香港新盤也有去庫存壓力 投行稱樓價還將大跌40%

昔日，香港尖沙嘴海港城是游客常到的購物中心，而現在，海港城則成為地產中介的天下，隨著香港樓市的持續(xù)不景氣，地產中介為搶到一杯羹，不少還在公眾場合為搶客大打出手。

近日，香港會德豐地產在將軍澳有一個名為“Savannah”的樓盤已經開售，并在海港城港威商場開放示范單位給公眾參觀，第一財經記者在海港城發(fā)現，商場內的地產中介多過購物的游客，每位地產中介都虎視眈眈地打量著每位路過的人流，不惜放過任何一個機會，有兩位地產中介為了向記者介紹樓盤，甚至起了肢體沖突，還有地產中介為搶客與商城保安起沖突，海港城突然變得氣氛緊張。

香港新盤也有去庫存壓力投行稱樓價還將大跌40%

新樓盤庫存壓力大

由于樓市轉差，香港新樓盤的競爭關系遠遠不止于此，根據香港地政總署公布的最新數據，4月有接近3900個單位預售樓花(期房)同意書，創(chuàng)下了13年半的新高。不過，這樣的供應量卻遠遠大于需求量，去庫存的壓力非常大。

在樓市看跌的情況下，不少投資者都捂緊錢袋。今年首4個月一手樓盤的銷售大約只有2800套，同比減少超過一半，而截至今年第一季，樓花及現樓貨尾盤增加至9408套，同比增加一倍，而同期正在建筑中仍未售出的新房增加了1.2萬套，累積升至6.5萬套的歷史新高，反映新盤銷售速度明顯追不上供應速度。

根據土地注冊處最新數據顯示，4月份香港住宅物業(yè)注冊有4820宗，環(huán)比增加84.5%，其中一手私人樓宇注冊達1274宗，環(huán)比增加了一倍。表面上看上去增長確實不俗，但在4月份有3900個單位申請預售樓花同意書的情況下，以4月份的一手住宅成交量1274宗遠遠不夠達到3900的量，意味著接下來的形勢將非常嚴峻，減價潮一觸即發(fā)。

有分析人士指出，由于香港發(fā)展商也看淡后市，所以大家趁樓價還未下跌得很嚴重的時候，盡快甩賣庫存，很可能會造成新樓盤的“踩踏”事件，造成惡性競爭。美聯物業(yè)首席分析師劉嘉輝指出，在買家市場下，準買家對價格的敏感度非常高，新盤如果要搶二手客源，開價可能會略低于二手價格。

嘉里建設執(zhí)行董事朱葉培在公開場合承認，一手期房的數量上升，新盤之間一定有競爭，不過目前還沒有出現惡性競爭的情況出現。

而已經有不少二手房頂不住一手期房同步推出的壓力，在新盤一開盤后馬上降價。會德豐在將軍澳推出的“Savannah”首張價單顯示，平均每平方尺為14420港元(即每平方米15.52萬港元)，折后價為每平方尺11680港元(即每平方米12.57萬港元)，而這張價單出現后，同區(qū)的二手房天晉II中層戶馬上降價130萬港元，減幅達到10%。

隨著一手期房貨源的不斷累積，二手房的價格勢必隨之調整，中原地產亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰稱，香港經濟和樓市都不景氣，目前市區(qū)的新盤都要以郊區(qū)的價格推售，他預計新界的新盤平均每平方尺價格將跌到低于1萬港元的水平。

投行齊發(fā)報告唱衰香港樓市

在這種情況下，多家投行對香港樓市的看法非常負面，德意志銀行在5月9日的報告中，也表示對香港當前的樓市相當不樂觀。

報告稱，截至目前，香港的住宅去化率及成交量均低于預期，意味著樓市現在距離平衡水平仍有一段距離，預計接下來樓價還將繼續(xù)下滑，未來3年跌幅將達到40%，而今年將下跌20%。

德意志銀行認為，今年以來，一手住宅新盤在兩天內的去化率只有22%，豪宅更低至6%，是1998年以來的新低。如果把時間延長至開盤后的一個月，那么一手住宅的去化率只有40%，豪宅只有19%，遠遠低于過去樓市的低谷時期，而在當時住宅的去化率都在41%至67%之間，而豪宅則在30%至74%的水平之間。

自從去年9月15日以來，香港的住宅市場已經下跌13%，但如果成交量持續(xù)萎靡，那么樓價完全還沒有跌到位。德意志銀行續(xù)稱，目前香港地產股價格反映出，香港的樓價于現水平將再跌30%至40%，資產流轉非常低，除非交易量上升，否則地產股難以跑贏大市。

高盛也在5月5日的報告中，預測未來香港的樓價在2018年前將再跌20%，不過該行認為未來香港樓市不會出現短期急跌，但會進入長達數年的緩慢下挫，預測今年樓價整體跌10%，明年至2018年再跌10%。

同時，由于未來兩年利率會上升1.5到2個百分點，住宅樓市也會受到借貸成本上升拖累，加上市場持續(xù)高價而成交低迷，業(yè)主降價賣樓的動力不大，政府也沒有意愿撤銷印花稅等調控措施，導致市場長期“拉鋸”。

其實，高盛在過去兩年來多次下調對香港樓市的預計。2014年，高盛預測香港的住宅房價會在2015年下跌10%、2016年下跌5%，此后又對此進行調整，預測房價在2016年至2018年下跌10%。

野村證券對香港的樓市更為悲觀，在該行4月份發(fā)布的報告稱，到2017年第二季度，香港的房價將從高位累計下跌30%，如果人民幣出現顯著貶值或美國加息幅度超過預期，香港樓價在最壞情況下可能下挫60%。

香港差餉物業(yè)估價署于4月底發(fā)布的最新物業(yè)報告指出，2016年環(huán)球經濟發(fā)展情況頗為不明朗，香港經濟和物業(yè)市場在早已受到“一周一行”個人游簽注的實施、美國在2015年底加息，以及本港股票市場波動的影響下，將無可避免地面臨愈來愈大的壓力。

物業(yè)估價署相關資料顯示，截至2016年3月份，香港的住宅售價指數報270.2點，環(huán)比下跌1.28%，六個月來累計跌11.7%，創(chuàng)下2014年9月以來新低。僅在2016年的第一季度，住宅房價的跌幅就已經達到5.2%。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。