惠州樓市進入博弈期開發(fā)商定價策略各異

深圳客購房潮退留下了高房價，盡管部分本地置業(yè)者仍不斷入市，但為數(shù)更多的在前期市場被高房價擠壓出市場的剛需仍然只能觀望。惠州樓市向左還是向右，繼續(xù)高價還是降價售賣成為關注的焦點，市場就此進入博弈周期。

記者注意到，當前惠城、仲愷市場仍保持著周均破1000套的高位成交數(shù)，惠陽、大亞灣等區(qū)域市場同樣高位運行。而在記者走訪中，卻出現(xiàn)了新局面。盡管部分樓盤仍舊保持高位價格，但越來越多項目開始降價兜售，發(fā)力去庫存。

針對這一情況，惠州樓市專家直言無論開發(fā)商是維持高位還是降價銷售，都是企業(yè)根據(jù)自身狀況作出的應激反應。前期市場取得樂觀成交，且項目資源優(yōu)越，高價能逐步獲得購房者認同。而在前期忙著跟風漲價的項目，深圳客撤場后，樓市進入博弈周期，除了降價兜售吸引關注別無他法。

現(xiàn)象開發(fā)商表現(xiàn)各異

翻看官方成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，惠城仲愷和大亞灣市場仍舊維持高位，但結合市場銷售，跟隨深圳客的潮退出現(xiàn)新局面。

當前的惠州樓市盡管不如前期市場深圳客扎堆般火熱，但基于高位的市場環(huán)境下，成交得到保障。而相較于此前市場樓盤普遍提價的現(xiàn)象，由于新貨供應量增多，深圳需求的淡出市場，在供需格局出現(xiàn)變化的背景下，多個樓盤項目開始重拾降價走量的老路子來吸引市場關注。

同時，依然堅守的高價策略的項目引起關注。業(yè)內(nèi)人士直言，部分開發(fā)商由于項目占據(jù)優(yōu)質資源，并在前期爆發(fā)市場取得充足銷售業(yè)績，“手中有糧，遇事不慌”。

A面不求速度，慢慢賣“項目賣得七七八八，不求速度，價格上來了就慢慢賣。”惠城水口某項目營銷負責人介紹。無獨有偶，這樣的情況在金山湖、惠博等區(qū)域多個樓盤同樣存在。

位于惠博沿江區(qū)域的星岸城項目較為典型。該項目一季度實現(xiàn)300多套的銷售量，超過2015年全年賣房數(shù)量。23日記者再度來到該項目，盡管近6000元/平方米的價格使得上門看房客戶減少，但銷售人員介紹，“價格就是這樣保持高位，不會調低價格。”

在金山湖片區(qū)，隨著惠大高速的開通以及高鐵規(guī)劃的出爐，部分項目盡管銷售難以為繼，但仍然堅持近萬元的單價。銷售人員表示，未來項目周邊的交通線路將四通八達，不單是市內(nèi)，還與深圳、廣州相連，項目價值遲早會被認可。世聯(lián)行副總胡光宇對此表示認同。“項目都是根據(jù)實際情況來決定如何定價和如何銷售，不缺錢，沒有業(yè)績壓力，抬高價格賣慢點很正常。”他說，這種局面在當前惠州市場比較多。由于一季度深圳客入境太猛，很多企業(yè)都取得出乎意料的銷售業(yè)績，后續(xù)市場壓力減小。

B面快點賣，降點價無所謂

就像硬幣有正反兩面，面對前一階段的暖市，市場同樣是“幾家歡笑幾家愁”。隨著深圳客刺激下的躥漲市場逐步恢復平靜，進入博弈市場的行情，部分企業(yè)處之泰若，但部分企業(yè)則開始新一輪甩貨潮。

