政策拐點已現(xiàn) 廣深樓市站上十字路口

一邊是房價上漲，一邊是樓市調控政策頻出，在房價經(jīng)歷了一輪上漲的廣州和深圳，購房的“路”仍不平坦。

　　調控已細微到極致的深圳，自3月初試行新的積分制以來，第一個采用新制度的打新熱盤“宏發(fā)萬悅山名庭”項目，新近連著四天發(fā)布了4條延期開盤公告，一再推遲銷售節(jié)點。延遲開盤的原因，是由于購房人“因為月收入和流水、個稅不相匹配”，“短期內有大額資金轉入賬戶”等資質審查不過關。

　　放到全國范圍內，不斷加碼的調控，以及嚴查“房抵經(jīng)營貸違規(guī)入樓市”，給熱火朝天的樓市澆下一盆冷水。但跟過往調控不同，一城一策、因城施策的調控舉措，并沒有讓全國范圍的購房熱潮同步戛然而止。

　　政策拐點已現(xiàn)，但市場拐點尚未出現(xiàn)，買方的情緒沒有被澆滅，樂觀的聲音依然活躍，在一些區(qū)域，開發(fā)商大幅漲價、項目遭搶購等現(xiàn)象仍舊突出，購房熱潮仍未降溫。

　　收緊的銀行監(jiān)管紅線

　　因為銀行放貸政策的調整，深圳購房者小王的計劃就被打亂了。據(jù)介紹，他去年12月中旬簽訂了深圳寶安區(qū)一個樓盤認購書，但至今仍未看到銀行同意批貸結果，其間他還被個貸經(jīng)理要求提交近三個月內首付款來源中大額資金的證明，“即便是父母等直系親屬轉賬，若半年前已持有可直接認定；若斷續(xù)存入的，也需要核實為合理收入所得。”

　　除了流水、首付款有瑕疵會導致無法批貸，如果購房者有消費貸、經(jīng)營貸、信用卡分期未結清，基本就意味著批貸買房的可能性為零了。

　　從去年至今，買房人明顯感覺從銀行貸款越來越嚴格了。同樣嚴格的還有開發(fā)商，對買房人資質的審查。用“打新”族小李的話來說就是，“登記不是倒在審核上，倒在了上傳資料的路上。”

　　作為年后深圳首個網(wǎng)紅打新盤，光明新盤宏發(fā)萬悅山名庭均價4.89萬元/平方米，對比周邊6萬~8萬元/平方米的二手房，差價顯著。但是，因為資格審核等因素，樓盤誠意登記時間已經(jīng)延長了三次。數(shù)位參與該樓盤資格審核的購房者告訴記者，資料審核極為嚴格。

　　“比如，月收入要和流水、個稅相匹配；短期內有大額資金轉入賬戶，勢必要說明這筆資金的具體來源；首付來源要是找擔保的話，只能是父母等直系親屬，而且還得提供資料包括父母雙方身份證、結婚證、戶口本、收入證明、銀行流水、征信報告，前三樣證明擔保人和買房人的關系，后三樣證明擔保人的還款能力，缺一不可。”已經(jīng)連續(xù)提交三次資料審核均以失敗告終的劉小東以自身的幾次嘗試為例說道，資料審核的嚴格細致是深圳既往打新盤中所不能相提并論的，這超出了很多人的預期。

　　銀行對購房者的首付款來源審核提出了更多明確要求的還有廣州。

　　“審查的顆粒度和精細度是以往所難以企及的。”一家經(jīng)營消費貸、經(jīng)營貸、房產贖樓過橋等業(yè)務的互聯(lián)網(wǎng)金融中介平臺負責人感慨道，目前銀行正在嚴查首付款來源，他所在的平臺基于監(jiān)管趨嚴，最近一周已經(jīng)暫停接單了。

　　有多位新近辦理住房貸款的購房者幾乎都有提及，除了貸前調查、貸中審查、貸后檢查趨于嚴格外，這輪監(jiān)管還明晰了首付款來源的穿透式監(jiān)管。

　　以廣州為例，借款人家庭需提供首付款來源近半年流水，對于半年以內的轉入資金，無論來源于借款人還是直系親屬，均需要追蹤資金鏈條，明確核實為活期存款、理財余額、保險余額、支付寶余額、股票余額等合理收入所得，而非借貸、墊資過橋、他人借名貸款，才能獲得準入。

　　另外，提交放款合規(guī)環(huán)節(jié)，需再次核實借款人家庭征信，如有新增消費類貸款或信用卡分期業(yè)務的，需提前結清后方可發(fā)放。以往甚少被涉及的直系親屬轉入資金，也需提供近半年流水；若斷續(xù)存入的，需核實為合理收入所得。

　　“之前客戶遞交的資料，沒有補足家庭征信和直系親屬轉賬的合理收入證明的，都需要補足。”廣州工商銀行(5.380, -0.02, -0.37%)淘金支行的一位負責人表示，銀行要求這個政策從3月17日開始執(zhí)行，銀行近日都在重新審核此前遞件的客戶資料，部分客戶被通知要求補足材料。

　　嚴監(jiān)管漸成共識

　　市場各方并非沒有留意到來自資金端的監(jiān)管壓力。

　　早在今年春節(jié)后，深圳再次穿透排查經(jīng)營貸資金流向。其中四大行中有銀行對深圳地區(qū)房貸審批提出新要求，近6個月新增的消費貸、經(jīng)營貸、大額信用卡消費、分期或融資，必須結清并提供結清證明，否則不予審批。

　　廣東銀保監(jiān)局自2月9日至今，先是進駐廣州地區(qū)6個銀行網(wǎng)點，而后全面自查轄內（不含深圳）4501個銀行網(wǎng)點，再到現(xiàn)場督導了問題較為突出的一批商業(yè)銀行整改。

