滬九條出臺(tái)后首拍地價(jià)較半年前上漲逾七成

昨天是上海樓市新政“滬九條”出臺(tái)后，土地市場(chǎng)的首次公開(kāi)競(jìng)拍。雖然“滬九條”已使樓市迅速降溫，但土地市場(chǎng)的熱度卻絲毫不減，有近百家開(kāi)發(fā)商參與四幅經(jīng)營(yíng)性地塊的搶奪。據(jù)記者了解，幾乎所有國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商昨天都悉數(shù)到場(chǎng)，競(jìng)拍地塊中的三幅純住宅地塊更是屢屢刷新報(bào)價(jià)，最終溢價(jià)率全部在100%以上，最高的一幅達(dá)到126%。值得關(guān)注的是，位于南橋、泗涇的三幅宅地較半年前地價(jià)上漲幅度均在70%以上，且土地價(jià)格明顯高于周邊在售新盤價(jià)格。這是戰(zhàn)略考量，還是無(wú)奈之舉？

又見(jiàn)“面粉遠(yuǎn)貴過(guò)面包”

昨天上午，首先進(jìn)入競(jìng)拍環(huán)節(jié)的為奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03區(qū)域地塊，經(jīng)過(guò)24家房企激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終象嶼集團(tuán)突出重圍，以21.5億元一舉拿下該地，樓板價(jià)22625元/平方米，溢價(jià)率126%。這也意味著，該住宅項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米方能有合理利潤(rùn)空間。

下午，位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的兩幅純住宅地塊的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。記者從現(xiàn)場(chǎng)了解到，其中一幅地塊有31家開(kāi)發(fā)商參與拍賣，另一幅地塊則有33家參與拍賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不言而喻。率先成交的是SJSB0003單元10-05號(hào)住宅地塊，經(jīng)過(guò)數(shù)輪搶奪，被格力地產(chǎn)最終拿下，成交價(jià)19.65億元，樓板價(jià)達(dá)到37675元/平方米，扣除保障房后的樓板價(jià)更是高達(dá)39657元/平方米，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域新建商品住宅售價(jià)。

另一幅SJSB0003單元12-01號(hào)純住宅地塊則在半小時(shí)后成交，競(jìng)得者為一向作風(fēng)兇悍的融創(chuàng)中國(guó)，成交價(jià)30.05億元，折合樓板價(jià)38291元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)112%。兩幅泗涇地塊樓板價(jià)接近4萬(wàn)元/平方米，意味著未來(lái)相關(guān)住宅項(xiàng)目售價(jià)要達(dá)到6萬(wàn)元/平方米以上才能保本。

事實(shí)上，不論是南橋地塊，還是泗涇的“雙子”地塊，昨天的樓板價(jià)都已超過(guò)周邊在售的新建商品房?jī)r(jià)格，是名副其實(shí)的“面粉遠(yuǎn)貴過(guò)面包”。記者從當(dāng)?shù)亓私獾?，奉賢南橋地塊周邊新房均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右；而泗涇地塊周邊公寓項(xiàng)目均價(jià)多在2.4萬(wàn)至3.1萬(wàn)元/平方米左右。此次格力地產(chǎn)和融創(chuàng)中國(guó)以近4萬(wàn)元/平方米拿地，被不少業(yè)內(nèi)人士視為“激進(jìn)”。

拿地毫不手軟有“隱憂”

自3月25日調(diào)控新政出臺(tái)至今，上海樓市已出現(xiàn)明顯降溫，但在四月份的沉寂之后，土地市場(chǎng)卻依然火熱，成為開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地。事實(shí)上，在近幾年上海樓市調(diào)控從未放松的情況下，土地市場(chǎng)價(jià)格卻一路走高，昨天成交的奉賢和泗涇地塊，均比半年前同區(qū)域地塊價(jià)格上漲了70%以上。

昨日成交的奉賢南橋宅地樓板價(jià)為22625元/平方米，就在2015年11月6日，禹洲地產(chǎn)23.15億競(jìng)得一路之隔的奉賢區(qū)南橋新城15單元05A-02A區(qū)域純宅用地，樓板價(jià)13242元/平方米，僅隔半年同一區(qū)域地價(jià)漲幅高達(dá)71%。

而格力地產(chǎn)和融創(chuàng)中國(guó)不僅聯(lián)手刷新了松江區(qū)的樓板價(jià)記錄，每平方米4萬(wàn)元的樓板價(jià)幾乎是之前“地王”的一倍。此前，泗涇地王由同濟(jì)地產(chǎn)于2015年10月獲得，當(dāng)時(shí)樓板價(jià)為20531元/平方米，時(shí)隔七個(gè)月，同區(qū)域地價(jià)幾乎翻倍。

“上海樓市降溫，但房企拿地的熱度并未受到影響，這其中有戰(zhàn)略考量，也是無(wú)奈之舉。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：首先，純宅地向來(lái)是房企必爭(zhēng)之地，因此拿地不會(huì)手軟；其次，上海今年前幾個(gè)月土地供應(yīng)出現(xiàn)短缺，意味著未來(lái)一年是新房供應(yīng)的低點(diǎn)，從供求關(guān)系來(lái)看，一旦供應(yīng)走低價(jià)格必然上漲，因此越是土地供應(yīng)少的時(shí)候越是要拿地。且有相當(dāng)部分的房企認(rèn)為，地價(jià)高還不是最可怕的，最怕的是無(wú)地可拿，一線城市盡管目前受到調(diào)控，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，哪怕價(jià)格貴也要硬著頭皮拿地。

也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)目前開(kāi)發(fā)商的激進(jìn)表示擔(dān)憂。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，2009年有一批開(kāi)發(fā)商高價(jià)在泗涇拿地，至今苦苦掙扎、房子賣了卻不賺錢，包括金地、招商這樣的龍頭房企都曾在此因高價(jià)拿地而折戟。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。