記者走訪中發(fā)現(xiàn)，在前期市場莫名漲價的部分樓盤開始回調價格，并不斷推出特價房源，市場各類型優(yōu)惠明顯增多。“別的項目都漲，我們肯定要漲價。”在前期市場因為項目不屬于博羅，而是屬于惠城區(qū)就倉促調價的潤城雙壁灣隨著熱潮退去即啟動甩貨。據(jù)該項目最新發(fā)布信息，87—124平方米的3—4房單位，以及140—170平方米房源在售，折后均價6800元/平米。同時推出10套特價房送10萬精裝修，最低6500元/平方米。較此前8000元/平方米以上的價格，降幅達1500—2000元/平方米?；净芈渲琳{價前的水平。

在仲愷樓市不斷升溫背景下，和暢國際項目則推出高優(yōu)惠。在剩余不到50套房源的情況下，價格為7500元/平方米左右，并可享受1.5萬抵10萬元的高額優(yōu)惠。對此，惠州樓市評論人范忠洲直言，盲目漲價并不能為樓盤帶來實際銷售，自然就不能帶來業(yè)績，等著市場熱潮一退，這一部分跟風漲價的樓盤在業(yè)績壓力下自然只能采取降價銷售來吸引關注。

策略樓盤各自出招

面對市場樓盤呈現(xiàn)出的不同局面，胡光宇直言是在還躥漲市場的債。他說，在購房者扎堆出現(xiàn)的情況下，部分開發(fā)企業(yè)發(fā)力消化存量，并未受到太多影響；部分企業(yè)則順勢啟動報復性反彈，跟風漲價拉高市場，但并未受到市場關注。

深圳客漸退，以往的爆發(fā)式交易成為了過去式，這在很大程度上將企業(yè)打回原形。盡管購房者仍在不斷入市，但作為城市購房主力的剛需族陷入觀望。范忠洲說，在躥漲的市場中，很大一部分剛需購房者已被高房價擠壓出市場，隨著深圳客退去，留下的高房價仍然讓剛需族望而卻步。

胡光宇說，供需之間的這種觀望和等待，實際上意味著市場進入博弈階段。開發(fā)企業(yè)是降價兜售吸引購房者入市，還是延續(xù)高位的價格表現(xiàn)直接影響著后續(xù)市場的發(fā)展。具體到樓盤采取不同的銷售策略，范忠洲直言是企業(yè)的經(jīng)營行為，降價不降價，前期市場的積累，企業(yè)的產(chǎn)品質量和實力都是關鍵。同時，結合市場的前期表現(xiàn)，兩位樓市專家分別給出意見。

根據(jù)房源數(shù)量與品質定價“企業(yè)有實力，項目資源好，自然價格就會比較高。”胡光宇說，對于這一類型的項目來說，更多是屬于價值回歸，例如華貿(mào)中心、中洲中央公園等項目，破萬元的價格仍舊能夠取得良好銷售業(yè)績，說明項目價值取得市場認可，有資本傲嬌。

另外一種情況就與星岸城類似，在前期走量過程中取得較高業(yè)績量。項目調高價格并非跟風行為，而是結合自身存量房源數(shù)以及工程進度使然，調高價格控制銷售速度，已脫離業(yè)績壓力慢慢銷售。胡光宇將此類樓盤歸入“手中有糧，遇事不慌”的類型。

降低價格拉高性價比

范忠洲在分析該類企業(yè)時表示出惋惜，項目資源也不錯，品質也好，但是錯過了最好銷售時機。他說，比如雙壁灣，面對突降而至的深圳客、突降而至的交易高峰，不是抓緊去庫存，而是跟風漲價銷售。然而記者注意到，盡管樓盤銷售人員一再表示項目屬于惠城區(qū)，但惠博沿線的區(qū)位仍難言優(yōu)越。

另有一種情況是見好就收型。盡管項目銷售價格較最高的時候有降低，但相比之前仍然處于高位。在項目無法與周邊樓盤比拼品質的情況下，降低價格拉高性價比則成了吸引客戶的利器，從而獲得較可觀的銷售業(yè)績。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。