專家：南京蘇州地價(jià)太貴泡沫明顯 拿地企業(yè)或?qū)⑹艿綉土P

“我相信目前在南京拿地的開發(fā)商都不可能掙錢，南京、蘇州這些城市，這么多年了，房?jī)r(jià)一直是在2萬元、3萬元，一下子樓面價(jià)超過3萬元甚至到4萬元，這個(gè)肯定是不對(duì)的，我們會(huì)非常小心。”針對(duì)上述城市近期地王頻出的情況，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌5月16日在融創(chuàng)北京壹號(hào)院全球發(fā)布會(huì)上這樣回應(yīng)記者的提問。

孫宏斌指出，目前北京、上海、蘇州等城市的房?jī)r(jià)仍屬正常，但土地市場(chǎng)泡沫明顯，企業(yè)按現(xiàn)在的地價(jià)算一下要掙錢的話，那房?jī)r(jià)還要漲好多才行。

此外，作為北京的單價(jià)地王，出讓三年后融創(chuàng)北京農(nóng)展館項(xiàng)目也在當(dāng)天正式宣布面世，融創(chuàng)中國(guó)北京區(qū)域總經(jīng)理荊宏表示，該項(xiàng)目最高售價(jià)將超過30萬元/平方米。而根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，北京壹號(hào)院（即農(nóng)展館項(xiàng)目）在2014年底和今年3月份拿到兩次預(yù)售證，分別為7號(hào)樓和3號(hào)辦公商業(yè)樓，目前已簽約6套住宅和6套商業(yè)，住宅成交均價(jià)163244元/平米。融創(chuàng)中國(guó)北京區(qū)域副總經(jīng)理樓艷青則透露，該項(xiàng)目的預(yù)售額已經(jīng)超過5億元，且未來肯定是中國(guó)成交單價(jià)最貴的一個(gè)項(xiàng)目。

地價(jià)泡沫明顯

2016年伊始，一線城市的房?jī)r(jià)迎來了又一次的快速上漲，加之出讓的土地有限，幾乎每一塊出讓的土地，都成為了該區(qū)域的地王，地價(jià)超過周邊項(xiàng)目的售價(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。例如5月5日北京出讓的三宗地塊，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的樓面價(jià)超過3.5萬元/平方米，昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)地塊樓面價(jià)則達(dá)到3.38萬元/平方米，這也意味著未來北京六環(huán)新房售價(jià)將達(dá)到7萬元/平方米。

而在上海5月11日舉行的土地拍賣會(huì)上，奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03地塊被象嶼以21.5億元的總價(jià)拿下，溢價(jià)率126%，樓面價(jià)達(dá)22625元/平方米；松江泗涇SJSB0003單元10-05地塊被格力以19.65億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)109.04%，樓面價(jià)達(dá)37700元/平方米，成為該區(qū)域地王。不過，該區(qū)域地王很快再次易主，融創(chuàng)以30.05億元競(jìng)得SJSB0003單元12-01地塊，溢價(jià)率為111.62%，樓面價(jià)達(dá)38291元/平方米。

實(shí)際上，京滬深今年以來出讓的土地可謂少之又少，對(duì)于房企來說明顯“吃不飽”，且由于一線城市房?jī)r(jià)的過快上漲，3月底上海、深圳便加強(qiáng)了對(duì)樓市的調(diào)控，隨后一線城市成交量開始縮水。這種情況下，大量資金向南京、蘇州等二線城市集中。

以5月13日的拍賣為例，南京河西南G14地塊被葛洲壩以32.8億元拿下，45213元/平方米，成為南京單價(jià)地王。而目前南京豪宅最集中的河西地區(qū)，區(qū)域最貴的樓盤銷售均價(jià)也不過4.5萬元/平方米。顯然，如此瘋狂的地價(jià)，也引來了各界關(guān)注。

此前在南京、蘇州收購(gòu)了多個(gè)項(xiàng)目孫宏斌，也直言“這個(gè)價(jià)格是不對(duì)的”。孫宏斌表示，南京、蘇州的房?jī)r(jià)一直是在2萬元、3萬元，一下地價(jià)漲到這么貴，對(duì)于企業(yè)來說風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)是很大了。“今年房?jī)r(jià)漲的這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了，而房?jī)r(jià)不可能每年都這么往上漲。杭州的房?jī)r(jià)曾經(jīng)比上海還高，但因?yàn)榈貎r(jià)高，很多開發(fā)商在杭州是虧錢的，目前的南京應(yīng)該說很像當(dāng)初的杭州，那些拿高價(jià)地的開發(fā)商，在房地產(chǎn)風(fēng)向變化的時(shí)候便會(huì)受到懲罰”。

