地王加身 上海中小戶型主動(dòng)豪宅化

高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊，如何才能實(shí)現(xiàn)保本？答案自然指向了做高端豪宅。

意料之中，7月14日成交的上海虹口區(qū)涼城新村街道073-06號(hào)地塊，成為了豪宅隊(duì)伍里面的新成員。剔除不可售面積，實(shí)際可售部分樓板價(jià)高達(dá)8.9萬元/平方米。

拍賣結(jié)束，“未來保本售價(jià)預(yù)計(jì)高達(dá)12萬元/平方米”的定論已經(jīng)在坊間流傳。開發(fā)商方面亦有無奈。“具體做什么產(chǎn)品目前還沒有確定，肯定是做高端產(chǎn)品的，中低端產(chǎn)品賣不起這個(gè)價(jià)格，肯定是要虧本的。”新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)外回應(yīng)。

值得注意的是，中小戶型占比的要求在近期地塊中紛紛出現(xiàn)。從5月18日周浦地塊、6月1日寶山顧村地塊再到7月1日松江方松街道地塊直至本次虹口區(qū)涼城街道地塊，出讓方都提出了中小戶型住宅面積的占比要求，從60%-80%的占比不等。而要求也正符合“70/90”政策中的相關(guān)規(guī)定——中心城區(qū)要不低于70%，郊區(qū)不低于60%，部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高到70%的要求。

豪宅化難以避免，是時(shí)代周報(bào)記者采訪中業(yè)內(nèi)人士給出的一致看法。而高地價(jià)倒逼下爆發(fā)的中小戶型“豪宅化”在緊繃了住宅置換鏈條的同時(shí)亦增加了中低收入人群的購(gòu)房壓力。

上海豪宅熱

就目前來看，上海的豪宅市場(chǎng)并非有價(jià)無市。上海蘇河灣華僑城項(xiàng)目更是在近期成交了一高達(dá)34.49萬元/平方米的聯(lián)排別墅，創(chuàng)下上海新房市場(chǎng)有史以來最高單價(jià)紀(jì)錄。

這不是個(gè)案。上海鏈家市場(chǎng)研究部近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年上?？們r(jià)在1000萬元(人民幣，下同)以上的一手豪宅共計(jì)成交5041套，已達(dá)去年全年成交量的六成以上。

2015年被譽(yù)為豪宅元年—上千萬級(jí)豪宅以超8000套的交易量收官。而今年即便有著3·25新政的約束，上海千萬級(jí)別豪宅僅用了6個(gè)月就完成去年三個(gè)季度才達(dá)到的數(shù)量。

參照數(shù)據(jù)，上海千萬級(jí)豪宅月均成交量已高達(dá)840套，較去年月均水平高出172套，漲幅相當(dāng)明顯。按此速度，成交量將會(huì)超越去年，再創(chuàng)新高。

除了旺盛的市場(chǎng)需求外，強(qiáng)烈的看漲預(yù)期也成為上海高端住宅市場(chǎng)持續(xù)“高燒”的一大原因。

以5月中旬保利周浦地王項(xiàng)目為例，成交樓板價(jià)為4.36萬元/平方米，外界測(cè)算保本價(jià)約7.9萬元/平方米。而按照一般開發(fā)進(jìn)度來看，項(xiàng)目需要在一年半到兩年時(shí)間入市。這也意味著彼時(shí)周浦的房?jī)r(jià)將有可能被“拉高”到近8萬元/平方米的水平預(yù)期，而這樣的房?jī)r(jià)水平相對(duì)于市中心區(qū)域的部分項(xiàng)目來說，差距并不大。如此一來，使得現(xiàn)階段的豪宅市場(chǎng)無法淡定，提價(jià)成為通行的辦法。

事實(shí)上，不少項(xiàng)目已經(jīng)作了提價(jià)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，位于徐匯區(qū)的尚匯豪庭二期網(wǎng)上報(bào)價(jià)達(dá)8.8萬元/平方米，較前期房源上漲了10%。

土地市場(chǎng)的燥熱自然成為豪宅市場(chǎng)狂熱的另一大主要原因。“天價(jià)拿地”意味著日后樓盤的高價(jià)入市，這在一定程度上助推了熱點(diǎn)城市的豪宅化進(jìn)程。

有評(píng)論認(rèn)為，高地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的模式實(shí)際是透支市場(chǎng)購(gòu)買力和區(qū)域成長(zhǎng)空間的做法。如果后市進(jìn)行調(diào)整，該類區(qū)域?qū)⒚媾R較大沖擊。

拐點(diǎn)來臨

而在上海外圍區(qū)域都將進(jìn)入豪宅化趨勢(shì)的當(dāng)下，市中心的豪宅自然被賦予將愈演愈烈的可能性。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從上海豪宅市場(chǎng)的發(fā)展來看，隨著中外環(huán)間的豪宅項(xiàng)目供應(yīng)規(guī)模增加，未來一段時(shí)間內(nèi)豪宅價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)。此外，《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》的出臺(tái)將有望進(jìn)一步帶動(dòng)上海豪宅市場(chǎng)的上升空間。

不過，眼下的豪宅化并非沒有風(fēng)險(xiǎn)。

7月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)是一大佐證。房地產(chǎn)關(guān)鍵數(shù)據(jù)全線放緩局面在持續(xù)。1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)6.1%，增速比1-5月份回落0.9%。

按照中信證券報(bào)告，當(dāng)去化速度上升到高點(diǎn)后會(huì)出現(xiàn)向下調(diào)整，調(diào)整底部銷售去化速度和2016年年初（出臺(tái)降低首付比例之前）相似。

報(bào)告中也對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲帶來的金融性風(fēng)險(xiǎn)做了提示。根據(jù)報(bào)告所述，2014年以來上海新增個(gè)人住房貸款和商品住宅銷售額同比持續(xù)增加，截至2016年4月份新增個(gè)人住房貸款增速雖然收窄，但同比仍然高達(dá)206.39%。如果市場(chǎng)調(diào)整，銀行資產(chǎn)價(jià)格縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加。

7月6日，中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》更是預(yù)測(cè)，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)短期調(diào)整期。報(bào)告指出，市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的刺激動(dòng)力正在減弱。這種情況的出現(xiàn)在于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過高，一般民眾根本無力進(jìn)入市場(chǎng)。

而這些信息無疑發(fā)出了這樣的一個(gè)重要信號(hào)：房?jī)r(jià)的調(diào)整短期或又會(huì)開始。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，目前，國(guó)土資源部等多部委已經(jīng)向熱點(diǎn)城市打了防止地王頻現(xiàn)的“預(yù)防針”，遏制地王頻現(xiàn)刻不容緩。

更值得關(guān)注的是，為了避免樓市中的金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行、金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期短期貸款。

在業(yè)內(nèi)人士看來，支持房?jī)r(jià)與地價(jià)上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中，前面二大關(guān)鍵因素已走到盡頭，繼續(xù)支撐地價(jià)攀升的基礎(chǔ)將不復(fù)存在。

不過對(duì)于這一波地王潮下誕生的中小戶型豪宅來說，競(jìng)爭(zhēng)只是剛剛開始。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。