南京“熔斷”政策難以醫(yī)治樓市高燒

上周，南京進行了土地限價政策實施后最大的一場土地競拍，此次集中出讓10幅地塊，超過40家房企參與搶地，然而，8幅限價地塊中竟有7幅地塊因超過最高限價而被終止出讓。

被稱為“熔斷”的最高限價政策并未能阻止南京土地市場的高燒，反而因為流拍加劇了市場供應的不足，多名業(yè)內(nèi)專家向記者表示，南京土地市場急需更加精準的調(diào)控政策出臺，從供應、需求、企業(yè)等多方面考量，形成調(diào)控的組合拳。

“熔斷”難退樓市高溫

在7月8日的土拍現(xiàn)場，起價8.5億元，最高限價18億元的G23地塊在第14輪就出現(xiàn)了開發(fā)商爭分奪秒競價的情況，10秒時間內(nèi)就有多達5家房企舉牌，加價太快導致現(xiàn)場電腦跳價多次出現(xiàn)混亂。在第78輪且臨近最高限價競價時，仍有房企繼續(xù)同時舉牌，以致于主持人無法判斷，G23地塊最終“終止出讓”。

在現(xiàn)場競價中，由于現(xiàn)場競價過于激烈，主持人表示：“大家舉牌慢一點，電腦反應跟不上，只要在南京，大家都有地拿。希望不要熔斷，這樣對大家都好，不要逼政府出政策。”

然而，主持人的勸阻并未成功，當日的競拍結(jié)果顯示，8幅限價土地僅一幅成功出讓，另外5宗因觸碰最高價導致熔斷，還有2宗則因為多家開發(fā)商同時舉牌，最終無法確認結(jié)果而終止出讓。

事實上，南京政府在土地市場過熱的情況下出臺土地限價的調(diào)控政策，最終目的是希望開發(fā)商理性拿地，控制土地拍賣的溢價率，最終達到抑制房價過快上漲的目的。但是，從出臺土地熔斷機制以來，南京樓市量價上漲的局面并沒有太大改變。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份南京樓市成交量達到1.2萬套，比5月份少了兩成，但是搶房、漲價現(xiàn)象依然較多。其中，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月27日至7月3日，南京成交量為4651套，同比前一周上漲100%。

在價格方面，根據(jù)中國指數(shù)研究院最新公布6月份百城價格指數(shù)顯示，6月南京房價環(huán)比5月再漲3.82%，位居百城房價漲幅之首，這已經(jīng)是南京樓市連續(xù)16個月價格上漲。此外，6月南京二手房均價為每平方米22025元，環(huán)比上漲2.42%，已經(jīng)較今年1月份上漲18%。

此外，在國際置業(yè)顧問萊坊最新發(fā)布的全球大城市一季度房價漲幅排行榜上，前5名中竟有4個中國城市，除了深圳和上海外，南京一季度房價漲17.8%，力壓北京排名全球第4。

呼吁精準調(diào)控預設拍地門檻

事實上，南京樓市高漲的根本原因是供需矛盾。7月初，據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的數(shù)據(jù)顯示，全市新建住宅可售套數(shù)僅為22479套，按照過去半年的市場表現(xiàn)來看，2.2萬套的庫存量尚不夠賣兩個月的時間。

南京林業(yè)大學城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠認為：“南京樓市的長效機制和根本途徑是加大供應，建立透明化的市場供應體系，穩(wěn)定市場預期。”

從短期來看，除了日前南京出臺的土地最高限價的舉措外，中國指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬認為，南京可以效法上海的做法，例如對中小戶型的供應比例進行要求，對開工時間進行要求等。

日前，上海松江區(qū)出讓的方松街道新城主城B單元B06-06號地塊在附加條件中規(guī)定“10個月內(nèi)開工，46個月內(nèi)竣工”，不僅降低了開發(fā)商囤地的可能性，而且對開發(fā)商的快周轉(zhuǎn)形成壓力。

此外，陳延彬指出，可以提升開發(fā)商拍地的資金門檻，比如要求1個月內(nèi)交清土地出讓金等。

從企業(yè)資金上，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦進一步指出：“政府相關部門應該重點關注連續(xù)拿地王的房企，可以看下其存貨及土地儲備情況，拿地后長時間不開發(fā)的會有囤地嫌疑，應限制其土地購入，此外，可以追查房企購地資金來源，對于‘場外配資’杠桿過高的房企要予以關注。”

而孟祥遠也認為：“提高對開發(fā)商的拍地要求也非常重要。不是開發(fā)商有錢就能拍到地，政府應該提出明確的要求，未來地塊從規(guī)劃上該怎么做，從城市發(fā)展的角度提出更加詳細的要求，從而讓最合適的開發(fā)商進行開發(fā)。”

從需求角度，陳延彬提出：“應區(qū)別性對待購房需求，打擊投資投機性的需求，對多套房擁有著再購房進行限貸。”

此外，孟祥遠建議：“南京樓市降溫需要多部門配合，國土部門和物價部門要形成聯(lián)動，地價和房價雙向限制，打組合拳。”

《延伸閱讀》：部分一線城市土地競拍競買方式

1，北京

2010年，北京市提出試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。改進過去“價高者得”的掛牌出讓方式，將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式。

2，上海

2016年2月23日，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《市規(guī)劃國土資源局等四部門關于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應結(jié)構(gòu)實施意見的通知》。通知指出，上海將要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。提高商辦用地供應的有效性和精準度，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運營，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。

自5月份，在出讓的土地中，上海均增設地塊出讓條件，規(guī)定有15%的面積需要自持70年不能出售。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。