房地產(chǎn)金融實(shí)施宏觀慎審管理 滬上銀行收緊開發(fā)貸

6月的首周，土地拍賣市場如火如荼，3天12宗“地王”涌現(xiàn)。

一場場“面粉貴過面包”現(xiàn)象的背后，是房地產(chǎn)金融持續(xù)不斷的加杠桿行為，潛在的金融風(fēng)險也在不斷積累。

與“地王”曝光度不匹配的是，銀行卻在悄悄收緊錢“口袋”。上海一國有銀行人士告訴《華夏時報》記者，自去年開始該行就不斷收緊開發(fā)貸，而伴隨著“滬九條”的出臺，按揭貸也開始嚴(yán)格執(zhí)行新政，上海樓市房貸下半年即將進(jìn)入調(diào)整期。

銀行資金面臨縮水，意味著金融風(fēng)險的增加。6月3日，央行上海總部對外低調(diào)宣布，在全國率先實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動，進(jìn)行全方位的監(jiān)測與管理。

地王頻現(xiàn)VS銀行收緊口袋

事實(shí)上，早在2015年商業(yè)銀行就開始逐步收緊開發(fā)貸，與個人按揭貸款一路狂飆明顯背離。

數(shù)據(jù)顯示，2015年全年上海市本外幣地產(chǎn)開發(fā)貸款減少304.4億元，同比多減515.5億元。但個人住房貸款新增1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。

駛?cè)?016年，在上海樓市新政出臺前市場的火熱狀態(tài)，從個人按揭貸款仍可見一斑：3月末上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。其中3月新增個人住房貸款361.4億元，刷新了2009年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的新增滬上個人住房貸款的紀(jì)錄。

市場的暴漲帶動開發(fā)貸略顯回暖，但仍處于相對收緊狀態(tài)。3月末，上海市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加99.6億元，同比少增116億元。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在3月25日的“滬九條”樓市新政出臺，在叫停了“首付貸”的同時，銀行在個人按揭貸款方面已經(jīng)開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

上海銀行業(yè)同業(yè)公會在3月28日舉行的“滬上銀行話開年”會議上達(dá)成一致，對于此前上海首套房貸優(yōu)惠基準(zhǔn)利率為8.5折的情況將予以停止，現(xiàn)在起優(yōu)惠基準(zhǔn)利率最低為9折。

密集的調(diào)控政策“剎”住了房貸的增速：4月份上海本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少148.5億元，同比多減140.7億元。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸減少9.9億元、房產(chǎn)開發(fā)貸款減少138.6億，兩者實(shí)現(xiàn)了“雙降”。

央行上海總部特別強(qiáng)調(diào)，而在貸款審核發(fā)放滯后因素的影響下，4月份個人住房貸款增加278.2億元，但環(huán)比少增83.2億元。

與銀行收緊錢“口袋”不匹配的是“地王”的頻現(xiàn)，此時上?？偛繂臃婪断到y(tǒng)性風(fēng)險的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理更加必要。上述國有大行人士稱，這將成為全國防范房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險的樣本。

房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理

世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史表明，房地產(chǎn)市場極易滋生泡沫。影響房地產(chǎn)供求及價格的因素眾多，人口動態(tài)、經(jīng)濟(jì)增長、收入變化以及金融環(huán)境等各方面因素都會以各種不同的方式通過不同的渠道影響房地產(chǎn)市場。

中國人民銀行上?？偛扛敝魅渭嫔虾７中行虚L張新表示，2008年國際金融危機(jī)以來，世界主要經(jīng)濟(jì)體紛紛建立金融宏觀審慎管理框架，并高度重視房地產(chǎn)金融調(diào)控。

那么，上海建立的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理又是怎樣的呢？

宏觀審慎管理框架由“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”、“房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測體系”、“金融機(jī)構(gòu)宏觀審慎評估體系”和“政策工具箱”四部分組成。

其中，“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”既考慮了人口對房地產(chǎn)市場的剛性需求，又考慮了宏觀經(jīng)濟(jì)與金融因素（如經(jīng)濟(jì)增長、融資規(guī)模、利率、匯率、股市等其他資產(chǎn)收益率、跨境資金流動等）對房地產(chǎn)市場的影響；既有對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，又有對房地產(chǎn)金融運(yùn)行的關(guān)注，是上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的基礎(chǔ)。

“房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測體系”是基于“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”提煉出來的綜合性指標(biāo)，包括房地產(chǎn)市場景氣綜合指標(biāo)、房地產(chǎn)市場系統(tǒng)風(fēng)險指標(biāo)、銀行經(jīng)營穩(wěn)健性指標(biāo)和房地產(chǎn)金融秩序指標(biāo)，是上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的核心。

“金融機(jī)構(gòu)宏觀審慎評估體系”主要用于評估轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況，涵蓋金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度、穩(wěn)健性、信貸結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機(jī)制決議執(zhí)行情況、壓力測試等方面，是上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的重要組成部分。

其“政策工具箱”主要包括個人住房貸款最低首付比例、房貸利率水平、借款人償債能力要求；對金融機(jī)構(gòu)實(shí)施差別化激勵約束政策；定期對社會發(fā)布《上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎評估報告》，引導(dǎo)市場預(yù)期。

綜上，其核心是從人口、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融、經(jīng)濟(jì)與金融等四方面建立上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測指標(biāo)體系。

值得注意的是，上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理由人民銀行上?？偛亢蜕虾Ｊ惺袌隼识▋r自律機(jī)制負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。