu)惠，長(zhǎng)短期政策在內(nèi)的地方政策，提振了廣州購(gòu)房者的入市信心。

廣州房貸利率折扣最低達(dá)到8.5折，有效支撐購(gòu)房者入市意愿；從結(jié)構(gòu)層面看，一季度廣州周邊區(qū)域、中心區(qū)域剛需價(jià)格段產(chǎn)品，80~120平方米戶型面積的供應(yīng)明顯出現(xiàn)放量，也有力支撐了剛性購(gòu)房需求。

市場(chǎng)秩序良好，住房、金融、工商等部門在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域通過聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，杜絕首付貸、眾籌、P2P等違規(guī)類金融業(yè)務(wù)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)捂盤惜售、囤貨居奇、違規(guī)銷售等行為，也進(jìn)行了嚴(yán)厲打擊，以規(guī)范市場(chǎng)秩序。

廣州樓市未來走勢(shì)預(yù)測(cè)

國(guó)際物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯發(fā)布最新報(bào)告分析，包括廣州在內(nèi)的一線城市持續(xù)吸引公司開業(yè)或擴(kuò)張，推動(dòng)就業(yè)、人口流入和薪酬增加，同時(shí)亦吸引來自其他城市的財(cái)富。這些因素均對(duì)住宅價(jià)格起到支撐作用，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)將繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

戴德梁行認(rèn)為，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展在內(nèi)的因素仍支持廣州樓市持續(xù)升溫，二季度的廣州住宅市場(chǎng)仍將延續(xù)暢旺局面，量?jī)r(jià)穩(wěn)健上升。

廣州一季度

經(jīng)濟(jì)聚焦

文/廣州日?qǐng)?bào)記者賴偉行

低息環(huán)境下，進(jìn)一步降準(zhǔn)、降稅、廣東公布去庫(kù)存行動(dòng)方案——對(duì)于廣州樓市的影響正持續(xù)發(fā)酵。一季度盡管為傳統(tǒng)淡季，但廣州住宅成交卻延續(xù)了去年3·30新政以來的暢旺健康的局面。今年前三個(gè)月，盡管一手住宅新增供應(yīng)面積同比暫時(shí)下降約一成，但成交面積同比增長(zhǎng)卻達(dá)到28.3%；同時(shí)，全市成交均價(jià)更只有1.60萬元/平方米，上升幅度不到9%，凸顯了廣州市場(chǎng)的理性與“淡定”。

探因

多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定

廣州房?jī)r(jià)壁壘不高

國(guó)際物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，廣州住宅成交均價(jià)溫和上漲，一季度一手商品住宅與二手住宅價(jià)格指數(shù)分別比上一季度末上漲了1.6%和2.8%。一手住宅庫(kù)存方面，截至3月底廣州可售庫(kù)存為814萬平方米，去化周期只有9個(gè)月左右，仍然處于健康水平。

“廣州一季度二手住宅成交面積同比大增141%，甚至超過了去年四季度的成交量。”國(guó)際物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)戴德梁行華中區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事邵豐分析，探究其原因，盡管廣州人口遠(yuǎn)低于北京、上海，但新增供應(yīng)量是最大的——充足的供應(yīng)決定了廣州的供求關(guān)系比其他一線城市壓力小得多；需求抑制方面，廣州二套房首付一直嚴(yán)守“七成”政策，改善和投資型買家需求受到一定抑制；廣州多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了收入結(jié)構(gòu)的平均與多元，房?jī)r(jià)壁壘不高，溫而不火；此外，廣州城市框架較大，而鄰近的佛山取消限購(gòu)后也分流了部分剛需買家，因而供求壓力減緩。

而在世聯(lián)行看來，廣州樓市一季度之所以能夠交出一張這樣的答卷，除了中央政策的助力之外，包括全市建設(shè)計(jì)劃、交通規(guī)劃、稅收優(yōu)惠，長(zhǎng)短期政策在內(nèi)的地方政策，也提振了廣州購(gòu)房者的入市信心。

世聯(lián)行在今年一季度的廣州市場(chǎng)分析報(bào)告中指出，廣州今年將投資1056億元用于建設(shè)186個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，《廣州綜合交通樞紐總體規(guī)劃(2016—2030年)》透露，未來廣州將形成“四面八方、四通八達(dá)、面向全國(guó)、連接?xùn)|南亞”的鐵路網(wǎng)絡(luò)。這些都對(duì)廣州樓市形成支撐。

健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也使得廣州房貸利率折扣更為優(yōu)惠，普遍最低達(dá)到8.5折，有效支撐購(gòu)房者入市意愿；同時(shí)，從結(jié)構(gòu)層面看，一季度廣州周邊區(qū)域、中心區(qū)域剛需價(jià)格段產(chǎn)品，80~120平方米戶型面積的供應(yīng)明顯出現(xiàn)放量，也有力支撐了剛性購(gòu)房需求。

后續(xù)

