現(xiàn)在是開發(fā)商和購(gòu)房者最糾結(jié)的時(shí)候，除了在各項(xiàng)信貸政策收緊背景下面臨的壓力，那就是選擇了。而對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，相信選擇恐懼癥是最難受的。
對(duì)于購(gòu)房者的糾結(jié)就不展開說(shuō)了，多了去了，初次買房的人盼著房?jī)r(jià)跌，買完后就盼著房?jī)r(jià)漲，一旦市場(chǎng)不能與自己的主觀愿望一致，那是非常難受的。改善型購(gòu)房者更是如此，想賣掉自己房子盼著房?jī)r(jià)漲，可是另一方面又在換房，盼著要買的房子降點(diǎn)價(jià)，這是非常普遍的心理。
就是為了踩對(duì)那個(gè)點(diǎn)，很痛苦，其實(shí)說(shuō)實(shí)話，有幾個(gè)能真正踩對(duì)那個(gè)點(diǎn)的？能在區(qū)間范圍就已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了。所以買房不能過(guò)分糾結(jié)最高點(diǎn)最低點(diǎn)，那個(gè)臨界點(diǎn)基本上只存在于理論狀態(tài)。
而對(duì)于開發(fā)商糾結(jié)的則是，降價(jià)。一部分開發(fā)商是不情愿降價(jià)的，因?yàn)樵谒麄冄劾?，覺(jué)得購(gòu)房者買漲不買跌?？墒菚r(shí)過(guò)境遷，這套理論早就行不通了，于是，也有一些大開發(fā)商早就開啟了降價(jià)促銷模式。
過(guò)去，開發(fā)商降價(jià)擔(dān)心購(gòu)房者中的老業(yè)主來(lái)糾纏，如今可不止這么簡(jiǎn)單了，各地都在限制開發(fā)商惡意降價(jià)，這本身沒(méi)毛病啊，惡意降價(jià)，可是這個(gè)惡意標(biāo)準(zhǔn)是什么，就不好扯清了。
經(jīng)驗(yàn)上看，已有大開發(fā)商降價(jià)促銷屢試不爽，嘗盡了甜頭?？墒墙衲晁坪醪](méi)有想象中那么簡(jiǎn)單了。不降價(jià)，拿什么來(lái)快速回籠資金？況且拿地也有賣房資金要求，賣得不好，別想拿地。可是降價(jià)吧，好像各地又限制，不是想降就能降。
8月初，
沈陽(yáng)市沈北新區(qū)某項(xiàng)目推出了降價(jià)房源，原價(jià)需要11,000元，直接降到了8000元每平，結(jié)果引來(lái)了很多人排隊(duì)連夜搶房。除此之外，還有一些也加入到降價(jià)行列當(dāng)中，每平降價(jià)幾百元到幾千元不等。
隨后，8月6日沈北新區(qū)房產(chǎn)局牽頭，聯(lián)合多部門約了多家房地產(chǎn)企業(yè)。主要內(nèi)容除了常規(guī)的要求外，最重要的就是，要求遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，盡量避免以
價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引購(gòu)房者達(dá)到銷售目的。
緊接著，8月11日，
湖南岳陽(yáng)發(fā)布通知，要求新房不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無(wú)法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。也就是說(shuō)，降價(jià)不能超過(guò)15%。
同一天的8月11日，
昆明市房協(xié)組織TOP30房企召開“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會(huì)，要求嚴(yán)格控制惡意降價(jià)行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。
繼沈陽(yáng)、岳陽(yáng)和昆明之后，8月中旬，
唐山，也十分低調(diào)的約了10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，這次會(huì)議主要討論了如何救市，包括打壓惡意降價(jià)。
從四個(gè)城市看過(guò)來(lái)，有一個(gè)共同特點(diǎn)，從限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲到限制惡意降價(jià)時(shí)間并不久，也說(shuō)明這些城市房?jī)r(jià)都漲得比較快過(guò)，比如唐山，從約唐山不讓房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，到約唐山不讓房?jī)r(jià)過(guò)快下跌，時(shí)間僅僅經(jīng)歷了1年。
