因城施策：12城市調控將再升級？

因城施策：12城市調控將再升級？

各地政府正對調控采取“刺激”和“收緊”兩種截然不同的政策取向。

易居房地產(chǎn)研究院從“商品住宅價格漲幅”和“商品住宅庫存去化周期”兩項指標進行權重評估，預測最有可能出臺“收緊”型地方樓市政策的有12個城市。依次為：深圳、上海、南京、蘇州、合肥、北京、鄭州、南昌、廣州、武漢、廈門和杭州。其中前五個城市深圳、上海等出臺的政策已經(jīng)證實，北京等或適時推出一些控制性樓市政策。

4月21日南京市傳出“商品房限價”消息：將對主城六區(qū)以及江寧、浦口等商品住宅項目房價進行調控，申報均價2萬元/平方米以下的，年化漲幅不宜高于12%；2萬-3萬元/平方米的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

對此南京市物價局相關負責人表示，近期相關部門確實在研究這方面事宜，但具體由房管部門牽頭，最終的調控政策如何，將由南京市政府統(tǒng)一發(fā)布。

中原地產(chǎn)分析師張大偉也認為，最近一線城市樓市趨穩(wěn)，二線城市房價上漲加速，這種情況下，二線城市出臺約束政策的可能性很大，或將涵蓋南京、合肥、廈門、蘇州等。

張大偉認為，調控趨勢出現(xiàn)了明顯改變，在過去一年多時間內，房地產(chǎn)市場調控主要方向是去庫存，所以各種寬松政策接連出臺。但各城市庫存狀況出現(xiàn)分化，部分一二線城市及其輻射區(qū)中庫存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了明顯的量價快速上漲現(xiàn)象。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人、執(zhí)行董事陳仲偉表示，可以發(fā)現(xiàn)本次市場的漲升不僅是貨幣政策的體現(xiàn)，也是基本面因素，如產(chǎn)業(yè)、城市建設吸引人口導入帶來的直接結果，這也是強勢二線城市樓市迅速跟上一線城市漲幅的原因。人口聚集的趨勢不會在短期改變，而因地施策的樓市調控在今后將成為基本趨勢。

張大偉認為，未來一二線城市最有可能出現(xiàn)的政策包括：嚴查中介烘托房價，約束獨家房源、高價房源對市場的影響；加稅；對區(qū)域指導價進行調整——目前北京的交稅價格是實際交易價格調度40%左右，部分學區(qū)房甚至只有20%，這種情況下，指導價提高50%的可能性非常大，而一旦指導價格提高，對市場的影響將超過減稅的利好；還可能對二套房信貸收緊，看齊上海的二套普通住房首付50%，非普通住宅70%標準；嚴格打擊首付貸款與場外配資，要求購房人在申請貸款時承諾首付為自有資金；限價將不僅針對期房，很可能包括現(xiàn)房等。

對于已經(jīng)出臺樓市新政的城市，易居研究院認為，未來滬深樓市的成交量、均價在新政作用下，上升還是下降有待進一步觀察。

上海樓市調控后的表現(xiàn)說明，當?shù)貥鞘腥跃咻^大活躍度，整體市場預期并未因“新政”而發(fā)生實質性變化。但深圳樓市自“3·25新政”出臺后，新房成交面積、成交均價皆呈加速下行態(tài)勢。而在那之前深圳樓市已經(jīng)步入下行通道，樓市新政只是“催化劑”。

去年8月份，北京市通州區(qū)發(fā)布了“最嚴限購令”：已有一套住房但戶籍不在通州、無法提供近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的京籍家庭和無法提供近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非京籍家庭，將無法在通州區(qū)購買商品住房。

隨后，通州區(qū)住宅成交量大幅下跌。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，通州新建商品房住宅成交從2015年8月開始明顯下調，特別自9月至今年1月持續(xù)走低。

這導致不限購的商住樓市場火爆。但近期有消息稱，北京關于通州區(qū)商住樓限購細則已經(jīng)基本確定，最快將在五一前后發(fā)布，未來通州商住公寓、寫字樓、商業(yè)辦公等項目也將受限購限貸制約。知情人透露此次限購政策的升級包括調整信貸政策、增加社保或個稅年限限制、變散售為整售等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。