脫歐避險資金流入預期升溫 香港樓市預期分化

香港樓市迎來短暫的回穩(wěn)時期。

《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》注意到，近期以來，脫歐避險資金流入預期升溫，樓市樂觀情緒有所回升。不過，地產(chǎn)金融界對香港樓市回暖的分歧仍然巨大，未來樓市走向仍不明朗。

脫歐效應

半個多月之前的英國脫歐公投，成為香港樓市下行中的一個有利因素。

國際投行也對脫歐效應反應積極。大和總研在一份研報中指出，英國公投脫歐對香港樓市影響包括負面及正面，負面因素為環(huán)球股市疲弱，以及全球經(jīng)濟增長受到影響，而對香港樓市正面因素為美國延后加息，以及原先流入英國樓市資金可能轉(zhuǎn)投香港。

7月以來，香港中原城市領先指數(shù)CCL、香港中原城市大型屋苑領先指數(shù)CCLMass現(xiàn)出回落跡象。此前，上述三個指數(shù)在六月底創(chuàng)出15周新高，重返今年新春前的水平。中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升指出，三大整體指數(shù)連升4周后出現(xiàn)調(diào)整，這是正?，F(xiàn)象。CCL、CCLMass并沒有跌穿6周前的低位，樓價止跌回升格局未變。再者，美國聯(lián)儲局調(diào)低2016及2017兩年經(jīng)濟增長預測，各國央行持續(xù)放水。加上英國脫歐后，資金流入物業(yè)市場的趨勢愈來愈明顯。本地樓市交投暢旺，預期樓價向升，指數(shù)有望挑戰(zhàn)年內(nèi)高點。

不過，大和也認為，未來數(shù)周要密切注意本港樓市沽售情況，如果并無沽壓，相信目前二手沽盤數(shù)目有限，去年第四季大量二手物業(yè)拋售，可能已于今年首季已被消化。此外，香地樓市于過去5個月并未見大量二手盤沽出，如果英國脫歐并未令未來數(shù)周增加樓市沽壓，反映本地樓價可能轉(zhuǎn)穩(wěn)。

另一個可資佐證的是匯率表現(xiàn)，自六月以來，港幣兌美元出現(xiàn)升值態(tài)勢，而兌人民幣升至年內(nèi)高位。在人民幣走低背景下，香港市場有望吸引人民幣資金流入。

預期分化

發(fā)展商的優(yōu)惠也刺激市場回溫。近期以來，將軍澳等多個區(qū)域新盤推出各種優(yōu)惠舉措。比如，有發(fā)展商推出了新樓盤首付5%，此后每兩個月再付5%，共計20%首付的優(yōu)惠措施。一些剛需族也有入市跡象。

與散客買家相比，大宗交易市場同樣較為活躍。戴德梁行此前報告顯示，香港第二季市場交投仍算活躍，整季迄今錄得49宗每宗為1億港元以上的大額物業(yè)成交，成交額暫錄得132.51億港元。對于豪宅的投資占了總成交量及總成交額超過五成。此外，盡管香港零售市況欠佳，部分商鋪物業(yè)的價格已有明顯回落，現(xiàn)價較高峰水平下跌了三至四成，但商鋪物業(yè)仍然不乏投資者追捧。

另一家機構(gòu)仲量聯(lián)行對樓市預期謹慎。該機構(gòu)在最新發(fā)表《2016年上半年土地及物業(yè)市場回顧》報告，指出在過去將近一年時間里，香港部分地區(qū)住宅地價已下跌幅度超過20%。該行表示，由于在第二季度內(nèi)地開發(fā)商在香港投地的意欲呈現(xiàn)冷卻跡象，預期香港地價在下半年將持續(xù)下跌，這將為樓價增添下調(diào)壓力。仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理兼資本市場部主管曾煥平表示，香港上半年豪宅資本值及租值分別下降1.9%及5%，預期全年下跌5%至10%；中小型住宅上半年資本值跌6.4%，預期全年跌10%至15%。他指出，元朗及荃灣在未來12個月有大量住宅新供應，樓價下調(diào)壓力最大。

政策變量

香港樓市表現(xiàn)不佳，與政策密不可分。

曾煥平表示，今年上半年香港樓市成交量按年跌38.3%至3320宗，他認為這是特區(qū)政府嚴格限制按揭成數(shù)所致，導致二手物業(yè)難承造按揭，遠遠跑輸新盤。他同時指出，限制使得開發(fā)商迫不得已推出高成數(shù)按揭及各種稅務優(yōu)惠以維持銷量，但這些優(yōu)惠支出也會在樓價反映，因此，即使開發(fā)商新項目售價定價沒有出現(xiàn)大變，實際已經(jīng)變相降價，并在投地的時候會以較低價入標，這是造成最近8幅新批出的政府土地中，有5幅都以市場預期下限推出的主要原因。

此外，2016年年初港股延續(xù)跌勢，加上業(yè)內(nèi)人士作出美國年內(nèi)持續(xù)加息的預測，令香港樓市風聲鶴唳，股市樓市雙雙下跌，樓市成交量減半。不過，對于未來的政策走向，機構(gòu)也有較大分歧。

事實上，近期按揭業(yè)務仍未放開，大多為實力開發(fā)商所為。曾煥平認為，如果不是受到相關政策的影響，開發(fā)商也絕不會染指按揭業(yè)務，因為發(fā)展商更傾向于資金盡快回籠，而不是與業(yè)主的按揭“長相廝守”。他預期，開發(fā)商提供高成數(shù)按揭不會成為市場趨勢，因為只有財務實力豐厚的發(fā)展商才能提供按揭，若中小型發(fā)展商無法跟隨，只能割價求售。

不過，也有不愿具名的分析人士認為，脫歐資金流入不足以改變樓市走向，關鍵仍在政策。如果香港經(jīng)濟持續(xù)下行，政策有可能發(fā)生改變。

稍早之前，發(fā)展局局長陳茂波公布新一季賣地計劃，將推出7幅住宅地皮，涉及4，760個單位，分別來自元朗、畢架山、沙田、啟德、觀塘及屯門。香港市建局將推出一項位于深水埗九龍道的項目，為80個單位。陳茂波表示今個財政年度目標推出1.8萬個單位，半年目標9000個，現(xiàn)時按計劃推出的單位比目標高出6.5%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。