房企年報(bào)季收官：利潤(rùn)下滑負(fù)債上漲成主流

4月22日，金地集團(tuán)發(fā)布年報(bào)，為漫長(zhǎng)的房企年報(bào)季畫(huà)上了句號(hào)。報(bào)告顯示，2015年金地實(shí)現(xiàn)銷售金額617億元人民幣，銷售面積446萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)26%和15%。與此相反，金地集團(tuán)的凈利大幅下滑，年報(bào)顯示，2015年，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)32.00億元，同比下降19.94%。

凈利下滑并不只金地一家。2015年，包括萬(wàn)科、碧桂園在內(nèi)的多數(shù)房企的凈利潤(rùn)率都開(kāi)始下滑，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率已低至9.4%。與此同時(shí)，房企的資產(chǎn)負(fù)債率也攀升至75.4%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，利潤(rùn)率的不斷降低是因?yàn)榈貎r(jià)不斷上漲致，而資產(chǎn)負(fù)債率雖然可控，但一旦市場(chǎng)下行，房企的資金壓力也不容小覷。

凈利潤(rùn)率降至個(gè)位數(shù)

3月13日，萬(wàn)科公布了2015年年報(bào)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科2015年實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬(wàn)平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長(zhǎng)14.3%和20.7%，其在全國(guó)商品房市場(chǎng)的占有率也進(jìn)一步升至3%，無(wú)論銷售金額還是是市場(chǎng)占有率均穩(wěn)步提升。

然而，另一組數(shù)據(jù)卻彰顯了行業(yè)現(xiàn)狀。2015年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1955.5億元，同比增長(zhǎng)33.6%；凈利潤(rùn)181.2億元，同比增長(zhǎng)15.1%。利潤(rùn)增速卻低于收入增速，這直接導(dǎo)致了利潤(rùn)率的下滑，是年，萬(wàn)科的毛利潤(rùn)率由2014年的20.76%降至19.46%，凈利潤(rùn)率由11.4%降至9.8%。

同樣遭遇下滑的還有融創(chuàng)與綠城。2015年，由于融創(chuàng)中國(guó)營(yíng)業(yè)收入下降8.2%至230億人民幣，毛利率下降4.9個(gè)百分點(diǎn)至12.4%。

綠城各方面都呈現(xiàn)下滑。2015年綠城取得收入260.47億元，較上一年的320.49億元減少18.7%；2015年綠城實(shí)現(xiàn)毛利54.21億元，較上一年的81.33億元減少33.3%；而在反映盈利能力的凈利潤(rùn)率方面，綠城則下滑至4.84%。

深耕三四線城市的碧桂園，盈利能力同樣在下降。去年碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1132.2億元，同比增長(zhǎng)33.9%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)97.12億元，下降8.48%。受此影響，碧桂園的毛利率為20.2%，凈利率則下降至8.6%的個(gè)位數(shù)水平。

這是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至3月30日發(fā)布年報(bào)的56家滬深上市房企，去年平均凈利潤(rùn)率低至9.4%，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率正逐步逼近制造業(yè)。

地價(jià)上漲擠壓利潤(rùn)

“隨著地價(jià)的不斷上升，擠占了房企的利潤(rùn)空間，導(dǎo)致部分房企的凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間收窄還會(huì)繼續(xù)加劇。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理靳瑞欣如是說(shuō)。

近年來(lái)，隨著三四線樓市高庫(kù)存的不斷顯露，房企紛紛選擇回歸一二線，一二線城市的地價(jià)也隨之大幅上漲。上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的包括北上廣深以及重點(diǎn)二線城市在內(nèi)的十大典型城市數(shù)據(jù)表明，2015年，土地成交均價(jià)為4042元/平方米，與2014年相比上升15.7%，土地成交均價(jià)居高不下。

其中，一線城市以北京為例，2015年其土地市場(chǎng)以2032億的土地出讓金收官，創(chuàng)歷史新高，但僅出讓109宗土地，相比去年減少了32宗。

在一線城市供地有限的情況下，房企將眼光投向了一些“強(qiáng)二線”城市，也抬升了這些城市的地價(jià)。今年一季度，南京、蘇州等地地王屢次被刷新便是最好的例證。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉介紹道：“一季度，在二線城市成交的723宗住宅地塊中，其平均樓面價(jià)同比漲幅高達(dá)60%。”

除了不斷高企的土地成本外，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，銷售成本、管理成本等也在不斷攀升，這些共同侵蝕著企業(yè)的利潤(rùn)率。

資產(chǎn)負(fù)債率升至75.4%

值得注意的是，房企的資產(chǎn)負(fù)債率也攀升至新高。某研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年房企資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到75.4%，較2014年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，帶息負(fù)債均值為38.5%，較2014年上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)，整體負(fù)債水平有所上升。

從具體企業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科A以4750億元負(fù)債暫居首位，與去年同期的3925億元相比，上升825億元，資產(chǎn)負(fù)債率為77%；融創(chuàng)由81.33%提升至83.19%；綠城由72.59%提升至74.63%。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“這說(shuō)明一些成長(zhǎng)性較好的企業(yè)可能愿意用高杠杠的模式來(lái)進(jìn)行再生產(chǎn)。”某分析機(jī)構(gòu)指出，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015年債務(wù)負(fù)擔(dān)有所加大但總體可控，短期償債能力得到一定改善，但企業(yè)仍存在一定的存貨去化壓力，受變現(xiàn)較弱的存貨規(guī)模增長(zhǎng)影響，企業(yè)仍面臨一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

庫(kù)存方面，截止2015年末，保利地產(chǎn)共有在建擬建項(xiàng)目270個(gè)，規(guī)劃總建筑面積1.35億平方米，待開(kāi)發(fā)土地總建筑面積5482萬(wàn)平方米，可滿足公司2-3年的開(kāi)發(fā)需求。融創(chuàng)年報(bào)顯示，隨著今年將有約20個(gè)全新項(xiàng)目推盤(pán)開(kāi)售，2016年全年的可售資源超過(guò)1300億元。

可見(jiàn)，房企仍存在較大的庫(kù)存。嚴(yán)躍進(jìn)指出，2016年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在持續(xù)升溫的慣性中。雖然部分房企持樂(lè)觀態(tài)度，但隱憂在于，對(duì)銷售貢獻(xiàn)較大的一線城市和核心二線城市，近期陸續(xù)出臺(tái)收緊樓市政策，這很可能會(huì)影響去化進(jìn)程，并進(jìn)而帶來(lái)資金壓力。

一面是不斷下滑的利潤(rùn)率，一面是不斷上漲的負(fù)債率，告別黃金增長(zhǎng)期的房地產(chǎn)行業(yè)，未來(lái)將何去何從?；蛟S，有些房企將選擇退出，有些房企將繼續(xù)多元化，而更多房企也將不斷轉(zhuǎn)型。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。