房貸增速創(chuàng)8年來新低、熱點(diǎn)樓市“加息”，房企融資全渠道監(jiān)管時代來臨？

新華財經(jīng)北京6月1日電（翟卓 吳燕婷）在“房住不炒”的大背景下，2021年樓市掀起了新一輪調(diào)控收緊。近期，廣州、深圳、杭州等地銀行相繼上調(diào)房貸利率，重點(diǎn)城市普遍開啟“加息潮”。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境也在不斷收緊，銀保監(jiān)會最新數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低。上周還有媒體報道稱，監(jiān)管叫停了基金子公司地產(chǎn)類供應(yīng)鏈產(chǎn)品備案，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標(biāo)融資監(jiān)管加強(qiáng)。

分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)偏緊的情況下，未來房貸利率可能還會有所上漲。而房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈也將面臨進(jìn)一步收緊壓力，房企融資的全渠道監(jiān)管時代或正在到來。

熱點(diǎn)城市房貸利率小幅上漲或成趨勢

融360大數(shù)據(jù)研究院近日公布的對全國42個重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，全國首套房貸款平均利率為5.33%，二套房貸款平均利率為5.61%，環(huán)比均上漲2BP；這也是自2月份以來，房貸利率連續(xù)第4個月回升。

以深圳為例，自中國建設(shè)銀行深圳市分行5月初上調(diào)房貸利率后，深圳多家銀行相繼跟進(jìn)。目前工、農(nóng)、中、建、交五大行深圳分行均已調(diào)整房貸利率，首套房貸利率上調(diào)15BP至5.1%（LPR+45BP），二套房貸利率上調(diào)35BP至5.6%（LPR+95BP）。而據(jù)媒體報道，股份行中招商、民生、中信深圳分行也已上調(diào)。深圳成為繼廣州之后，第二個房貸全面漲價的一線城市。

究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，熱點(diǎn)城市房貸利率低位回調(diào)，貸款集中度管理下銀行自發(fā)壓減房貸，以及寬松的貨幣政策退出后利率回升或都是“加息朝”背后的重要推手。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前熱點(diǎn)城市房貸利率低于全國。由于前期銀行普遍追逐熱點(diǎn)城市的房貸份額，導(dǎo)致深圳、上海、廣州等地房貸利率較低，此次適當(dāng)上調(diào)是回歸正常利率水平。例如，深圳銀行業(yè)集體上調(diào)房貸利率后，利率水平仍低于全國平均水平。

而且不光深圳如此，“5月份一線城市中廣深房貸利率上漲，北上持平，但是相比全國水平仍然有價格優(yōu)勢。”李宇嘉說。

遠(yuǎn)東資信研究部申學(xué)峰還補(bǔ)充道，房貸利率小幅上行或還受另兩方面因素影響：一是今年房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開始實施，各銀行有壓減房地產(chǎn)貸款的動力，部分銀行通過上調(diào)房貸利率減少房貸需求；二是去年疫情期間施行的邊際非常寬松貨幣政策開始逐步退出，貨幣政策向常態(tài)恢復(fù)后利率會略有上升。

那么房貸利率后續(xù)走勢將會如何，又是否會有更多城市加入“漲價”陣營？招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，下一步，在房價上漲較快的熱點(diǎn)城市，或房貸利率相對較低的地區(qū)，房貸利率小幅上漲可能會成為趨勢。

李宇嘉也指出，隨著實體經(jīng)濟(jì)回升、大宗商品價格上漲以及部門城市房價明顯反彈，當(dāng)前對樓市的定向加息通道已經(jīng)打開。熱點(diǎn)城市房貸利率進(jìn)入反彈周期，而主要的影響因素則為房價上漲情況、銀行的房地產(chǎn)貸款集中度情況以及信貸資源的分配調(diào)整等。

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資進(jìn)入監(jiān)管視野

近日有消息稱，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會暫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品。“此舉或為非標(biāo)監(jiān)管領(lǐng)域的‘政策補(bǔ)丁’，此前該類產(chǎn)品不被列為房地產(chǎn)融資而不違反中基協(xié)備案管理規(guī)定。”安信證券分析師池光勝說，由于目前供應(yīng)鏈ABS和ABN的監(jiān)管仍相對穩(wěn)定，對行業(yè)大部分公司的影響相對有限。

但池光勝也提醒道，當(dāng)前監(jiān)管對房地產(chǎn)融資的規(guī)范一直在持續(xù)，如果未來監(jiān)管進(jìn)一步推進(jìn)，需對非標(biāo)融資較多的房企保持關(guān)注，其再融資穩(wěn)定性可能受影響；另外，對于銀行理財和保險等機(jī)構(gòu)而言，非標(biāo)監(jiān)管趨嚴(yán)或會進(jìn)一步加大機(jī)構(gòu)欠配壓力。

具體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資分為標(biāo)準(zhǔn)化和非標(biāo)準(zhǔn)化兩類。前者主要指在交易所發(fā)行的ABS（資產(chǎn)支持證券）和在銀行間市場發(fā)行的ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）。而后者主要包括信托計劃、資管計劃、地方金交所債權(quán)融資計劃等，由信托機(jī)構(gòu)、券商資管基金子、證券公司等發(fā)起。當(dāng)前房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資以標(biāo)準(zhǔn)化的ABS、ABN為主流，非標(biāo)占比相對不高。

