廈門(mén)樣本：一座二線“移民城市”的房?jī)r(jià)邏輯

福廈樣本調(diào)查：二線房?jī)r(jià)上漲之謎

隨著一線城市政策的逐步收緊，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)有所控制。然而在二線城市，上漲趨勢(shì)依然沒(méi)有減緩的跡象，而是“前仆后繼”，你方唱罷我登場(chǎng)。“地王”頻出串起了二線城市的上漲主線，“面粉貴過(guò)面包，但還是做成了蛋糕。”據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)重點(diǎn)城市“三高”地王已達(dá)到74幅，4月以來(lái)的一個(gè)半月就占近70%的規(guī)模。上一個(gè)“地王年”的2013年，也僅僅拍出了60幅地王。另一方面，政府對(duì)土地資源的把控仍十分嚴(yán)格，以廈門(mén)為例，其在7個(gè)月內(nèi)僅出讓一宗土地。

同時(shí)，投資需求的抬頭也讓二線房?jī)r(jià)一路絕塵。當(dāng)一個(gè)城市中的投資客超過(guò)25％時(shí)，房?jī)r(jià)就容易松動(dòng)。因?yàn)橐坏┦袌?chǎng)不好，這些投資客就會(huì)拋盤(pán)，并引發(fā)連鎖反應(yīng)。而在廈門(mén)樓市中有50%的投資成分，這也使得廈門(mén)房?jī)r(jià)容易出現(xiàn)暴漲暴跌。

導(dǎo)讀

“面粉貴過(guò)面包，但還是做成了蛋糕。”企業(yè)也沒(méi)想到，這些價(jià)格居然能被市場(chǎng)接受。由于土地成本高企，廈門(mén)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，但成交量下降的勢(shì)頭已不可避免，要實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇尚需時(shí)日。

“上個(gè)月底我們項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，正常排號(hào)的人都沒(méi)有買(mǎi)到房，因?yàn)殛P(guān)系戶都已經(jīng)排滿了。”5月8日，星期天，廈門(mén)市海滄區(qū)某商品房項(xiàng)目售樓處，看房的人絡(luò)繹不絕。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，過(guò)去幾年來(lái)，很少見(jiàn)到廈門(mén)樓市出現(xiàn)如此盛況。

出現(xiàn)這種局面的直接誘因，是上月的一宗“地王”。4月22日，保利地產(chǎn)旗下的廈門(mén)中璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以54.26億元的價(jià)格競(jìng)得同安區(qū)同安新城片區(qū)的一宗土地。25838元／平方米的樓面價(jià)不僅創(chuàng)島外新高，而且高出同區(qū)域在售商品房的價(jià)格。

一時(shí)間，滿城皆驚。廈門(mén)人怎么也沒(méi)想到，在如此“偏僻”的區(qū)域，土地竟然昂貴到這種程度。

這絕非偶發(fā)事件，而是一系列因素綜合作用的結(jié)果。它的潛在影響，也遠(yuǎn)不止項(xiàng)目提價(jià)、市場(chǎng)恐慌那樣表面。種種因素決定了，在每一輪市場(chǎng)高點(diǎn)中都站立在“潮頭”的廈門(mén)樓市，早已形成它自己的運(yùn)行邏輯。

地王頻出

“在拍地之前，我們都預(yù)計(jì)那塊地的價(jià)格會(huì)超過(guò)2萬(wàn)，但還是沒(méi)想到會(huì)那么高。”某大型房企福建區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該地塊周邊的諸多在售項(xiàng)目中，價(jià)格最高的也僅為2.2萬(wàn)元／平方米。

這宗名為“同安2016TP02商住用地”的商業(yè)用地位于廈門(mén)同安區(qū)濱海西大道的東側(cè)。除海景資源可觀以外，區(qū)位、交通、教育、商業(yè)等配套均難如人意。但拍賣(mài)當(dāng)天卻吸引了29家房企前來(lái)參與，競(jìng)價(jià)次數(shù)超過(guò)200輪，溢價(jià)率達(dá)到149.6%。