　　記者從廣東銀保監(jiān)局獲悉，截至3月16日，轄內（不含深圳）銀行機構已完成個人經(jīng)營性貸款自查的銀行網(wǎng)點共4501個，排查個人經(jīng)營性貸款5678億元，個人消費貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元，共920戶。其中廣州地區(qū)銀行機構自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元，涉305戶。

　　緊隨其后的3月18日，深圳也公布了督察結果。

　　深圳銀保監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年，部署深圳中資商業(yè)銀行對15.4萬筆、1771.73億元經(jīng)營貸業(yè)務進行全面排查，選取6家銀行集中開展現(xiàn)場檢查，檢查覆蓋率近50%。針對發(fā)現(xiàn)的問題，責令銀行立查立改，提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風險隱患較大的業(yè)務，處罰違規(guī)機構4家，處罰問責違規(guī)責任人14人次，處罰金額合計575萬元。平安銀行(20.500, -0.73, -3.44%)深圳分行、深圳農村商業(yè)銀行光明支行被點名。

　　隨著《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱“房貸集中管理新規(guī)”），自2021年1月1日起落地，再疊加接連而至的貸款業(yè)務審查，“防止住房信貸加杠桿”成為主基調，已成為各方共識。

　　同時，各地核查結果的相繼出爐，市場的各種看法也逐步浮出水面。

　　深圳一家稱“與銀行和金融監(jiān)管審查機構都有關系網(wǎng)”的民間信貸公司陳姓負責人告訴第一財經(jīng)記者，他經(jīng)手的經(jīng)營貸客戶最近有被查出來的，但他所在的公司目前仍在私下接單房產贖樓過橋、經(jīng)營貸、消費貸等業(yè)務。“你當面來公司聊，肯定能做，只是我們會做得更隱蔽，讓你不被查出來”。

　　陳姓人士在留意到類似穿透式監(jiān)管信息之后直言，1772億的經(jīng)營貸規(guī)模，是自2020年4月以來發(fā)生的。這里面，涉嫌違規(guī)的貸款占比不到0.5%，幾乎可以忽略不計。銀行既是裁判又是運動員，一方面自查的動力并不純粹；另一方面，查處的結果并不具有說服力。“警示意義大于實質，可以這樣理解深圳目前的監(jiān)管吧。”

　　持這種看法的并不在少數(shù)。“對樓市影響的力度，我覺得還是得繼續(xù)觀察。因為如果深圳這次的排查跟去年一樣，雷聲大雨點小，或者說只是資金在進入樓市的時候查得比較嚴格，而并沒有把已經(jīng)貸出去的那些款項進一步調查，那么對市場的影響也是有限的。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹直言。

　　究其根源，這與房抵經(jīng)營貸利率低于房貸利率，套利空間大有直接關系。尤其是房貸利率從2020年開始全面與LPR掛鉤，形成了“MLF利率—LPR—貸款實際利率”的傳導機制，套利鏈條更通暢。

　　以深圳為例，5年期以上的LPR為4.65%，深圳主要銀行的首套房貸利率和二套房貸利率分別為LPR上浮30BP和60BP，達到分別為4.95%、5.25%，遠高于普遍為4.5%左右的房抵經(jīng)營貸利率。更為特殊的是，去年疫情期間的2月底，深圳從市、區(qū)兩級對中小企業(yè)所獲貸款進行貸款總額和貼息期限的支持。

　　按照去年深圳各區(qū)貸款貼息的比例來看，原本年化利息4.75%的經(jīng)營貸利率，經(jīng)過市、區(qū)兩次貼息之后，它的實際利率能低至1.9%。在這種情況下，中小企業(yè)主或個體工商戶將已有房產抵押給銀行申請低利率的經(jīng)營貸，倒手來買房；或是過橋買下一套房，然后抵押給銀行申請經(jīng)營貸，再用貸款來買房，基本都能輕松獲利。

　　回看深圳2020年度全年的樓市：“7·15新政”前二手成交月破萬套，新政后，網(wǎng)紅盤打新熱度高。整體來說，跌宕起伏但表現(xiàn)不俗，一二手住宅年成交均同比2019年上漲20%左右。除了供求不平衡機制下，剛需客購買力強勁外，與往年稍有不同的是，這輪樓市行情火爆，伴隨著“眾籌買房”、“代持炒房”等樓市投機炒作之風的愈演愈烈。這背后，離不開加杠桿買房的助推。被監(jiān)管部門注意到的房抵經(jīng)營貸違規(guī)入樓市也不過是深圳這輪樓市投機炒作的集中表現(xiàn)之一。

　　有經(jīng)手多單經(jīng)營貸買房的多位銀行人士坦言，讓銀行將所有涉房經(jīng)營貸、消費貸、大額信用卡等違規(guī)資金深層穿透，一一揪出來不太現(xiàn)實。一個是工作量太大，不經(jīng)濟；另一個，金融機構并沒有足夠動力去自查，沉沒成本極大可能要大于既得利益。

　　“銀行終歸是要盈利、要發(fā)展，深圳涉房信貸相對小微企業(yè)貸款的抵押物廠房、機器設備等來說還是屬于比較優(yōu)質的資產，甚至是少數(shù)銀行的‘壓艙石’。再說，銀行要從頭到腳扒出來涉房信貸明細，銀行形成壞賬，房貸市場失序這種情況未必是各方能承受和應對的后果。”他表示，這是金融機構、購房者、中介等各方得承認和面對的階段性現(xiàn)實，也是各方心知肚明的現(xiàn)實情況。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。