馬來西亞海外地產(chǎn)投資重要市場

 　　馬來西亞日益成為中國地產(chǎn)投資的重要市場。在馬來西亞房地產(chǎn)市場上，中國人不僅是投資方，也是購買方。

　　一方面，由《全球房地產(chǎn)指南》（Global Property Guide）2015年公布的數(shù)據(jù)顯示，在亞洲眾多國家和地區(qū)中，對(duì)于一套位于主要城市中心120平方米的公寓來說，馬來西亞主要市中心房價(jià)僅2616美元/平方米，租賃投資回報(bào)率達(dá)到4.57%，遠(yuǎn)高于中國內(nèi)地（2.66%）、中國香港（2.82%）和新加坡（2.93%）。租賃房產(chǎn)回報(bào)率高，買房投資的人收益回報(bào)也就越高。這正是投資人瞄準(zhǔn)馬來西亞開始資產(chǎn)配置的原因之一。

　　同時(shí)，第三方國際房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)萊坊最新發(fā)布的《中國對(duì)外房地產(chǎn)投資：新浪潮、新目標(biāo)》指出，展望未來，在政策支持下，中國對(duì)外投資將持續(xù)增加。加之中國推行的各種貿(mào)易和金融舉措，對(duì)外房地產(chǎn)投資的可持續(xù)能力將會(huì)日益穩(wěn)固。這意味著，門戶市場，如曼哈頓、悉尼和墨爾本，以及主要區(qū)域樞紐，如印度、馬來西亞等將獲得大量機(jī)會(huì)。

　　機(jī)會(huì)還是風(fēng)險(xiǎn)

　　香港上市公司碧桂園在馬來西亞的森林城市項(xiàng)目，位于新馬第二通道旁邊，與新加坡隔水相望，計(jì)劃耗資2500億元，開發(fā)周期長達(dá)20年，將是中資房地產(chǎn)公司在馬來西亞的最大投資項(xiàng)目。森林城市中國發(fā)布會(huì)于2015年12月18日舉辦，全球發(fā)布會(huì)于2016年1月22日在新加坡舉行，全球開放盛典于2016年3月6日在馬來西亞舉行。目前，森林城市項(xiàng)目推進(jìn)會(huì)已進(jìn)入上海（樓盤），將為上海的投資者提供更多海外置業(yè)機(jī)會(huì)。

　　上海的林小姐近期隨同碧桂園森林城市考察團(tuán)到馬來西亞實(shí)地考察了一番。最吸引她的是馬來西亞“我的第二家園的計(jì)劃”。該計(jì)劃是由馬來西亞政府推動(dòng)的一項(xiàng)僑居計(jì)劃，讓符合特定條件的外籍人士獲得多次入境社交簽證，以便長期居留在馬來西亞。有條件開辦公司、享受當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的英聯(lián)邦教育體系和亞洲頂尖的醫(yī)療養(yǎng)老環(huán)境等各項(xiàng)權(quán)利，無需放棄自己原有國籍。成功申請(qǐng)者可以帶著他們的配偶、直系父母和孩子，以及一個(gè)傭人長期生活在馬來西亞，申請(qǐng)者的子女可以就讀馬來西亞知名的國際學(xué)?；虼髮W(xué)。

　　如果購房者擁有馬來西亞第二家園的身份，每買一套房子都可以申請(qǐng)貸款，貸款最高可貸到50%至60%。銀行年利息4.2%左右，購房沒有限購條規(guī)。從2014年3月1日開始，外國人購房必須超馬幣100萬以上，而森林城市是特區(qū)中的特區(qū)，外國人沒有100萬馬幣的購房門檻，只需要購買500平方英尺以上房產(chǎn)即可。馬來西亞的房產(chǎn)租金回酬也比較高，大概在3%到5%之間。

　　除“第二家園計(jì)劃”吸引林小姐，包括碧桂園森林城市項(xiàng)目在內(nèi)的馬來西亞房產(chǎn)都是計(jì)算實(shí)用套內(nèi)面積，比起上海等地的“建筑面積”來，至少大30%。“在上海，電梯、樓梯間，甚至小區(qū)綠化面積都是要‘公攤’到每戶，所以上海80平米的房子，實(shí)際使用面積可能還不到60平米。而森林城市80平米的房子，感覺像上海120平米的。”林小姐感嘆道。買房子送車位也是很讓林小姐心動(dòng)的地方。

　　不過，林小姐也有擔(dān)心的地方。以前上海房產(chǎn)銷售人員說，購買馬來西亞的房產(chǎn)可以移民，但到馬來西亞實(shí)地考察之后，林小姐發(fā)現(xiàn)其實(shí)馬來西亞跟澳洲一樣，直接買房是不能移民的。

　　林小姐還擔(dān)心馬來西亞的房子太多，尤其中資房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤太多。“一手房都那么多，以后我的房子想賣，二手房還賣得出去嘛。”林小姐擔(dān)憂道。