2020年8月，唐山當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)同比上漲16.1%，位居全國(guó)第二。如今，以7月份數(shù)據(jù)看，唐山市主要房子降幅500-4000元/平，部分項(xiàng)目成交小幅上漲，但購(gòu)房者觀望情緒更加嚴(yán)重。
為什么會(huì)觀望情緒濃厚呢？
原因很簡(jiǎn)單，也是最有意思的地方，不少人盼著房?jī)r(jià)降，可是當(dāng)房?jī)r(jià)真的在你面前降下來(lái)的時(shí)候，你又開始猶豫不前，或者希望降更多，或擔(dān)心買了之后還會(huì)降。
正是基于這樣的考慮，各地也是糾結(jié)，一方面希望市場(chǎng)不要過(guò)熱，否則會(huì)招來(lái)調(diào)控，另一方面又擔(dān)心市場(chǎng)冷卻后購(gòu)房者觀望情緒濃厚，開發(fā)商拿地積極性下降。
所以，從這個(gè)角度出發(fā)，或許你就會(huì)理解不少城市出臺(tái)“限購(gòu)令”的初衷了。
四個(gè)城市無(wú)一例外地以“惡意降價(jià)”為由頭，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)。
這到底是什么信號(hào)呢？
翻譯過(guò)來(lái)就是，不讓惡意降價(jià)，但不等于不讓降價(jià)。其實(shí)地方不讓漲價(jià)是肯定的，岳陽(yáng)就明文規(guī)定了，不管是否發(fā)自內(nèi)心，但是控制房?jī)r(jià)上漲是房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位下必須要做的。但不讓降價(jià)他們沒(méi)有明說(shuō)，不是不可以降，而是有一個(gè)限定的范圍在內(nèi)。
經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)在《“限跌令”能否防止房?jī)r(jià)過(guò)快下跌》文章中非常明確了對(duì)降價(jià)的態(tài)度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，穩(wěn)是主基調(diào)，大漲不是穩(wěn)，大跌更不是穩(wěn)。一旦房?jī)r(jià)過(guò)快下跌，可能給整個(gè)經(jīng)濟(jì)及樓市帶來(lái)很大問(wèn)題。
人民日?qǐng)?bào)也曾旗幟鮮明地表態(tài)，對(duì)于禁止降價(jià)嚴(yán)厲喊話，并發(fā)文譴責(zé)為什么不能降價(jià)？違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，逆勢(shì)而為，不可取。
由此看來(lái)，房?jī)r(jià)不是不可以降，只允許漲不允許降那是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，但是我們都知道在堅(jiān)持房住不炒基礎(chǔ)上，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定是目標(biāo)。而且你會(huì)發(fā)現(xiàn)，每個(gè)城市在提到的規(guī)定中都有一點(diǎn)，“確保市場(chǎng)穩(wěn)定”。
如果說(shuō)穩(wěn)定是硬性要求，那么無(wú)論如何調(diào)控，最終目的絕對(duì)不是打壓市場(chǎng)，而是讓市場(chǎng)降溫或回歸穩(wěn)定后促進(jìn)市場(chǎng)成交，可是又要防著不能過(guò)火，否則還得降溫。
說(shuō)白了，調(diào)控就是這樣的存在，市場(chǎng)冷了，提提氣，市場(chǎng)熱了，降降溫。這不正是我們的調(diào)控原則嗎？哪里市場(chǎng)過(guò)熱就會(huì)調(diào)哪里。
而且各城市的反應(yīng)也始終被監(jiān)控中，也就是說(shuō)，如果越來(lái)越多的城市的“限跌令”被默許后，傳遞出的信號(hào)是，房?jī)r(jià)不能降，那么同樣會(huì)被叫停。不信走著瞧。即使可以理解地方城市的心情，但要知道你的舉動(dòng)也會(huì)被炒作者利用，會(huì)被當(dāng)成托市的借口。
所以，不能將“限跌令”作為托市的借口！
