李宇嘉:貨幣化將對(duì)公租房供給低效進(jìn)行糾偏

近期熱映的電視劇《歡樂頌》讓大家對(duì)“群租”、“合租”等租房模式有了新看法。事實(shí)上，只有少數(shù)像電視劇中的“海歸”或“金領(lǐng)”有能力買房，租房早已成為在大都市打拼的年輕人最主要的居住模式。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，通過租賃（包括城中村、政府公租）解決居住的城鎮(zhèn)總?cè)丝谠?億人左右，占城市人口近40%。像北京這樣的大城市，每天都有20萬(wàn)人在租房子，其中15萬(wàn)人單租、5萬(wàn)人合租；深圳實(shí)際管理的2000萬(wàn)人口中，70%的人租房住，甚至選擇長(zhǎng)期租房。

房?jī)r(jià)和租金相互攀升，為降低居住成本，很多年輕人不得不選擇合租、群租。2007年8月，教育部公布的171個(gè)漢語(yǔ)新詞中，群租、“蟻?zhàn)?rdquo;赫然在列。近年來，房?jī)r(jià)越來越高，且投入租賃市場(chǎng)的住房大多以大戶型為主，但租房需求則以中小戶型為主，50平方米以下占75%左右。于是，合租成為普遍現(xiàn)象。2015年，住建部對(duì)16個(gè)外來人口集中的大城市調(diào)查，顯示合租占住房租賃的50%。

當(dāng)前，去產(chǎn)能、去杠桿正在深入推進(jìn)。一些以工業(yè)為主的二線城市（以及百?gòu)?qiáng)縣）人口集聚能力下降，若不考慮農(nóng)民工的輸入，城市人口增長(zhǎng)事實(shí)上已減少。由此，城市化步入“下半場(chǎng)”，由“城市化”發(fā)展為“大城市化”、“都市圈化”。特大城市及“都市圈”以高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，再考慮配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)，其人口吸附能力空前提升。“大城市、居不易”，高房?jī)r(jià)將是常態(tài)，租賃也就成了最主要的居住形式。

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出在“十三五”期間，要構(gòu)建面向新市民、新就業(yè)者的，以“租售并舉”為主要內(nèi)容的住房新制度，事實(shí)上是要將租賃市場(chǎng)培育為與銷售市場(chǎng)并駕齊驅(qū)的住房供應(yīng)“雙引擎”之一。

近期，隨著國(guó)務(wù)院和住建部關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)頂層構(gòu)架和長(zhǎng)效機(jī)制的“出爐”，住房租賃市場(chǎng)這個(gè)被忽視卻異常重要的領(lǐng)域，將在政策庇護(hù)下走向規(guī)范和壯大。

5月6日，住建部提出6項(xiàng)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，其中“公租房貨幣化”備受青年人群的關(guān)注。所謂“公租房貨幣化”，說白了就是符合申請(qǐng)公租房的人群，拿著政府提供的租金補(bǔ)貼，到市場(chǎng)上尋找適合自己的房子租住。根據(jù)規(guī)定，在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房貨幣化范圍。

這透露出幾個(gè)很重要的信息。首先，大城市常住人口、新就業(yè)者，特別是城市未來發(fā)展和公共服務(wù)供給的中堅(jiān)力量，將被全部納入公租房貨幣化的范疇。這既是新形勢(shì)下調(diào)整住房保障范疇的訴求，更是城市化新階段大城市爭(zhēng)奪人口、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的訴求。

人口紅利結(jié)束后，哪個(gè)城市能最大限度地集聚人口，特別是爭(zhēng)取到青年才俊，哪個(gè)城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力就更強(qiáng)。吸引人口的殺手锏，就是誰(shuí)的公共服務(wù)更優(yōu)質(zhì)。毫無(wú)疑問，良好的人居環(huán)境是城市公共服務(wù)的首選。

其次，這將明顯降低租金負(fù)擔(dān)。自2011年6月有統(tǒng)計(jì)以來，城鎮(zhèn)房租連續(xù)5年上漲。目前，新市民、大學(xué)生集聚的大城市，平均月租金為25~70元/平方米，70平方米的商品住房，月租金約為2000~5000元。電視劇《歡樂頌》中房子，租金在7500~8000元。2015年，農(nóng)民工月均收入才3072元，大學(xué)畢業(yè)生收入甚至低于農(nóng)民工。在深圳，今年4月的商品住房套均租金4719元，而常住人口月均可支配收入僅3719元。因此，對(duì)于廣大租賃人群來說，租金補(bǔ)貼無(wú)異于雪中送炭。

再次，貨幣化是對(duì)公租房供給低效的糾偏。截至2014年，全國(guó)公租房（含廉租房）共建設(shè)1660萬(wàn)套，占3600萬(wàn)套保障性安居工程任務(wù)近50%。但是，由于建設(shè)、輪候和分配周期長(zhǎng)，位置偏遠(yuǎn)且配套差，各地普遍出現(xiàn)空置或“棄租”現(xiàn)象，很多項(xiàng)目或分配批次，甚至出現(xiàn)40%~70%的空置率。若將建設(shè)資金分配給租房人群，讓他們到市場(chǎng)上租房，無(wú)疑是樓市供給側(cè)改革的重大進(jìn)展。

最后，公租房貨幣化適應(yīng)多樣化的租房需求。新市民和大學(xué)畢業(yè)生等新就業(yè)者，多以“80、90后”為主，他們工作變動(dòng)頻繁，結(jié)婚年齡推遲，居住行為個(gè)性化、時(shí)尚化，對(duì)生活品質(zhì)較為追求。居住只是生活開銷之一，有了貨幣化補(bǔ)貼后，有的愿意自己再加些錢，選擇更好的居住小區(qū)，有的愿意維持原狀，將更多結(jié)余收入用來消費(fèi)，還有的則愿意租住城中村，結(jié)余用于再教育等。

過去，低成本是“中國(guó)制造”的優(yōu)勢(shì)，但這一優(yōu)勢(shì)正在消弭。房屋兼具生產(chǎn)和生活場(chǎng)所的屬性，租金上漲是人工、物流倉(cāng)儲(chǔ)、生產(chǎn)場(chǎng)所投入等成本上升的罪魁禍?zhǔn)?。今年以來，CPI進(jìn)入“2時(shí)代”，豬肉和蔬菜價(jià)格創(chuàng)新高，這與年后“租金重訂”撇不開關(guān)系。由此，保障范圍擴(kuò)大和公租房貨幣化，事實(shí)上也是供給側(cè)改革的內(nèi)容——“降成本”的重要環(huán)節(jié)。同時(shí)，公租房貨幣化形成對(duì)龐大租賃需求的巨大支持，有利于形成“先租后買”的合理住房消費(fèi)模式，讓樓市泡沫“軟著陸”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。