地王兩難 保利首創(chuàng)抱團(tuán)解套

陷入退地傳言的保利地產(chǎn)，終于借助首創(chuàng)置業(yè)的一則合作公告澄清了這則傳言。6月27日，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司公告透露，將以27.8億元代價(jià)入股上海保利周浦地王項(xiàng)目，持股51%，剩余49%股份將由項(xiàng)目公司保利建錦持有。

首創(chuàng)入股的地塊正是日前陷入“退地”風(fēng)波的上海周浦地王。5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元、溢價(jià)率295.8%擊敗參加競(jìng)拍的36家開(kāi)發(fā)商，競(jìng)得浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊。參加該地塊競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商多達(dá)37家，創(chuàng)下了上海最多開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍紀(jì)錄。地塊的受追捧程度可見(jiàn)一斑，而43607元/平方米的最終樓板價(jià)刷新了泗涇地王紀(jì)錄。

“退地”風(fēng)波

保利地產(chǎn)晉升“房企好鄰居”沒(méi)幾天，就陷入了“退地王”傳言中。

對(duì)于該消息，上海保利對(duì)外澄清稱：“關(guān)于部分媒體報(bào)道公司退地的傳聞不實(shí)，公司亦無(wú)退地打算。上海作為長(zhǎng)三角地區(qū)的核心城市，保利地產(chǎn)堅(jiān)定看好上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于上海城市發(fā)展保持高度信心，保利地產(chǎn)始終愿意與社會(huì)各界一道，共同建設(shè)美麗上海。”

上海保利分公司指出，公司已與上海市浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽訂《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，并按合同要求支付了土地價(jià)款。該地塊目前處于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，公司已組織國(guó)內(nèi)多家優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位，對(duì)該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行提報(bào)和研討。

然而，長(zhǎng)達(dá)數(shù)百字的澄清公告并未完全打消市場(chǎng)疑慮，直到盟友——首創(chuàng)置業(yè)的加入。該公司將以27.8億元代價(jià)入股上海周浦地王項(xiàng)目，持股51%。剩余49%股份將由項(xiàng)目公司保利建錦持有，并由其操盤(pán)周浦項(xiàng)目。

無(wú)獨(dú)有偶，保利地產(chǎn)不久前也陷入了廈門(mén)地王的退地風(fēng)波中。4月22日，保利子公司廈門(mén)中璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以54.26億元、溢價(jià)率149.59%競(jìng)得同安區(qū)同安新城2016TP02地塊。地塊樓面價(jià)25838.1元/平方米，刷新了廈門(mén)土地市場(chǎng)的總價(jià)和島外樓面單價(jià)紀(jì)錄，成為“廈門(mén)雙料地王”。

然而這一新“地王”出爐還沒(méi)幾天，廈門(mén)房地產(chǎn)就開(kāi)始盛傳一則傳聞，稱“保利地產(chǎn)拍下的地王成了燙手山芋，保利要違約退地了”“保利事實(shí)上已經(jīng)違約了，地都收回去了”。

保利地產(chǎn)不得不再次站出來(lái)澄清。廈門(mén)公司營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理趙章程向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者透露，目前同安項(xiàng)目合同履約正常，不存在退地現(xiàn)象。保利地產(chǎn)·廈門(mén)中璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已于2016年4月29日向廈門(mén)市財(cái)政局財(cái)政專戶支付50%的土地出讓金27.13億元，剩余的50%土地出讓金將于2016年6月11日前支付。

“公司已于2016年5月4日與廈門(mén)市國(guó)土房產(chǎn)局、廈門(mén)市土地開(kāi)發(fā)總公司簽訂了《廈門(mén)市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。該地塊目前已經(jīng)進(jìn)入前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，公司已組織國(guó)內(nèi)外多家優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位，對(duì)該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了多輪提報(bào)和研討。”

高地價(jià)的壓力

“引發(fā)房企退地的傳言往往有幾個(gè)原因：土地總價(jià)過(guò)高，房企無(wú)法一下繳清；地塊單價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)太大，房企后悔退地；以及與合作方的糾紛。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者分析稱。