話說(shuō)到這份上，我覺(jué)得已經(jīng)回答了另一個(gè)問(wèn)題，很多人問(wèn)，各地開始發(fā)布“限跌令”不讓降價(jià)，開發(fā)商還如何應(yīng)對(duì)今年的金九銀十？
我剛才已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，從官方給出的信號(hào)看，并沒(méi)有表明房?jī)r(jià)不可以降，都是強(qiáng)調(diào)了一個(gè)不要“惡意降價(jià)”。只要不擾亂市場(chǎng)秩序，不造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，那么在可控范圍內(nèi)，絕對(duì)可以降價(jià)促銷。
其實(shí)，地方城市并不怕房?jī)r(jià)降，如果能換來(lái)更多的成交的話，怕的是造成濃厚的觀望氣氛。但是作為購(gòu)房者就要考慮一個(gè)問(wèn)題，有的出臺(tái)“限漲令”，有的是“限跌令”，二者并存，恰恰反映了市場(chǎng)的嚴(yán)重分化。而上述幾個(gè)城市基本上都是在經(jīng)歷一個(gè)下行周期。
最后，購(gòu)房者要不要買房呢？我覺(jué)得時(shí)刻牢記“房住不炒”定位，如此密集的調(diào)控高壓之下，一二線城市尚且可能已經(jīng)面臨“漲不動(dòng)”的局面，更遑論某些三四線城市了，切不可再抱有投機(jī)心理。
如果摒棄投機(jī)炒房的心理，作為剛需和改善人群，更應(yīng)該清楚：
1、全國(guó)市場(chǎng)嚴(yán)重分化，對(duì)購(gòu)房者提出更高要求。
“限漲令”與“限跌令”并存現(xiàn)象表明全國(guó)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，判斷一個(gè)城市未來(lái)前途不能只看表面，需要更專業(yè)的分析，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)要求非常高。簡(jiǎn)單的判斷是，從人口凈流入情況看，有人口資源和產(chǎn)業(yè)支撐的問(wèn)題不大。
2、品牌房企都可能出問(wèn)題，購(gòu)房者需要有更全面的認(rèn)識(shí)。
對(duì)一個(gè)房企要有全面的認(rèn)識(shí)，包括各種財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)以及輿情監(jiān)控等，購(gòu)房者都應(yīng)該綜合判斷。但這并不是一個(gè)普通購(gòu)房者所能做到的，需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)研究。比如房企負(fù)債過(guò)高，別看今日風(fēng)光，明日真不知道啥樣，這樣的例子還少嗎？如果有需要某個(gè)城市的研究，都可以交流。
3、金九銀十成色足依然離不開降價(jià)促銷。
別看“限跌令”一個(gè)一個(gè)地出，那可不是不讓你降價(jià)，是怕你降太多，別人有意見或者說(shuō)給市場(chǎng)造成不好的風(fēng)評(píng)，但從企業(yè)角度看，如果房企完不成全年銷售任務(wù)，就會(huì)影響資金周轉(zhuǎn)，甚至影響拿地積極性，這些開發(fā)商一定會(huì)在金九銀十，鉚足了勁兒降價(jià)促銷。
金九銀十已經(jīng)款款而來(lái)，對(duì)于真心通過(guò)置換要改善居住品質(zhì)的購(gòu)房客，可以早做打算。而剛需更是如此，不能計(jì)較一時(shí)的得失，要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)和未來(lái)，國(guó)家已經(jīng)定調(diào)，房?jī)r(jià)很難再大漲，而房?jī)r(jià)小幅下降反而有可能，如果有房?jī)r(jià)松動(dòng)跡象，可能是要到了買房的時(shí)機(jī)，坐等大跌基本沒(méi)戲。
金九銀十有沒(méi)有戲，恐怕還要看開發(fā)商的誠(chéng)意，地方城市無(wú)論怎么做，目的只有一個(gè)，穩(wěn)定成交！無(wú)論是房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的熱鬧還是降價(jià)帶來(lái)的熱鬧，都不能有失穩(wěn)定大局。只是，在降價(jià)能不能促銷上各地還有不同的看法和不同程度的認(rèn)知。
來(lái)源：光宇吐樓市
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
