房地產(chǎn)稅帶來(lái)的巨變，將遠(yuǎn)超你我想象…

最近，《求是》雜志發(fā)表領(lǐng)導(dǎo)重量級(jí)文章，提到“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。多年來(lái)努力鼓動(dòng)房地產(chǎn)稅的原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康趁機(jī)再次提出，建議在深圳、海南、浙江進(jìn)行房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)，以解“燃眉之急”。

　　財(cái)經(jīng)作家關(guān)不羽在朋友圈說(shuō)：“賈老師家的房子肯定不在這仨地方。”并且，他表示不知道有啥“燃眉之急”。

　

　　房地產(chǎn)稅馬上就要推出了嗎？從上述重磅文章看，應(yīng)該是先做試點(diǎn)。之前上海、重慶已經(jīng)試點(diǎn)，估計(jì)接下來(lái)還會(huì)增加試點(diǎn)。所以可能真的沒有那么急著全面推。

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　　分增量改成收存量，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不可預(yù)知

　　一般無(wú)房族期待房地產(chǎn)稅降低房?jī)r(jià)，一些財(cái)政專家指望房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入方式的轉(zhuǎn)變。

　　賈康則是認(rèn)為，房地產(chǎn)稅既能抑制房?jī)r(jià)暴漲，但“不是說(shuō)這一個(gè)稅率決定了房地產(chǎn)上面的價(jià)格就能往下走，能夠降低，那是不現(xiàn)實(shí)的。”他還期望房地產(chǎn)稅成為地方財(cái)政的穩(wěn)定收入來(lái)源。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是“既要”、“又要”。

　　但是賈康似乎沒有考慮過(guò)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的問(wèn)題。

　　我在兩周前的“功夫財(cái)經(jīng)”文章《買房抗不了通脹，炒股更抗不了》中說(shuō)到，土地財(cái)政其實(shí)是非常難得的一種財(cái)政。因?yàn)椋恋刎?cái)政是地方政府把閑置、低效的土地拿出來(lái)高效利用，這是地方拿蛋糕出來(lái)和老百姓分。

　　稅收則是地方分市場(chǎng)主體創(chuàng)造的蛋糕。每一塊土地拍賣出去，都是為經(jīng)濟(jì)體注入增量財(cái)富。

　
　　許多人不了解土地財(cái)政在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的積極作用。

　　中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)趙燕菁曾發(fā)長(zhǎng)文提出，土地財(cái)政是地方經(jīng)營(yíng)城市的融資工具。“中國(guó)之所以能‘和平崛起’，真正原因，恰恰是由于‘土地財(cái)政’的融資模式，使得中國(guó)不必借由外部征服，就可以獲得原始積累所必需的‘初始信用’。”

　　趙燕菁的話有道理，但夸張了。土地財(cái)政肯定有嚴(yán)重缺陷，缺陷就在于釋放土地過(guò)慢，大量的增量”蛋糕”沒有拿出來(lái)分。

　　但是假如叫停土地財(cái)政、收稅搞建設(shè)，那又會(huì)怎樣呢？

　　以當(dāng)年深圳特區(qū)為例。如果特區(qū)靠收稅來(lái)發(fā)展城市，那顯然不會(huì)有那么多外資內(nèi)資流向深圳。深圳的成功的重要原因之一，正在于把土地增量拿出來(lái)分——市場(chǎng)主體用土地建房獲得增量財(cái)富，特區(qū)財(cái)政獲得買地收入，這是一種無(wú)痛財(cái)政。所以，特區(qū)可以快速?gòu)臐O村發(fā)展成為世界級(jí)的都市。

　　其他地方也是如此。地方賣地有錢了，就可以給企業(yè)優(yōu)惠，來(lái)吸引投資，做大稅源。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)繁榮了，土地賣價(jià)更高。所以，地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性很高。



　　以房地產(chǎn)稅取代土地財(cái)政，是從分增量轉(zhuǎn)向分存量，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，無(wú)痛財(cái)政變成了有痛財(cái)政，這且不去說(shuō)它。

　　另一個(gè)關(guān)鍵是，現(xiàn)在人們可以看到，地方遇到財(cái)政困難，會(huì)努力從增量中想辦法，以后改成地方可以從存量中征稅之后，做大增量的動(dòng)力缺失了一大塊，拿什么來(lái)代替？這牽涉到地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的底層邏輯的變化。

　　這一變化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，是很難預(yù)測(cè)的。只能說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)不可低估。

　　中央的態(tài)度是先做試點(diǎn)，這是謹(jǐn)慎的做法。希望在試點(diǎn)中，能考慮到老百姓的痛感，以及找到填補(bǔ)地方發(fā)展動(dòng)力的辦法。

