民生邱曉華：房地產(chǎn)增長黃金期已過 房價(jià)大幅上漲已結(jié)束

民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華日前在深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院就2016年中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢發(fā)表了演講。在談到當(dāng)前的房地產(chǎn)問題時，他表示，雖然房地產(chǎn)增長時期還沒有結(jié)束，但是黃金期可能已經(jīng)結(jié)束了。房價(jià)上漲趨勢也還沒有結(jié)束，但是大幅上漲的趨勢，或者是暴利期已經(jīng)結(jié)束。

邱曉華指出，從房地產(chǎn)的發(fā)展形勢來看，只要工業(yè)化、城市化、人口增長這三個趨勢沒有結(jié)束，中國的房地產(chǎn)就依然還處于增長期，只是增長率在回落，而不是進(jìn)入到增長率由正轉(zhuǎn)負(fù)的長期趨勢。從房價(jià)的角度來看，主要是因?yàn)榛镜南M(fèi)需求依然還比較強(qiáng)烈，改善性的消費(fèi)需求還更強(qiáng)烈，投資投機(jī)性的需求受到了抑制，因此，這樣一個角度來看它還會推動房價(jià)上漲。但是房價(jià)暴漲暴利的時期已經(jīng)結(jié)束了。一方面，房地產(chǎn)的成本已經(jīng)大幅上升，它的利潤空間也被成本擠掉了一塊；另一方面，各項(xiàng)政策的完善也相應(yīng)地壓制了一塊價(jià)格的上漲和暴利的獲得，特別是未來隨著房產(chǎn)稅的出臺，一定會極大地抑制投資、投機(jī)型的住房需求。因此，也會對這一塊漲價(jià)的壓力有一個明顯的抑制。

邱曉華認(rèn)為，未來房地產(chǎn)的變化，會隨不同的區(qū)域、不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、不同的居住環(huán)境，而發(fā)生差異性變化，一線城市房地產(chǎn)總體上還是處于供不應(yīng)求的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，所以漲價(jià)壓力始終存在。對于三四線城市來說，目前是供大于求，全國7億多待銷售面積大多數(shù)都集中在三四線城市，他們是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給，而未來來看，需求也不會明顯增加，因?yàn)閷θ木€城市而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的恢復(fù)程度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來的增長點(diǎn)遠(yuǎn)不如一線城市，遠(yuǎn)不如條件更好、產(chǎn)業(yè)更集中的城市。所以未來更多的會在一線城市、二線城市形成更好的一種發(fā)展局面，但是三四線城市可能會繼續(xù)面臨困難，不會發(fā)生很快的變化。

對于房地產(chǎn)什么時候會結(jié)束增長，房價(jià)什么時候會真正轉(zhuǎn)入下降？邱曉華認(rèn)為，工業(yè)化、城市化、人口增長，這三個趨勢結(jié)束之后就會發(fā)生變化。“這三個趨勢什么時候結(jié)束？我估計(jì)大約需要5—10年。5—10年之后中國的工業(yè)化大致完成，城市化也接近了一個相對穩(wěn)定的水平，中國人口也由增長轉(zhuǎn)為下降。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。