通州商務(wù)公寓4天零成交 限購(gòu)政策令投資預(yù)判出現(xiàn)分化

一紙最嚴(yán)限購(gòu)令再次降臨通州，為火熱的通州商住樓澆了一盆冷水。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，自5月6日限購(gòu)以來(lái)，通州商務(wù)公寓的成交為“零”。北京晨報(bào)記者了解到，部分樓盤(pán)已暫時(shí)“封盤(pán)”，以應(yīng)對(duì)限購(gòu)。

兩次限購(gòu)令效果各不同

2015年8月，通州住宅曾出臺(tái)“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”，反而引發(fā)商住公寓樓盤(pán)的熱銷(xiāo)。今年4月通州商務(wù)型公寓單月簽約5927套，占全市該類(lèi)型公寓總成交的61%。

今年5月6日，通州區(qū)域非住宅類(lèi)的限購(gòu)政策落地。此次出臺(tái)的升級(jí)版限購(gòu)政策，除了暫停向三類(lèi)家庭出售商務(wù)型公寓外，還另外規(guī)定，通州區(qū)新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷(xiāo)售，只能出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等。

此次限購(gòu)后，通州商務(wù)公寓的交易“熱情”迅速降至“冰點(diǎn)”。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)4天以來(lái)，通州商務(wù)公寓成交數(shù)量為“零”。同時(shí)，通州市場(chǎng)的寫(xiě)字樓、商業(yè)樓也僅有少量簽約?？傮w來(lái)看，限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力仍在逐步釋放。

同是投資客買(mǎi)與不買(mǎi)都糾結(jié)

股市起伏不定，市民李女士只好把投資的注意力轉(zhuǎn)向樓市。通州成為北京城市副中心后，自然成為她首選的投資方向。

4月初，李女士看上一套通州商住房，本來(lái)正打算出手，卻在4月20日前后聽(tīng)聞“限購(gòu)”傳言，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商收回了此前告知的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。“我當(dāng)時(shí)有些猶豫，沒(méi)想到真的限購(gòu)了。”沒(méi)能買(mǎi)到房，李女士在后悔之余也略感慶幸，“剛聽(tīng)到限購(gòu)消息時(shí)特別后悔，不過(guò)后來(lái)一想，沒(méi)買(mǎi)上也好，真要買(mǎi)了，以后這房又該賣(mài)給誰(shuí)呢？”

與李女士相比，已經(jīng)交錢(qián)排卡的秦女士卻感到更加不安了。“按照現(xiàn)在的限購(gòu)條件，我的房子肯定是不能買(mǎi)了。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商只通知說(shuō)讓我們等，也不知道什么時(shí)候能給出具體的解決方案。”

開(kāi)發(fā)商變招暫時(shí)封盤(pán)等通知

突如其來(lái)的升級(jí)版限購(gòu)令已讓部分原計(jì)劃排卡銷(xiāo)售的LOFT項(xiàng)目暫停排卡。但是，北京晨報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，更“犯愁”的或許是辦公樓。

“通州此前賣(mài)的50年不限購(gòu)的公寓，其實(shí)大部分是辦公用地，只有運(yùn)河核心區(qū)的極少部分樓盤(pán)是商務(wù)型公寓用地，而且已賣(mài)得差不多了。”一位樓盤(pán)銷(xiāo)售人員向記者介紹，限購(gòu)政策執(zhí)行后，辦公用地的公寓只能銷(xiāo)售給企業(yè)，個(gè)人無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)。“我們?cè)谙拶?gòu)令下發(fā)后就封盤(pán)了，開(kāi)發(fā)商說(shuō)要研究方案，可能下周會(huì)出具體的銷(xiāo)售通知。限購(gòu)對(duì)我們的銷(xiāo)售速度肯定會(huì)有影響，但價(jià)格應(yīng)該不會(huì)下調(diào)。”

也有銷(xiāo)售人員私下向記者“支招”，稱(chēng)“可以以公司的名義全款購(gòu)買(mǎi)，買(mǎi)完后再抵押給銀行貸款。”

專(zhuān)家有分歧投資需謹(jǐn)慎

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次限購(gòu)政策的力度很大，通州商務(wù)型公寓市場(chǎng)占比不足5%，大部分公寓類(lèi)項(xiàng)目的土地規(guī)劃是商業(yè)樓或?qū)懽謽牵?ldquo;未來(lái)這些項(xiàng)目都需要銷(xiāo)售給企業(yè)，將至少影響60%至80%的成交量。通州樓市的利好明確，限購(gòu)越嚴(yán)格，越證明其確有價(jià)值，有資格的還是可以買(mǎi)。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京晨報(bào)記者采訪時(shí)表示，通州限購(gòu)本身是為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和供求關(guān)系，嚴(yán)苛的購(gòu)房政策會(huì)使購(gòu)房成本增加，此次限購(gòu)的房源本身不是主流的購(gòu)房房源，其增值空間會(huì)快速收窄。銷(xiāo)售的下滑也會(huì)使通州市場(chǎng)的部分房企經(jīng)營(yíng)壓力增加，或?qū)罄m(xù)通州市場(chǎng)的投資產(chǎn)生一定負(fù)面作用。“此類(lèi)政策收緊后，或引起其他非限購(gòu)區(qū)域，如順義、門(mén)頭溝、石景山、豐臺(tái)、大興、房山等區(qū)域商務(wù)型公寓的投資熱潮，政府也需關(guān)注此類(lèi)需求的流動(dòng)性變化。”

商住項(xiàng)目值得追買(mǎi)嗎？業(yè)內(nèi)人士表示，商住項(xiàng)目從產(chǎn)權(quán)屬性上屬于“非住宅”，享受不到普通商品房在貸款、繳稅上的各種優(yōu)惠政策。從近幾年價(jià)格變化看，商住房的升值幅度遠(yuǎn)小于普通商品房，“投資此類(lèi)項(xiàng)目，還是需要謹(jǐn)慎。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。