同時(shí)，孫宏斌還提到融創(chuàng)的拿地策略，“我們比市場(chǎng)反映慢半拍，但比同行快了半拍，我從來沒去過拍地現(xiàn)場(chǎng)，去現(xiàn)場(chǎng)前我們都有計(jì)算過，因此能拿就拿，不能拿就不拿。”

項(xiàng)目售價(jià)超30萬元/平方米

而在談及近期頗為火熱的土地市場(chǎng)外，孫宏斌當(dāng)天最重要的任務(wù)便是介紹自家的新項(xiàng)目。

2013年，融創(chuàng)以21億元配建27.8萬平方米醫(yī)院的條件，一舉拿下農(nóng)展館北路8號(hào)住宅地塊。綜合配建的醫(yī)院成本，樓面價(jià)高達(dá)7.3萬元/平方米，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)的單價(jià)地王。

如此高地價(jià)的項(xiàng)目，融創(chuàng)自然也選擇了用最頂級(jí)的方式打造。著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師王大君表示，“我設(shè)計(jì)過很多頂級(jí)豪宅，北京壹號(hào)院是最特別的一個(gè)，東三環(huán)、CBD、5.3萬平方米大湖，都極為難得”。實(shí)際上，去年6月18日，融創(chuàng)中國(guó)曾在北京舉行全球發(fā)布會(huì)，高調(diào)宣布北京壹號(hào)院將與倫敦海德公園一號(hào)、紐約One57等世界級(jí)豪宅比肩。

而過去一年，在沒有樣板間和示范區(qū)的情況下，僅憑一次發(fā)布會(huì)和一紙規(guī)劃書，北京壹號(hào)院便取得了銷售十余套、單價(jià)最高近20萬元/平方米成績(jī)，剛剛過去的5月份第一周又悄然認(rèn)購(gòu)超過5億元。此外，根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目已有6套住宅簽約，成交均價(jià)163244元/平米，此外還有6套商業(yè)也已經(jīng)完成簽約。

荊宏則表示，該項(xiàng)目最高售價(jià)將超過30萬元/平方米。對(duì)此，孫宏斌并不認(rèn)為30萬元/平方米的售價(jià)很高，“對(duì)北京市場(chǎng)而言，即使出現(xiàn)40萬元/平方米、50萬元/平方米的項(xiàng)目也不為奇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，現(xiàn)階段可以說是頂豪市場(chǎng)的一個(gè)價(jià)值洼地階段。去年北京壹號(hào)院較貴的房源賣到每平方米30萬元，同樣的房源今年每平方米30萬元肯定買不到了。”

豪宅競(jìng)爭(zhēng)激烈

雖然孫宏斌認(rèn)為北京頂豪市場(chǎng)的價(jià)格仍有上漲空間，但從頂豪過往的銷售情況看，未來一段時(shí)間，北京大多數(shù)頂豪都將面臨去化的問題。

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2016年將有60多個(gè)售價(jià)超10萬元/平方米的項(xiàng)目進(jìn)入北京豪宅市場(chǎng)。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，按照未來一年60個(gè)頂豪項(xiàng)目，預(yù)期每個(gè)項(xiàng)目入市50套左右計(jì)算，待售的項(xiàng)目頂豪數(shù)據(jù)將高達(dá)3000套。而北京一年售價(jià)超10萬元/平方米的項(xiàng)目，簽約歷史紀(jì)錄只有260套。即使按照80000元/平方米的簽約價(jià)格計(jì)算，所有居住類項(xiàng)目一年的簽約量只有673套。這也意味著，大多數(shù)豪宅項(xiàng)目的去化周期都將超過5年甚至更久。

孫宏斌也表示，“北京現(xiàn)在的地價(jià)不斷攀升，被豪宅化的項(xiàng)目也越來越多。因?yàn)榈貎r(jià)貴，賣的價(jià)格不高房地產(chǎn)商會(huì)虧。但是一個(gè)地方不可能有這么多頂豪項(xiàng)目，這些項(xiàng)目被豪宅化，風(fēng)險(xiǎn)很大。在北京、上海為什么那些房地產(chǎn)商拿到貴的地遲遲不入市，因?yàn)橐蝗胧芯蜁?huì)虧”。

孫宏斌坦言，豪宅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)難度是很大的，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，單套總價(jià)3000萬元以上的項(xiàng)目，其購(gòu)房群體的選擇空間也很大，幾乎可以在全世界選擇，融創(chuàng)開發(fā)北京壹號(hào)院用了三年時(shí)間，就是出于應(yīng)對(duì)頂豪市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。