大部分城市房?jī)r(jià)陷僵持狀態(tài) 政策牛市或結(jié)束

一兩個(gè)季度之后樓市將趨冷，大部分城市房?jī)r(jià)將進(jìn)入僵持、觀望狀態(tài)。除非國(guó)家再度放松一線城市樓市的管控，否則這輪政策牛市有結(jié)束的危險(xiǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院5月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，2016年4月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅環(huán)比上漲居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢。

此前領(lǐng)漲中國(guó)樓市一年半之久的深圳，新房環(huán)比漲幅只有2.84%，位居第12名。北京、廣州、上海則分別位居14名、30名和32名。

一線城市突然“熄火”，最重要的原因是出臺(tái)了嚴(yán)厲的“3.25”新政，其中尤其以深圳、上海力度最大。其實(shí)蘇州、南京、武漢等也有類似調(diào)控措施出臺(tái)，只不過比較溫柔，而且這三個(gè)城市此前漲幅較小，所以4月房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)入了前十名。

仔細(xì)觀察前10名城市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)好玩的現(xiàn)象，除了廈門、南京、珠海、武漢帶有獨(dú)立上漲的特征，其他6個(gè)城市都不是本地需求驅(qū)動(dòng)的，而是旁邊“老大哥”擠出效應(yīng)帶動(dòng)的。

深圳的力量似乎最為強(qiáng)大，帶動(dòng)了中山、東莞和惠州三個(gè)城市的樓市（珠海其實(shí)也有深圳因素存在）。惠州樓市歷來是深圳投資客的天下，大家屢套屢戰(zhàn)，韭菜割都割不完。從大亞灣到亞婆角到巽寮灣到雙月灣，鋪天蓋地的海景房80%都賣給了深圳人。每到周末、春節(jié)，在這一帶街上跑的車，基本上都是粵B牌照。

為什么深圳人這樣喜歡惠州？原因很簡(jiǎn)單，海景房實(shí)在太漂亮，價(jià)格實(shí)在太低。

東莞雖然夾在廣州深圳之間，但房?jī)r(jià)明顯呈現(xiàn)三個(gè)臺(tái)階：靠近深圳的鎮(zhèn)最貴，然后是市中心，靠近廣州那邊的反而較低。所以，東莞無論是經(jīng)濟(jì)和樓市，都是深圳的延伸和補(bǔ)充。

中山位于珠江口西岸，照理說應(yīng)該是廣州的小弟。但深中通道概念炒了10年，前往中山買房子的外地投資客，仍然是深圳為主、廣佛為輔。

昆山和蘇州當(dāng)然是上海投資客的最愛。昆山本來就是蘇州的一部分，分開說其實(shí)沒有多大意義。我在此前的專欄中分析過，上海專寵蘇州，最多給南通點(diǎn)雨露恩澤。至于無錫、湖州、嘉興，都很難從上海那邊獲得顯著的利益。蘇州這些年自身人口增長(zhǎng)也非常迅速，金融體系里擁有的資金非常雄厚，跟天津、重慶、杭州是一個(gè)重量級(jí)，超過南京。所以蘇州樓市兼具“自己NB+鄰居NB”兩大特征，可以長(zhǎng)期看好。

廊坊很有可能是過去5年里風(fēng)頭最健的地級(jí)市，資金總量5年增長(zhǎng)了150%，財(cái)政收入5年增長(zhǎng)了接近200%，小學(xué)生人數(shù)5年增長(zhǎng)了40%。這樣的城市，房?jī)r(jià)不漲才怪。廊坊這么N，關(guān)鍵是人家有兩大郊區(qū)，一個(gè)叫北京，一個(gè)叫天津。尤其是北京市政府東遷之后，廊坊的“北三縣”已經(jīng)在北京眼皮子底下，燕郊這類地區(qū)距離北京市政府，比西城區(qū)還近。

這樣一分析，問題就很清楚了。這輪中國(guó)房地產(chǎn)的政策牛市，第一階段是深圳一枝獨(dú)秀，第二階段是一線城市全面上漲。現(xiàn)在進(jìn)入第三階段，一線城市開始調(diào)控，購(gòu)買力轉(zhuǎn)移到了周邊城市，造成了一線城市衛(wèi)星城的大漲。

但要命的問題來了：一線城市成交量急劇下跌，新房?jī)r(jià)格開始漲不動(dòng)，二手房開始微調(diào)。在這種情況下，衛(wèi)星城的火爆轉(zhuǎn)瞬即逝。靠獨(dú)立因素走強(qiáng)的部分二線城市，比如南京、廈門、武漢、合肥，以及兼具本地因素的蘇州，還能漲上一陣子。但整體而言，沒有了一線城市的領(lǐng)漲，行情已經(jīng)進(jìn)入了后半程。

我的判斷是，一兩個(gè)季度之后樓市將趨冷，大部分城市房?jī)r(jià)將進(jìn)入僵持、觀望狀態(tài)。除非國(guó)家再度放松一線城市樓市的管控，否則這輪政策牛市有結(jié)束的危險(xiǎn)。

為什么這么說？除了樓市自身的規(guī)律，還有一個(gè)因素，這就是央行貨幣政策在轉(zhuǎn)向。在CPI走高的壓力下，央行已經(jīng)開始控制流動(dòng)性。習(xí)總剛剛主持的政治局會(huì)議也提到了“要關(guān)注物價(jià)變化”。

不過從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中心城市優(yōu)質(zhì)住宅仍然值得投資和長(zhǎng)期持有。只是從短期看，房地產(chǎn)在一兩個(gè)季度之后，有趨冷的可能。對(duì)此，大家要有清醒的認(rèn)識(shí)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。