綠地地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收首度下降 什么原因?qū)е逻@份尷尬業(yè)績(jī)

比起銷(xiāo)售額減少，張玉良更應(yīng)擔(dān)心的，或許是綠地集團(tuán)地產(chǎn)營(yíng)收的驟降。

4月25日晚，借殼上市一年的綠地控股發(fā)布2015年年度報(bào)告，在主動(dòng)大幅收縮能源產(chǎn)業(yè)規(guī)模后，2015年經(jīng)營(yíng)收入同比下降1/5，為2073億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約74億元，同比增長(zhǎng)38%。

地產(chǎn)主業(yè)方面，2015年綠地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2301億元，比2014年減少100億元，住宅產(chǎn)品和商辦產(chǎn)品基本各占一半。

反常的是，綠地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)了大幅下降，同比減少11.23%，僅為995.77億元。

這是綠地的地產(chǎn)營(yíng)收首次出現(xiàn)下降，2012年至2014年，綠地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入分別為652億、923億和1121億元。2014年，綠地的地產(chǎn)銷(xiāo)售達(dá)到巔峰，以2408億元的合約銷(xiāo)售額超越萬(wàn)科成為最大的房企。

在財(cái)報(bào)中，綠地控股對(duì)營(yíng)收下降的解釋是“本年度結(jié)轉(zhuǎn)面積同比減少”。結(jié)轉(zhuǎn)面積是指房地產(chǎn)企業(yè)可以收入確認(rèn)的面積，此時(shí)，這部分面積可以計(jì)算成本、開(kāi)支和收入。

結(jié)轉(zhuǎn)面積收入和回款息息相關(guān)——對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，回款已經(jīng)不亞于銷(xiāo)售額，成為衡量企業(yè)健康與否的最重要標(biāo)準(zhǔn)之一。這也意味著，2015年僅有995億元進(jìn)入了結(jié)算環(huán)節(jié)，并將最終成為回款。

同策咨詢(xún)總監(jiān)張宏偉告訴界面新聞?dòng)浾?，如果前兩年的銷(xiāo)售額和現(xiàn)在營(yíng)收之間產(chǎn)生了巨大的差距，有以下幾個(gè)原因：1．工程進(jìn)度慢，很多項(xiàng)目沒(méi)有竣工；2．竣工項(xiàng)目沒(méi)有順利交付；3．在做財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，公司出于業(yè)績(jī)平衡的需要，會(huì)把一些營(yíng)收放在之后的財(cái)務(wù)周期內(nèi)。

綠地集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人告訴界面新聞?dòng)浾?，集團(tuán)今年結(jié)轉(zhuǎn)面積的減少主要是由于商辦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，尤其是超高層周期更長(zhǎng)。2015年正好是“結(jié)轉(zhuǎn)小年”，2016年預(yù)計(jì)有大幅增長(zhǎng)。2014年，綠地的住宅銷(xiāo)售金額為1112億元，商用辦公為1296億元。

從營(yíng)收數(shù)字還可以看出，綠地的海外擴(kuò)張似乎并不如宣傳那么順利——其海外業(yè)務(wù)主要為住宅開(kāi)發(fā)。2013年和2014年，綠地海外合約銷(xiāo)售額達(dá)到了接近180億元（兩年分別為153億和27億元），但是2015年綠地海外的營(yíng)收收入僅為1.3億元。

上述綠地集團(tuán)負(fù)責(zé)人告訴界面新聞?dòng)浾?，這與海外房地產(chǎn)結(jié)算周期有關(guān)，海外項(xiàng)目的交付和結(jié)算會(huì)相對(duì)復(fù)雜一些。

如果從合約銷(xiāo)售額來(lái)看，綠地僅次于萬(wàn)科，比恒大和中海多300億-400億元。

但是，在營(yíng)收上，綠地遠(yuǎn)遠(yuǎn)被萬(wàn)科甩在身后，甚至落后于恒大和中海。萬(wàn)科的房地產(chǎn)營(yíng)收已經(jīng)達(dá)到1902億元，幾乎是綠地995億元的兩倍；恒大和中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入也分別為1264億和1142億元。

一位不愿具名的分析人士告訴界面新聞?dòng)浾?，綠地地產(chǎn)今年的營(yíng)收下降根本上還是與其布局有關(guān)，綠地之前有很多項(xiàng)目布局在能級(jí)較低的城市，而且商辦項(xiàng)目比例很高。

綠地也已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并且在積極調(diào)整。

年報(bào)中透露，2015年，綠地地產(chǎn)布局主要位于上海、北京、深圳、廣州、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、南昌等城市，新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備69個(gè)，可建建筑面積1174萬(wàn)平方米。根據(jù)綠地年報(bào)中所述，新增項(xiàng)目中，大部分為一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)剛需住宅項(xiàng)目，住宅產(chǎn)品可建建筑面積占比約70%。

進(jìn)入2016年一季度，綠地新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目更是聚焦一二線(xiàn)城市，占比高達(dá)94%。

地產(chǎn)主業(yè)以外，綠地能源主動(dòng)收縮，營(yíng)收同比減少67%，為336億元。建筑、汽車(chē)行業(yè)則因?yàn)榇笫止P收購(gòu)，營(yíng)收分別上漲了70%和81%。綠地的金融業(yè)務(wù)收入4.57億元，同比增長(zhǎng)119.30%。

財(cái)報(bào)顯示，綠地2016年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售收入3200億元，經(jīng)營(yíng)收入2400億元，利潤(rùn)總額120億元。

綠地沒(méi)有像往年一樣公布地產(chǎn)主業(yè)的銷(xiāo)售額計(jì)劃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。