開(kāi)發(fā)商能夠追高地價(jià)，但后市仍存在很大的變數(shù)。市場(chǎng)的變化往往讓人始料不及，然而正是市場(chǎng)變化帶來(lái)的種種不確定性，成為了房企退地的主要導(dǎo)火索。

即便是央企——保利地產(chǎn)因高地價(jià)所承載的市場(chǎng)壓力也不容小覷。以保利上海周浦地王為例，“如果扣除自持部分和保障房，實(shí)際樓面價(jià)為55707元/平米。如此高價(jià)的地塊意味著保本售價(jià)將高達(dá)近8萬(wàn)元/平方米。但目前，周浦新房均價(jià)在33000元至48000元/平方米左右，在售精裝修的均價(jià)尚不足4萬(wàn)元。”宋會(huì)雍續(xù)稱。

根據(jù)地塊拍賣(mài)要求，競(jìng)得者必須在交地之后的12個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。這意味著項(xiàng)目會(huì)在一年半后展開(kāi)銷(xiāo)售，但目前上海該區(qū)域的新房價(jià)格在4萬(wàn)元/平方米左右，誰(shuí)都不敢保證1年半的時(shí)間房?jī)r(jià)能夠翻倍。

而保利地產(chǎn)的廈門(mén)地王近2.6萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，也成為謠言滋生的重要原因。據(jù)克而瑞廈門(mén)分公司提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年3月同安新城區(qū)域的成交均價(jià)為15149元/平方米。保利此次拿下的地王樓面價(jià)竟是房?jī)r(jià)均價(jià)的1.6倍。

“現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入出售環(huán)節(jié)的地王，利潤(rùn)都被壓縮得很低，賺不到什么錢(qián)。有的房企的一塊地王就能把一年的利潤(rùn)都透支掉。”宋會(huì)雍進(jìn)一步分析稱。而為了能在地王上賺到錢(qián)，房企往往會(huì)聰明地將銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，進(jìn)行“曬”地。

地王周轉(zhuǎn)與庫(kù)存壓力

保利地產(chǎn)似乎也不例外，有數(shù)據(jù)顯示，2010年前保利地產(chǎn)新增項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)周期普遍在1年左右，平均為13.4月；2011年起，該公司從拿地到開(kāi)盤(pán)的時(shí)間逐漸拉長(zhǎng)，2013年后的平均開(kāi)盤(pán)周期為24.2月。

為此，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電保利地產(chǎn)品牌集團(tuán)，詢問(wèn)地王以及開(kāi)發(fā)周期等問(wèn)題，其稱會(huì)幫忙找相關(guān)同事解答。但截至發(fā)稿，依舊未給出任何回復(fù)。

銷(xiāo)售放緩，但保利地產(chǎn)的投資卻在逐年上升。2014年，該公司共耗資429億元新增40個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，新增容積率面積1231萬(wàn)平方米。2015年再次以656億元的代價(jià)，新增了50個(gè)地塊共1308萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

而按今年的計(jì)劃，保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)的直接投資將高達(dá)1673億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅今年上半年，保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)共砸下約152億元。其中4月份，其就分別在?？?/strong>、廈門(mén)、合肥、廣州、鄭州等城市獲取5個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)建面145萬(wàn)平方米，地價(jià)109億元，權(quán)益地價(jià)106億元。

在大量的拿地下，存貨成為保利地產(chǎn)的一大問(wèn)題。2014年年底，保利地產(chǎn)的庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2672億元，相較于2013年底約2399億元增長(zhǎng)了273億元，增幅為11.38%。庫(kù)存余額是其2014年合同銷(xiāo)售額的2倍，是所有龍頭企業(yè)中庫(kù)存壓力最大的房企。

但“在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，過(guò)多的存貨，將不是財(cái)富而是負(fù)擔(dān)，魯莽的投資，將不是機(jī)會(huì)而是風(fēng)險(xiǎn)。”萬(wàn)科總裁郁亮曾發(fā)出這樣的警示，其認(rèn)為“現(xiàn)金回款才是真正的銷(xiāo)售”。