　　但是賈康建議以深圳、海南做試點(diǎn)，其實(shí)很不妥。深圳是中國(guó)市場(chǎng)化程度最高的大城市，海南正在搞自貿(mào)區(qū)，不如拿它們做土地完全市場(chǎng)化的試點(diǎn)（例如宅基地自由入市），最后對(duì)照一下房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，看看哪種辦法效果更好。

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　　有房地產(chǎn)稅的國(guó)家，買房更難

　　至于房地產(chǎn)稅能不能降低房?jī)r(jià)，從重慶、上海的試點(diǎn)來(lái)看，似乎沒什么效果。當(dāng)然，你可以說(shuō)重慶、上海稅率太低，所以沒效果。

　　但是，其實(shí)全球有的是國(guó)家，早就幫中國(guó)人做了房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)。美國(guó)、日本等大國(guó)，都推行了多年的房地產(chǎn)稅，且稅率不低，它們可以視為一種體外試點(diǎn)。那么，美國(guó)、日本的青年是否比中國(guó)青年買房更容易呢？

　　恰恰相反。

　　2017年，匯豐銀行在全球9個(gè)國(guó)家中，調(diào)查了1981年至1998年出生的青年的買房情況，涉及國(guó)家有：中國(guó)、加拿大、澳大利亞、法國(guó)、馬來(lái)西亞、墨西哥、阿聯(lián)酋、英國(guó)和美國(guó)。

　　其中，中國(guó)青年的自有住房擁有率是70%，而美國(guó)青年的自有住房擁有率則是35%，只是中國(guó)青年的一半。也就是說(shuō)，有房地產(chǎn)稅的美國(guó)，青年買房的難度要遠(yuǎn)高于中國(guó)。

　

　　可能有很多人不相信，中國(guó)青年的住房自有率居然有這么高。

　　但是今年，58同城、安居客發(fā)布《2021青年置業(yè)報(bào)告》，通過(guò)對(duì)常住一線城市和新一線城市的18-44歲新青年調(diào)查顯示，57.0%的受訪青年已經(jīng)擁有自有住房，70.1%的受訪青年有五年之內(nèi)購(gòu)房意向，其中12.9%的受訪者計(jì)劃今年購(gòu)房，意愿更為迫切。

　　這個(gè)數(shù)字比匯豐銀行的數(shù)字低一些，但這應(yīng)該是因?yàn)椋袊?guó)企業(yè)的這份調(diào)查，對(duì)象是常住一線城市和新一線城市的青年，而匯豐銀行調(diào)查的是各個(gè)類型的城市的青年。

　　很多人可能會(huì)問(wèn)：既然這么多人已經(jīng)買了房，那我為什么買房還這么困難？

　　其實(shí)這是個(gè)結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。在人口大量涌入的一線城市、新一線，買房肯定要困難得多，但在三、四線城市，多數(shù)人都有房，租房住的人其實(shí)是很少的，所以這些城市的房租起不來(lái)。

　　疫情之后，美國(guó)房?jī)r(jià)又漲了。美國(guó)青年的儲(chǔ)蓄率很低，假設(shè)為10%，則需要存11年時(shí)間的錢，才能湊夠首付。

　　

　　日本房地產(chǎn)稅比美國(guó)更高，一般在房屋價(jià)值的2%左右，一套價(jià)值1000萬(wàn)日元的房屋，每年要繳納20萬(wàn)的稅。那么，日本青年是否更容易住上好房子呢？

　　日本的最低居住標(biāo)準(zhǔn)是4人戶居住在50平方米建筑面積，但是，約23.6%的家庭未達(dá)到最低住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　東京郊區(qū)一套20平方米的1居室，大概賣2000萬(wàn)日元。什么，20平米的一居室？這在中國(guó)難以想象。但是，這是事實(shí)。有房地產(chǎn)稅的日本人，比中國(guó)人住得更擠。日本青年買這樣一套一居室，大概需要10年。

　　而租這樣一套一居室，租金需要6.5萬(wàn)日元，比中國(guó)一線城市郊區(qū)租20平米的房子貴得多。

　　日本人為什么住得這么擠呢？原因很簡(jiǎn)單：住得寬松，就得多交稅啊。所以，無(wú)論是買房還是租房，日本人都擠著住。
 　　如果對(duì)國(guó)外的房地產(chǎn)稅“試點(diǎn)”不相信，那可以等著看看中國(guó)的城市試點(diǎn)的后果。總之，先試點(diǎn)看看，比帶著“燃眉之急”般的焦慮全面推房地產(chǎn)稅，要明智得多。來(lái)源：功夫財(cái)經(jīng)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。