　　房企密集投資馬來西亞

　　林小姐的擔(dān)憂是有道理的。

　　目前，在馬來西亞拿地開發(fā)的國內(nèi)房企包括綠地、新華聯(lián)、富力、雅居樂、碧桂園等，投資金額從2億元、3億元，到上千億元不等。

　　2013年，碧桂園首度試水海外，其在新山的金海灣項(xiàng)目一開盤就大受歡迎。其2013年年報(bào)披露，作為集團(tuán)首個(gè)開盤的海外項(xiàng)目，碧桂園金海灣2013年全年合同銷售金額接近70億元，成為集團(tuán)當(dāng)年最大的合同銷售貢獻(xiàn)者。

　　不久，富力地產(chǎn)也發(fā)布公告，其全資子公司以85億元收購馬來西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝土地。富力表示，馬來西亞擁有龐大的華人社區(qū)及吸引國外買家的有利政府政策，非常適合作為邁出中國的首個(gè)境外市場。長遠(yuǎn)而言，收購該土地開發(fā)住宅及商業(yè)銷售物業(yè)將在收益及盈利能力方面鞏固競爭力。2014年1月，新華聯(lián)也發(fā)布公告，宣布公司以3億元購買馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區(qū)9幅地塊，總建筑面積為19.16萬平方米，地塊將建設(shè)南洋度假中心。同月，雅居樂宣布斥資4.3億元取得吉隆坡一塊約4.1萬平方米的土地，這也是雅居樂首次試水海外市場。到2014年2月28日，綠地集團(tuán)宣布，就馬來西亞新山市兩個(gè)項(xiàng)目簽署合作備忘錄，計(jì)劃斥資近200億元進(jìn)行投資建設(shè)。

　　中國人在馬來西亞購房手續(xù)簡單快捷，在馬來西亞購買一手房，從看中到辦完手續(xù)一般要1天就可，合同備案兩個(gè)月左右就可寄回給中國客戶，無需多次往返。購房和貸款都要聘請(qǐng)律師，碧桂園等國資企業(yè)都會(huì)安排好，無需購房者操心，律師費(fèi)大部分也是由開發(fā)商承擔(dān)。

　　馬來西亞柔佛州依斯干達(dá)特區(qū)的房產(chǎn)主力是高樓公寓新項(xiàng)目，仍處在大興土木階段。大量的新建公寓單位，只有等待外國買家來消化。因當(dāng)?shù)厝瞬惶邮茏「邩?，還是鐘情獨(dú)立屋（與公寓相對(duì)的房子），尤其公寓尺價(jià)并不比獨(dú)立屋低太多，可以說對(duì)公寓的接受度還是偏低。價(jià)格超過百萬馬幣的高級(jí)公寓項(xiàng)目，主要瞄準(zhǔn)外國人來購買。近兩年，依斯干達(dá)特區(qū)的房產(chǎn)似有降溫跡象，不過要說“公寓過剩”還為時(shí)過早。

　　機(jī)會(huì)仍存

　　對(duì)于像林小姐這樣的擔(dān)心，碧桂園馬來西亞區(qū)域副總裁于潤澤介紹，在開發(fā)森林城市之前，碧桂園已對(duì)依斯干達(dá)特區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢做了深入了解和分析。了解到，未來依斯干達(dá)特區(qū)人口和就業(yè)將呈現(xiàn)快速增長形勢。依斯干達(dá)的人口將由2005年的140萬增至2025年的300萬，年增長率為4.1%。期內(nèi)，馬來西亞整體人口年均增幅僅為2%，遠(yuǎn)低于依斯干達(dá)?？梢娨浪垢蛇_(dá)特區(qū)是一個(gè)快速增長的區(qū)域消費(fèi)市場，持續(xù)增長的人口將會(huì)足夠消化新房和二手房。

　　碧桂園馬來西亞區(qū)域銷售經(jīng)理張鑫介紹，購房者繳付房價(jià)3%左右定金并簽訂購買意向書，14天內(nèi)備齊貸款材料向銀行申請(qǐng)貸款，并交付房價(jià)7%定金。貸款可以本人親自申請(qǐng)也可委托開發(fā)商向銀行申請(qǐng)。外國人在馬來西亞申請(qǐng)房屋按揭貸款的額度約為房產(chǎn)總值的50%至60%，貸款利率約為4.2%至4.6%。

　　房款都打到政府監(jiān)管賬戶，不是直接給開發(fā)商，其中的5%會(huì)留18個(gè)月，如果沒有任何質(zhì)量問題，才會(huì)根據(jù)住房修建進(jìn)度分批次發(fā)給開發(fā)商。在馬來西亞買房需要支付的其他費(fèi)用約為房價(jià)的1.40%至4%，其中印花稅約3%以內(nèi)，且大部分稅費(fèi)都由開發(fā)商承擔(dān)（優(yōu)惠配套），收樓后，地契稅年繳約幾千元人民幣。

　　馬來西亞政府為避免房地產(chǎn)投機(jī)，設(shè)置了房地產(chǎn)盈利稅。目前不動(dòng)產(chǎn)盈利稅征收標(biāo)準(zhǔn)是，兩年內(nèi)出售的，稅率為增值部分的15%，2年至5年出售的為10%，5年以上出售的免征。2014年起，當(dāng)?shù)卣畬⑻岣哒鞫悩?biāo)準(zhǔn)為，持有房產(chǎn)5年以內(nèi)出售的，征收增值部分的30%，5年以上出售的僅征收增值部分的5%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。