實(shí)際上，在此之前，廈門(mén)的“地王”就已頻繁誕生。

2015年，廈門(mén)共出讓土地47幅，其中41幅成功出讓?zhuān)?幅流拍。雖然成交土地?cái)?shù)量不多，價(jià)格卻十分可觀。其中，集美區(qū)的單價(jià)“地王”在去年5月被刷新，為14857.86元/平方米；海滄區(qū)的“地王”在去年9月被刷新，單價(jià)為15679.4元/平方米。

由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)冷淡，這幾宗高價(jià)地也頗受質(zhì)疑，但事實(shí)證明，這些項(xiàng)目不僅熱銷(xiāo)，而且賣(mài)出了好價(jià)錢(qián)。以恒大獲取的集美“地王”項(xiàng)目恒大帝景為例，其于去年12月首次開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格為22000元／平方米。隨后不斷加推，到今年4月初，最新的價(jià)格達(dá)到24500元／平方米。

同屬于該區(qū)域的國(guó)貿(mào)天悅項(xiàng)目，去年11月首次開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格為21000元平方米，到今年3月推盤(pán)時(shí)，價(jià)格已升至26600元／平方米，且開(kāi)盤(pán)即告售罄。該項(xiàng)目的前身，為2014年的集美“地王”，當(dāng)時(shí)的土地單價(jià)為13135元／平方米。

“就這些項(xiàng)目所在的區(qū)域而言，成交價(jià)格已屬高點(diǎn)。”上述人士表示，“面粉貴過(guò)面包，但還是做成了蛋糕。”企業(yè)也沒(méi)想到，這些價(jià)格居然能被市場(chǎng)接受。所以，對(duì)市場(chǎng)的判斷很快變得樂(lè)觀起來(lái)。

另一方面，該地塊推出時(shí)，房企正處于極度“饑渴”的狀態(tài)。據(jù)廈門(mén)市國(guó)土資源局的公開(kāi)信息，這不僅是廈門(mén)在2016年的第一宗招拍掛土地，也是最近7個(gè)月來(lái)廈門(mén)出讓的首宗土地。在房?jī)r(jià)不斷上漲的廈門(mén)市場(chǎng)，引發(fā)爭(zhēng)搶實(shí)屬必然。

按照該人士的觀點(diǎn)，銷(xiāo)售節(jié)奏和土拍節(jié)奏交叉在一起，造就了這一“地王”的誕生。

實(shí)際上，就拿地者保利而言，對(duì)于成本可以有另一種核算方式。2014年，保利曾在同一區(qū)域拿下一宗商住用地，成本為10381.5元／平方米，建筑面積達(dá)32.6萬(wàn)平方米，比新“地王”還多出11萬(wàn)平方米。

按照慣常的思路，當(dāng)企業(yè)在同一區(qū)域擁有多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，其成本和利潤(rùn)往往進(jìn)行統(tǒng)一核算。也即，經(jīng)由前者的分?jǐn)偅?ldquo;地王”項(xiàng)目的實(shí)際成本并沒(méi)有那么高。

然而，這一房地產(chǎn)界公認(rèn)的運(yùn)作方式，卻并不為大眾所熟知。因此，“地王”對(duì)市場(chǎng)的攪動(dòng)已不可避免。

外地需求推動(dòng)補(bǔ)漲

“‘地王’是最容易影響老百姓預(yù)期的。當(dāng)你看到地價(jià)那么高，房?jī)r(jià)又那么低時(shí)，心態(tài)就很容易發(fā)生變化。”廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)戴亦一向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，對(duì)于廈門(mén)這個(gè)“移民城市”來(lái)說(shuō)，更是如此。

戴亦一表示，在廈門(mén)樓市的需求結(jié)構(gòu)中，有70%是外地人。在這其中，大部分是福建省內(nèi)的購(gòu)房者，少部分為外省購(gòu)房者。在后者中，來(lái)自東三省的購(gòu)房者近年來(lái)愈加活躍。

