“營改增”來了 涉房稅減了嗎

從今天起，東城區(qū)國、地稅兩部門與本報共同推出稅收專欄——“生活中的稅”，為您介紹稅收領(lǐng)域的大政方針，帶您了解稅收和你我他之間的那些事兒。

5月1日起，“營改增”試點工作將全面實施，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)也正式納入試點范圍。總理說了，“所有行業(yè)稅負只減不增”不是一句空話，更不能“囫圇吞棗”，要把結(jié)構(gòu)性減稅措施落到實處。改革的“紅包”真能實實在在發(fā)到咱納稅人手中？尤其是咱普通人最關(guān)心的不動產(chǎn)，到底如何從營業(yè)稅改為增值稅？本期，我們就為您介紹涉及不動產(chǎn)的“營改增”。

個人“涉房”部分

問：個人轉(zhuǎn)讓已購住房改為增值稅后如何納稅？

答：在北京市范圍內(nèi)，個人轉(zhuǎn)讓已購住房目前分為三種情況：1、個人銷售購買了不足兩年的住房；2、個人銷售購買了兩年以上的普通住房；3、個人銷售購買了兩年以上非普通住房。整體來說，“營改增”前后，三種情況的稅率和優(yōu)惠政策都將保持不變。

問：既然征收率沒有變化，如何做到為納稅人減負？

答：征稅稅率不變而稅負減少的“秘訣”，在于營業(yè)稅與增值稅中對于“銷售額”一詞的解釋是不同的。通俗地講，營業(yè)稅中的銷售額，就是指這套房子賣了多少錢；而增值稅中的銷售額，指的是所賣房款中扣除稅的部分，需要通過計算得出。

舉例來說，北京市民李先生以100萬元的價格，出售了其購買不足兩年的一套二手房。按照目前政策，這套房屋需繳納營業(yè)稅，100萬元就是銷售額，則應(yīng)繳營業(yè)稅額為100萬元×5%=5萬元。5月1日起，同樣是這套房屋，李先生要改為按增值稅納稅，100萬元就是含稅銷售額，應(yīng)繳增值稅為{含稅銷售額÷（1+征收率）}×征收率={100萬元÷（1+5%）}×5%=4.76萬元。經(jīng)過比較，“營改增”后稅負下降了2400元，咱普通人確實享受到改革的“紅包”了。

問：“營改增”后有沒有免征增值稅的情況？

答：政策規(guī)定，對于涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，在試點期間可以免征增值稅。

家庭財產(chǎn)分割通常包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

問：改成增值稅后，該去哪里辦理繳稅？

答：為了方便普通個人出讓房產(chǎn)，營業(yè)稅改為增值稅后，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。換句話說，咱北京市民賣房子，依然可以去地稅部門辦理繳納增值稅。

以東城區(qū)地稅局為例，實行區(qū)域通辦，“營改增”后，地安門東大街88號、體育館西路8號、安定門外地興居7號三個辦理點，繼續(xù)對市民開放，受理個人房屋轉(zhuǎn)讓的涉稅辦理。辦理流程也基本和目前相同：買賣雙方攜帶房屋交易信息表、身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房發(fā)票等基本材料，到窗口核實、確定交易涉及稅種，填寫相關(guān)稅種申報表后，經(jīng)復核無誤的，繳納具體稅費并獲得票據(jù)證明。

需要提醒的是，如果納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低且不具有合理商業(yè)目的的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)重新確定銷售額，確定依據(jù)可以是納稅人近期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格，或者其他納稅人近期銷售不動產(chǎn)的平均價格等。舉個例子，同樣是A小區(qū)的80平方米兩居，別人都賣400萬元，你卻只賣100萬元，稅務(wù)機關(guān)就有理由認定交易價格明顯偏低。

企業(yè)“涉房”部分

問：哪些企業(yè)涉及不動產(chǎn)的“營改增”？

答：“營改增”涉及的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分為兩大類，一類是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，具體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以及單位和個人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)；另一類是不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，包括不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)。

具體地說，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目和單位、個人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，屬于銷售不動產(chǎn)稅目；房地產(chǎn)企業(yè)出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（包括商鋪、寫字樓、公寓等），以及非房地產(chǎn)企業(yè)出租取得的不動產(chǎn)，屬于租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)或不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)。

問：“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)的稅率是多少？

答：通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目、出租不動產(chǎn)項目，適用的稅率為11%。

不過，在以下幾種情況時，可以特別適用5%的征收率：

1、房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷售其合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)老項目，且選擇簡易計稅方法的；

2、房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)項目，且選擇簡易計稅方法的；

3、房地產(chǎn)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目、出租不動產(chǎn)的；

需要注意的是，當一般納稅人發(fā)生上述可適用5%征收率的簡易計稅方法的應(yīng)稅行為時，可以選擇按照5%的征收率計稅，但選擇簡易計稅方法的不得抵扣進項稅額。也就是說，咱不能希望既抵扣了又按較低的征收率繳稅。

問：如果企業(yè)的經(jīng)營范圍內(nèi)不包含不動產(chǎn)租賃怎么辦？

答：如果企業(yè)將不動產(chǎn)租賃給其他企業(yè)的行為屬于偶發(fā)性租賃，并不在企業(yè)登記的經(jīng)營范圍內(nèi)，可以攜帶企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、公章等，向主管稅務(wù)機關(guān)申請增加相應(yīng)稅目，即租賃服務(wù)稅目。

問：小規(guī)模納稅人可以申請代開增值稅發(fā)票嗎？

答：按照相關(guān)政策規(guī)定，小規(guī)模納稅人銷售取得的不動產(chǎn)以及其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人，納稅人繳納增值稅后，可以申請由地稅局代開增值稅專用發(fā)票。

同時，不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售取得的不動產(chǎn)，以及其他個人出租不動產(chǎn)，可以申請地稅局代開增值稅普通發(fā)票。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。