土地供應(yīng)維持穩(wěn)定

廣州對(duì)房企吸引力不減

在穩(wěn)定樓市的同時(shí)，廣州也牢牢抓好土地供應(yīng)這個(gè)源頭。戴德梁行分析，一季度廣州土地市場(chǎng)共成交地塊13宗，多位于南沙、增城、花都等價(jià)格較低的外圍區(qū)域，且未出現(xiàn)溢價(jià)地塊，總體土地成交金額并不出彩，但也不乏花都萬達(dá)、增城碧桂園、琶洲地標(biāo)等重點(diǎn)地塊。

隨著市場(chǎng)成交上升和庫(kù)存壓力的減輕，開發(fā)商需要陸續(xù)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)的穩(wěn)健表現(xiàn)和成交均價(jià)的持續(xù)走高令廣州對(duì)于房企的吸引力不減；此外從廣州市國(guó)規(guī)委發(fā)布的年內(nèi)土地拍賣計(jì)劃來看，今年推出的土地亮點(diǎn)頗多，廣鋼新城、萬寶地塊、橡膠廠等等中心城區(qū)舊改靚地頻現(xiàn)，而琶洲、金融城、白云新城、珠江新城等區(qū)域?qū)⑼瞥龆鄩K商業(yè)用地，繼續(xù)發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局。戴德梁行認(rèn)為，年內(nèi)的廣州土地市場(chǎng)仍然高潮可期。

這也和廣州市國(guó)土規(guī)劃委的思路不無吻合。根據(jù)該委透露的信息，今年廣州將多措并舉確保全市土地供應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定，全年計(jì)劃供應(yīng)總量約17.32平方公里，其中計(jì)劃供應(yīng)居住用地與商服用地達(dá)8.81平方公里，比2015年實(shí)際供應(yīng)量增加22%。在4.82平方公里的住宅用地里面，除了有3.3平方公里的商品住宅用地以外，還有1.52平方公里的保障房用地。

廣州市國(guó)規(guī)委表示，為了確保居住用地供應(yīng)，廣州將繼續(xù)推進(jìn)多種出讓模式，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求。

今年新增的土地供應(yīng)，至少要到明后年才能達(dá)到預(yù)售條件上市，那在剛性需求加快入市的情況下，今年廣州樓市的供求關(guān)系又會(huì)否受到影響呢？世聯(lián)行披露的數(shù)據(jù)就顯示，由于2014年土地成交放量，2016年廣州市場(chǎng)將會(huì)迎來供應(yīng)充足階段，預(yù)計(jì)全年新增供應(yīng)可望10.5萬套、1231萬平方米，上升19%，部分區(qū)域依然會(huì)呈現(xiàn)“供大于求”的狀態(tài)。

走勢(shì)

市場(chǎng)活力資金投入

支持樓市延續(xù)暢旺

市住建委表示，下一步，廣州將結(jié)合全市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作，防止房?jī)r(jià)大起大落。在加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)整體形勢(shì)的監(jiān)測(cè)和分析研判的同時(shí)，也將做好限購(gòu)政策的調(diào)整儲(chǔ)備方案。此外，廣州還繼續(xù)加快解決戶籍中等偏下收入家庭住房困難，多渠道逐步解決來穗務(wù)工人員、夾心階層特定群體住房困難。今年新增發(fā)放公共租賃住房租賃補(bǔ)貼1600戶，計(jì)劃推出約600套來穗務(wù)工人員公租房。

在業(yè)內(nèi)人士看來，廣州樓市健康的基礎(chǔ)還得益于改革深化、簡(jiǎn)政放權(quán)釋放的市場(chǎng)活力和資金投入動(dòng)力。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，今年一季度，廣州全市新登記內(nèi)資企業(yè)和注冊(cè)資金分別增長(zhǎng)20.5%和63%；民間投資增長(zhǎng)31.4%，增速快于全市固定資產(chǎn)投資16.4個(gè)百分點(diǎn)，占全市固定資產(chǎn)投資的比重為46.1%，同比提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)際物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯發(fā)布最新報(bào)告分析，包括廣州在內(nèi)的一線城市持續(xù)吸引公司開業(yè)或擴(kuò)張，推動(dòng)就業(yè)、人口流入和薪酬增加，同時(shí)亦吸引來自其他城市的財(cái)富。這些因素均對(duì)住宅價(jià)格起到支撐作用，因此盡管一線城市依然實(shí)行限購(gòu)，但預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)將繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

戴德梁行認(rèn)為，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展在內(nèi)的因素仍支持廣州樓市持續(xù)升溫，二季度的廣州住宅市場(chǎng)仍將延續(xù)暢旺局面，量?jī)r(jià)穩(wěn)健上升。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然市場(chǎng)整體健康向上，但是開發(fā)商仍應(yīng)注意“走量”。世聯(lián)行指出，未來加快去庫(kù)存速度仍將成為房企的優(yōu)先選擇。二手住宅市場(chǎng)方面，中原地產(chǎn)研究部客戶研究主任熊小洪表示，廣州樓市相對(duì)理性，或不會(huì)再升級(jí)限購(gòu)政策。預(yù)計(jì)廣州政策將會(huì)保持樓市平穩(wěn)的市場(chǎng)交易狀態(tài)為目標(biāo)，但由于3月成交飆漲，4月二手成交會(huì)有所回落。買賣雙方應(yīng)理性看待市場(chǎng)，建議不盲目漲價(jià)或追價(jià)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。