這一觀點(diǎn)得到很多從業(yè)者的證實(shí)。多個(gè)房地產(chǎn)公司的相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一直以來(lái)，廈門(mén)市場(chǎng)中的本地和外地需求比例多在3：7或4：6的水平。其中，外來(lái)需求占據(jù)多數(shù)。海滄區(qū)馬鑾灣附近某項(xiàng)目的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年項(xiàng)目接待了一些來(lái)自山西、河南、北京的客戶，雖然僅成交兩套，但來(lái)自華北的看房者明顯增多。

戴亦一將這部分需求稱為“帶有移民傾向的投資性需求”。具體表現(xiàn)為：買(mǎi)房后不一定馬上來(lái)住，若將來(lái)房?jī)r(jià)翻個(gè)一兩倍，可能選擇賣(mài)掉，也可能最終移民廈門(mén)，作為自住。

這其中的投資成分，是導(dǎo)致廈門(mén)樓市波動(dòng)的主要原因。戴亦一表示，當(dāng)一個(gè)城市中的投資客超過(guò)25％時(shí)，房?jī)r(jià)就容易松動(dòng)。因?yàn)橐坏┦袌?chǎng)不好，這些投資客就會(huì)拋盤(pán)，并引發(fā)連鎖反應(yīng)。他認(rèn)為，廈門(mén)樓市中有50%的投資成分，這也使得廈門(mén)房?jī)r(jià)容易出現(xiàn)暴漲暴跌。

戴亦一表示，1993年，由于國(guó)家出手抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，導(dǎo)致廈門(mén)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了60%的跌幅。2009年，廈門(mén)房?jī)r(jià)也因國(guó)際金融危機(jī)的連帶影響，下跌30%。但大部分時(shí)候，廈門(mén)房?jī)r(jià)仍處于上漲狀態(tài)，且漲幅不小。

如今，“移民大潮”仍在繼續(xù)。廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年廈門(mén)常住人口達(dá)381萬(wàn)人，其中五成以上常住人口戶口登記地為其他地市。但按照廈門(mén)去年初出臺(tái)的《廈門(mén)市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》草案，到2020年，廈門(mén)常住總?cè)丝趯⑦_(dá)到500萬(wàn)。

與需求相比，廈門(mén)樓市的供應(yīng)量并不充裕。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2012年以來(lái)的5年間，廈門(mén)市商品住宅的實(shí)際供應(yīng)面積均小于同期的成交面積，但差距并不大。進(jìn)入2016年，由于成交量陡增，這一缺口擴(kuò)大至50%。

廈門(mén)依山傍海，風(fēng)光秀美，是國(guó)內(nèi)著名的旅游城市。但恰恰是這種地理特征，使得廈門(mén)的可供土地并不充足。按照計(jì)劃，廈門(mén)在去年需供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地72宗，但由于各種原因，實(shí)際僅供應(yīng)47宗。這也導(dǎo)致廈門(mén)樓市的去化周期跌至8個(gè)月，進(jìn)入偏緊區(qū)間。

戴亦一表示，就上述兩個(gè)特征而言，廈門(mén)與深圳有著類(lèi)似之處。其一，外來(lái)人口占多數(shù)，屬于“移民城市”；其二，土地供應(yīng)相對(duì)不足，且潛力有限。

事實(shí)上，處于二線城市的廈門(mén)，也往往以深圳作為參照對(duì)象。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界認(rèn)為，多年來(lái)，廈門(mén)市場(chǎng)的走勢(shì)曲線與深圳十分類(lèi)似，且具有一定的滯后性。因此，對(duì)比深圳房?jī)r(jià)的暴漲，戴亦一將此輪廈門(mén)房?jī)r(jià)的上漲稱為“補(bǔ)漲”。

危險(xiǎn)的信號(hào)

但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，此輪“補(bǔ)漲”顯得過(guò)于猛烈，尤其在新“地王”誕生之后。

上文提到的國(guó)貿(mào)天悅項(xiàng)目，最近一次開(kāi)盤(pán)是4月23日，開(kāi)盤(pán)價(jià)格也已飆升至32000元／平方米。這一天恰恰是新“地王”誕生的次日。自去年11月首次開(kāi)盤(pán)至今的6個(gè)月間，該項(xiàng)目的均價(jià)上漲了11000元／平方米，漲幅達(dá)到52%。