以“處于風(fēng)口”的基金子公司發(fā)起的私募資管計劃為例，其主要表現(xiàn)形式為，基金子作為管理人設(shè)立單一或集合資產(chǎn)管理計劃，受讓保理公司歸集的建筑公司對房企的應(yīng)收債權(quán)，房企通過與基金子簽訂擔(dān)保、差額補(bǔ)足、流動性支持等協(xié)議將自身信用嵌入產(chǎn)品。

近幾年來，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資發(fā)展較快，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其背后主要有兩方面原因。一是房地產(chǎn)融資收緊與政策支持小微企業(yè)融資、鼓勵供應(yīng)鏈并行。二是對房企而言，參與供應(yīng)鏈融資有諸多好處，如可延長付款賬期；隱藏有息負(fù)債，美化報表；以及節(jié)約土地增值稅等成本。

值得注意的是，在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資方面，除“非標(biāo)”側(cè)外，“標(biāo)品”側(cè)也出現(xiàn)收緊苗頭。5月25日，上交所債券項目信息平臺一次性披露26只ABS產(chǎn)品的審核狀態(tài)“終止”，合計擬發(fā)行金額超過1500億元，規(guī)模創(chuàng)今年以來新高。

其中，除原始權(quán)益人（發(fā)行人）為螞蟻集團(tuán)“花唄”“借唄”運(yùn)營主體公司的兩款合計擬發(fā)行180億元的ABS，更多的是各類房地產(chǎn)公司、城投集團(tuán)、文旅地產(chǎn)開發(fā)公司等涉房企業(yè)，以及作為SVP存在的信托公司等。業(yè)內(nèi)人士稱，房企融資的全監(jiān)管時代或正在到來。

據(jù)安信證券統(tǒng)計，截至5月22日，當(dāng)前房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS和ABN存量共有2020.7億元，二者占比分別為83.1%及16.9%。

房企融資各渠道規(guī)模整體回落

而除上述領(lǐng)域外，在“三道紅線”、貸款集中度管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模等政策共同作用下，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿進(jìn)程有序推進(jìn)，各融資渠道融資規(guī)模逐漸收縮。

具體來看，在信貸方面，銀保監(jiān)會6月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低，2021年以來持續(xù)低于各項貸款增速；房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降，房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)7個月下降；銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模持續(xù)下降，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降26%，為連續(xù)15個月下降。

銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉忠瑞1日在銀保監(jiān)會新聞發(fā)布會上表示，去年12月，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。從目前執(zhí)行的情況來看，政策實施的效果初步顯現(xiàn)。“但在執(zhí)行過程中也發(fā)現(xiàn)一些新問題。一些地方中小銀行利用大型銀行退出的時機(jī)，爭搶房地產(chǎn)貸款市場份額，房地產(chǎn)貸款增速較快，房地產(chǎn)貸款集中度有所上升。”

劉忠瑞強(qiáng)調(diào)，銀保監(jiān)會高度重視這一問題，對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產(chǎn)金融調(diào)控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。對限期整改不到位的，將進(jìn)一步采取更加嚴(yán)厲的監(jiān)管措施。

信托方面，據(jù)信托業(yè)協(xié)會最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2021年1季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額為2.17萬億元，同比下降15.75%；房地產(chǎn)信托占比為13.60%，同比下降0.97個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.37個百分點(diǎn)，已降至資金信托投向的第4位。

用益信托網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月房地產(chǎn)類信托募集資金413.28億元，環(huán)比減少2.67%，與去年同期相比下滑14.38%；產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為7.17%，環(huán)比減少0.12個百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，在信托行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)、通道業(yè)務(wù)壓降的背景下，去年下半年以來房地產(chǎn)信托規(guī)?？傮w呈下降趨勢。而在“三道紅線”融資新規(guī)下，房企負(fù)債規(guī)模會逐步壓減，整體信用風(fēng)險預(yù)計會有所降低，相應(yīng)地房地產(chǎn)信托收益率可能還會有所下降。

債券方面，據(jù)遠(yuǎn)東資信統(tǒng)計，4月份，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券796.72億元，償還債券617.09億元，房地產(chǎn)行業(yè)通過債券市場凈融資額為179.63億元。有1只債券發(fā)生違約，逾期本息21.70億元。

這也是自去年8月份“三道紅線”頒布以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券月度凈融資額首次轉(zhuǎn)為正值。但展望后續(xù)，申學(xué)峰認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)降負(fù)債的壓力下，預(yù)計未來房地產(chǎn)企業(yè)通過債券市場的凈融資額仍會下降，房地產(chǎn)債券的存量規(guī)?？赡苓€會被壓減。

總體來看，“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制”，銀保監(jiān)會副主席梁濤1日在銀保監(jiān)會新聞發(fā)布會上說，下一步，銀保監(jiān)會將繼續(xù)保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，避免房價大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，保持對違規(guī)業(yè)務(wù)的高壓態(tài)勢，防范化解好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險，防止亂象回潮。繼續(xù)支持好住房租賃市場發(fā)展，提供更有針對性的金融產(chǎn)品和服務(wù)。加強(qiáng)與相關(guān)部門的工作協(xié)同，形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的合力，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。