李一戈：地價(jià)壓力下的房地產(chǎn)調(diào)控

5月9日人民日?qǐng)?bào)刊登的權(quán)威人士訪談文章《開局首季問(wèn)大勢(shì)》，應(yīng)該是本屆政府成立以來(lái)首次在重要媒體提出“房地產(chǎn)泡沫”這個(gè)詞。話鋒所指，當(dāng)然是去年以來(lái)尤其是今年春節(jié)后加速上漲的部分一二線城市。

但這并沒(méi)能嚇阻目標(biāo)城市狂奔的腳步。5月11日下午，融創(chuàng)以總價(jià)30.05億元、樓面價(jià)38291元/平方米、溢價(jià)率111.62%，搶得上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)一幅地塊；格力地產(chǎn)以19.65億元、樓面價(jià)37674.74元/平方米、溢價(jià)率109.04%，奪走松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)另一幅地塊。

而目前松江泗涇板塊公寓房均價(jià)為2.52萬(wàn)元/平方米，區(qū)域內(nèi)的“豪宅”項(xiàng)目“建發(fā)玖瓏灣嘉苑”，均價(jià)也不過(guò)3萬(wàn)元/平方米。雖說(shuō)我們對(duì)面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)象早已見慣不驚，但如此跳漲，還是令人汗毛直豎，就如同當(dāng)年金茂大寧地王對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的直線拉升一樣。

不唯上海。此前的5月5日，北京昌平成交的兩幅地塊，亦是如此。招商蛇口連奪兩宗宅地，合樓面單價(jià)分別為3.38萬(wàn)元和3.52萬(wàn)元，而目前區(qū)域住宅成交價(jià)為3萬(wàn)元左右。與上海泗涇一樣，這兩個(gè)項(xiàng)目上市后的售價(jià)必定要超過(guò)7萬(wàn)元。如果還想舉例，前不久廈門和杭州誕生的地王，則代表了二線熱點(diǎn)城市的潑命追趕。

假如不是蒙著眼睛，你一定不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)對(duì)寶貴資源的貪婪榨取，尤其是對(duì)資金的竭力占用。一季度新增信貸的三分之一流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是明證。同樣，如果不是諱疾忌醫(yī)，也一定能感受到，高房?jī)r(jià)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的殘酷擠出效應(yīng)。

決策層當(dāng)然也注意到了經(jīng)濟(jì)生活中的這些突出現(xiàn)象。部分城市今年以來(lái)收緊調(diào)控，便包含了中央主管部門的授意。但上海4月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所顯示的成交均價(jià)下滑，某種程度與高價(jià)項(xiàng)目的預(yù)售證被管控有關(guān)。房企是敏感的。如果是市場(chǎng)自身的調(diào)整，就不會(huì)有5月11日那般的土地瘋搶。

調(diào)控的兩難在于，一方面，經(jīng)濟(jì)新動(dòng)力還不能挑大梁，也即暫時(shí)還離不開經(jīng)濟(jì)權(quán)重極大的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的支撐，調(diào)控出手不可太重，范圍不可太寬；另一方面，如果放任房地產(chǎn)單邊上揚(yáng)，勢(shì)必也會(huì)對(duì)發(fā)展轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整形成重大干擾，所以不能不定向調(diào)控。因此，調(diào)控只能是小心謹(jǐn)慎，邊走邊看，并探索新的路徑。

5月4日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，我愿意將此理解為緩解熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一種平衡舉措。高房?jī)r(jià)的擠出效應(yīng)，不僅是施加于產(chǎn)業(yè)，也會(huì)作用于人，尤其是年輕人。雙創(chuàng)戰(zhàn)略的實(shí)施，離不開大批年輕優(yōu)秀的人才。留住了年輕人就留住了城市的未來(lái)。我們不可能回到20年前的福利分房時(shí)代，但提供適當(dāng)補(bǔ)貼的租賃住房還是可行的。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，政府部門要舍得。包括土地、稅收的優(yōu)惠和金融的實(shí)質(zhì)性支持。過(guò)去幾年，住建部等部門提出發(fā)展公共租賃住房，但地方積極性并不大。老實(shí)說(shuō)，即使有新的優(yōu)惠政策支持，也未必能推動(dòng)租賃市場(chǎng)有大的發(fā)展。至多算小小的補(bǔ)充。

回到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。此前我說(shuō)過(guò)，一線和二線熱點(diǎn)城市，已先后進(jìn)入以供應(yīng)存量土地為主的市場(chǎng)，而存量土地的整理、上市，成本高、時(shí)間長(zhǎng)。國(guó)土部門對(duì)新增建設(shè)用地是嚴(yán)格控制的。但新的形勢(shì)下，要求我們更新土地供應(yīng)的思路。

多年來(lái)，18億畝紅線下的基本農(nóng)田保護(hù)制度，適用于全國(guó)所有城鄉(xiāng)。我曾經(jīng)問(wèn)過(guò)京郊農(nóng)戶，如果是種植農(nóng)作物，產(chǎn)出也很低。在物流已相當(dāng)發(fā)達(dá)的今天，保留特大城市周邊的農(nóng)田數(shù)量不得變更，作為糧食蔬菜的供應(yīng)保證，已經(jīng)意義不大。

京滬深穗等大城市的新增建設(shè)用地指標(biāo)消耗，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中西部城市。在當(dāng)前部分城市樓市供求關(guān)系十分緊張的市場(chǎng)背景下，我個(gè)人建議，應(yīng)恢復(fù)或者加大新增建設(shè)用地指標(biāo)置換的額度、規(guī)模，盡快增加這些城市的新增建設(shè)用地指標(biāo)。

即使經(jīng)過(guò)10多年高強(qiáng)度的房地產(chǎn)開發(fā)，但城市用地中的房地產(chǎn)開發(fā)用地占比仍然低于工業(yè)用地，而住宅建設(shè)用地占比更是極低。如果能通過(guò)用地指標(biāo)置換，迅速釋放出一批新增建設(shè)用地給熱點(diǎn)城市，對(duì)緩解土地供應(yīng)緊張、進(jìn)而改善商品房供求關(guān)系，應(yīng)是見效最快的方法之一。相關(guān)城市政府不妨即刻向中央政府主管部門提出申請(qǐng)。

從來(lái)沒(méi)有包治百病的靈丹妙藥。但這并不意味著我們可以束手不為。現(xiàn)實(shí)來(lái)看，政策的全新創(chuàng)舉比較艱難，但新增建設(shè)用地指標(biāo)的置換卻是早已有之的做法。如果城市政府和有關(guān)主管部門有更好的選擇，也請(qǐng)盡快行動(dòng)吧。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。