建發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的高端住宅項(xiàng)目央璽，則在5月借勢(shì)推出其“樓王”項(xiàng)目，均價(jià)達(dá)到68000元／平方米，最高單價(jià)超過(guò)7萬(wàn)。這一價(jià)格也極大震撼了廈門(mén)市場(chǎng)。

島內(nèi)二手房的情況同樣夸張。思明區(qū)的很多二手房單價(jià)，比春節(jié)前上漲了近萬(wàn)元，單套房屋坐地漲價(jià)數(shù)十萬(wàn)的情況屢見(jiàn)不鮮。其中，部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已達(dá)到5萬(wàn)元／平方米的水平。

當(dāng)?shù)匾幻康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。他擔(dān)心，這可能會(huì)招致調(diào)控政策的降臨，同樣也會(huì)透支市場(chǎng)需求。

就最近幾周的數(shù)據(jù)來(lái)看，后者已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)。中泰證券的數(shù)據(jù)顯示，從4月初以來(lái)，廈門(mén)樓市的新房成交量開(kāi)始出現(xiàn)震蕩下行的狀態(tài)。5月首周（4月29日－5月5日），受假期因素影響，廈門(mén)新房成交1603套，環(huán)比下降15.5%；成交面積18.5萬(wàn)平方米，下降12.3%。第二周（5月6日－5月12日），該數(shù)據(jù)繼續(xù)降至754套和9.53萬(wàn)平方米，降幅分別達(dá)到53.0%和48.4%。

上述人士認(rèn)為，由于土地成本高企，廈門(mén)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，但成交量下降的勢(shì)頭已不可避免，要實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇尚需時(shí)日。這將對(duì)高價(jià)地項(xiàng)目帶來(lái)巨大的考驗(yàn)，同時(shí)也是廈門(mén)樓市瘋狂過(guò)后必須付出的代價(jià)。

相比之下，市場(chǎng)對(duì)于政策壓制的擔(dān)心更為強(qiáng)烈。今年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的上海和深圳先后升級(jí)了“限購(gòu)令”，蘇州、南京等熱點(diǎn)二線城市也出臺(tái)了限價(jià)政策。廈門(mén)成為少數(shù)市場(chǎng)過(guò)熱，卻未出臺(tái)調(diào)控政策的城市之一。

開(kāi)發(fā)商普遍擔(dān)心，廈門(mén)也會(huì)出臺(tái)限價(jià)政策，從而對(duì)房?jī)r(jià)直接進(jìn)行抑制。戴亦一則認(rèn)為，“限購(gòu)令”是更有可能出臺(tái)的手段，因?yàn)閺B門(mén)此前曾實(shí)施過(guò)，需要時(shí)重新推出即可。

廈門(mén)曾于2010年9月出臺(tái)限購(gòu)政策，限購(gòu)門(mén)檻僅為“一年的納稅或社保證明”。2014年8月，廈門(mén)取消島外四區(qū)的限購(gòu)政策；2015年1月，全面取消“限購(gòu)令”。

但他指出，無(wú)論是限購(gòu)還是限價(jià)都屬“下策”，不能從根本上解決問(wèn)題。“樓市最終決定于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，做生意賺到錢(qián)，你才會(huì)去買(mǎi)房，如果生意很差，不會(huì)去買(mǎi)房。所以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，對(duì)樓市是個(gè)正面刺激。”如果在經(jīng)濟(jì)未能真正復(fù)蘇的情況下，繼續(xù)通過(guò)貨幣實(shí)施刺激，那么這筆資金最終會(huì)流到房地產(chǎn)，并把泡沫越吹越大。

他還補(bǔ)充道，福建經(jīng)濟(jì)帶有一定的外向型性質(zhì)，且大量的福建人從事實(shí)業(yè)和制造業(yè)。從實(shí)際情況看，經(jīng)濟(jì)狀況比想象的要差。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。