評論：租賃市場是住房市場一大支柱

據(jù)媒體報道，國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》?！兑庖姟分赋觯越①徸獠⑴e的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展?！兑庖姟吠瑫r明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

眾所周知，在住房問題上，我國已經(jīng)形成的基本格局是，供應(yīng)市場發(fā)展迅速、住房數(shù)量基本滿足，租賃市場嚴重滯后、供應(yīng)嚴重短缺。如果房價沒有嚴重偏離居民購買能力，這樣的格局還能保持相對平衡，不會引發(fā)嚴重的社會矛盾。如果房價上漲脫離了經(jīng)濟發(fā)展實際，偏離了居民購買能力、特別是實際購買能力。那么，社會平衡就會被打亂，住房引發(fā)的社會矛盾就會越來越突出。

當下的住房矛盾，就正呈現(xiàn)的格局，亦即房價的過快上漲，已經(jīng)讓多數(shù)居民無力消費。相反，住房租賃市場則嚴重滯后，租賃價格也偏離了居民的實際消費能力，導(dǎo)致購房與租房的“雙缺陷”、“雙不足”、“雙短腿”。

事實上，世界上還沒有哪個國家可以依靠購房滿足所有居民的住房需要的。特別是經(jīng)濟發(fā)達國家、人口數(shù)量較多的國家，更沒有這方面的條件。更多情況下，居民住房必須有良好的租賃條件、有較為完善的租賃市場，才能更好地滿足居民的住房需要，從而有效化解社會的住房矛盾，減少住房問題對政府的壓力。

中國作為一個發(fā)展中人口大國，雖然幾千年形成的自有住房的傳統(tǒng)，讓絕大多數(shù)居民都把擁有一套自己的住房作為人生的一大目標，且要把這樣的目標一代一代地傳下去，以至于“以房養(yǎng)老”政策也推不下去。但是，在房價不斷上漲的大背景下，這樣的目標顯然已經(jīng)離多數(shù)家庭、多數(shù)人越來越遠、越來越高不可攀了。特別是年輕人，面對高企的房價和跟不上節(jié)奏的收入，正在逐步放棄擁有一套屬于自己的住房的夢想，而把目標轉(zhuǎn)向租房上。

這也意味著，如果過度強調(diào)住房的買賣屬性，忽視住房的租賃屬性，就會帶來住房租賃市場的價格扭曲，造成住房租賃市場的供求關(guān)系失衡，繼而引發(fā)更多新的矛盾。在這樣的情況下，發(fā)展住房租賃市場，就成了解決居民住房問題更為重要的方面。也只有把住房租賃這條短腿拉長，住房方面的社會矛盾才能得到有效化解，房價過高留下的后遺癥才能得到有效醫(yī)治。不然，會矛盾不斷激化。

就眼前的情況來看，無論是一、二線城市還是三、四線城市，實際都面臨比較緊迫的發(fā)展住房租賃市場的任務(wù)。對一、二線城市、特別是一線城市來說，由于受住房供應(yīng)以及投資、投機需求的雙重影響，房價已經(jīng)高得離譜，多數(shù)人只能把目光轉(zhuǎn)向租賃市場。而租賃市場也是供不應(yīng)求，價格偏離實際。唯有大力發(fā)展租賃市場、提供更多的租賃用房，包括商住房轉(zhuǎn)化成租賃房，投資、投機房轉(zhuǎn)化成租賃房等，政府購買一些公共租賃房等。只有這樣，才能化解一、二線城市的住房矛盾。

對三、四線城市來說，雖然住房的供需矛盾不突出，甚至在很多城市出現(xiàn)了供大于求的問題。但是，住房價格也與居民的實際購買能力嚴重不協(xié)調(diào)，多數(shù)居民無力購買與自己實際能力相協(xié)調(diào)的住房，只能把目光轉(zhuǎn)向租賃市場。如果能夠動員開發(fā)商、投資者將庫存的商品房實現(xiàn)租售轉(zhuǎn)換，更多的用于租賃，政府也從中購買一部分商品房，用于低收入人群的租賃保障房。那么，不僅居民的住房問題解決了，去庫存矛盾也會大大化解。

毫無疑問，發(fā)展住房租賃市場，對政府和廣大居民，以及開發(fā)企業(yè)、各類社會投資者來說，都是一次觀念和思維的挑戰(zhàn)，也是一次發(fā)展機遇。因為，沒有觀念和思維的轉(zhuǎn)變，住房租賃市場就很難發(fā)展，更難引起重視。特別是政府，切不要再把房地產(chǎn)作為政府的支柱產(chǎn)業(yè)。保障居民住房，讓廣大居民住有所居，才是政府必須做出的承諾。

當然，要想使住房租賃市場能夠健康有序地發(fā)展，更好地發(fā)揮住房租賃市場在解決居民住房問題、穩(wěn)定社會環(huán)境中的作用，也必須在放寬政策的同時，規(guī)范住房租賃市場的行為，健全住房租賃市場的制度，完善住房租賃市場的秩序。尤其是住房租賃的價格、行為、安全、健康等都必須保障。政府可以在住房租賃方面降低一些稅費，但決不能降低監(jiān)管標準，不能放任自流。不然，也會帶來一些新的社會矛盾。

從總體上講，發(fā)展住房租賃市場，是符合我國經(jīng)濟社會發(fā)展實際的，也是符合住房制度改革要求的。需要的是，這不是權(quán)宜之計，而是經(jīng)濟社會發(fā)展到一定階段必須采取的一項措施。切不要把此作為穩(wěn)增長的一種短期之策。如果這樣，發(fā)展住房租賃市場就失去了意義。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。